賣房要扣哪些錢？成交後真正能留下多少，不能只看成交價
資料更新：民國 115 年 9 月 21 日（2026/09/21）
賣房真正能留下多少，不能只看成交價，還要把貸款清償、稅費、服務費與交易支出一起算進去。
準備賣房時，屋主最先關心的通常是：
「這間房子現在可以賣多少？」
但價格談到一個程度之後，另一個問題就會開始變重要：
「如果真的賣這個價格，我最後到底還剩多少？」
尤其賣房後還有下一步安排的人，這兩個數字不能混在一起。
房子成交 1,200 萬，不代表手上最後就會多出 1,200 萬。
如果房貸還有 500 萬要清償，後面又有稅費、仲介服務費及交易相關支出，實際可以拿來做下一步安排的金額，會再往下減。
所以賣房前除了評估「可以賣多少」，還要一起知道：
這個價格成交以後，扣掉該處理的錢，剩下的金額夠不夠完成我原本的安排？
一、先分清楚：房貸要還，但它不是賣房才產生的成本
假設房子成交 1,200 萬，銀行貸款還剩 500 萬。
這 500 萬在出售時通常要配合清償，才能處理後續抵押權塗銷與產權移轉。
所以從屋主最後可以運用多少現金來看，確實要先把這筆錢扣掉。
但它和房地合一稅、仲介服務費不太一樣。
房貸本金是原本就欠銀行的債務，不是因為把房子賣掉，才突然多出 500 萬的賣房成本。
這個差別很重要。
如果只是想知道「賣這間房子會產生多少交易成本」，不能把整筆房貸本金都算成成本。
但如果想知道的是：
「賣完以後我手上到底還有多少錢？」
那貸款餘額就一定要算進去。
如果還有其他需要在過戶前清償或處理的設定，也要看實際清償金額與塗銷方式。
房貸本金是原本就欠銀行的債務，不是因為把房子賣掉，才突然多出 500 萬的賣房成本。
二、賣房的稅，先不要急著全部算在一起
很多屋主一聽到賣房要繳稅，第一個就問：
「房地合一稅會多少？」
但賣房可能遇到的不只有房地合一稅。
至少要先分清楚：
房地交易所得稅，和土地增值稅，是不同的稅。
房地交易所得怎麼課稅，第一步要先看房地的取得時間。
105 年 1 月 1 日以後取得、符合房地合一課稅範圍的房地，原則上依房地合一制度申報；較早取得的房屋，則可能適用舊制房屋財產交易所得規定。
所以不能只看到現在是 2026 年，就直接拿房地合一稅率套所有房子。
如果屬於房地合一課稅範圍，原則上應在完成所有權移轉登記日的次日起 30 日內申報。
至於實際會課多少，還要看取得成本、相關費用、持有期間，以及是否符合自住等優惠條件。
這部分第 10 篇〈房地合一稅〉會再完整說明；較早取得房地的舊制所得稅問題，則留到第 15 篇。
土地增值稅則是另一套制度，主要看稅法計算出的「土地漲價總數額」。簡單說，它不是房屋成交價漲多少，而是土地本身依稅務基準計算出的漲價金額。
一般用地適用累進稅率；符合自用住宅用地條件時，則可能適用 10% 優惠稅率。
詳細怎麼算、哪些情況能用優惠，第 11 篇再另外說明。
所以屋主如果只是說：
「我以前買 800 萬，現在賣 1,200 萬，那我是不是就對 400 萬繳一個固定比例的稅？」
通常還不能這樣直接算。
三、除了稅，成交還會有其他支出
如果透過仲介出售，仲介服務費會影響最後可以運用的金額。
現行規定是，不動產仲介向買賣一方或雙方收取的服務報酬，總額合計不得超過實際成交價金 6%。
這是最高上限，不是政府規定賣方固定收多少、買方固定收多少。
實際賣方應支付多少，仍看委託契約及交易文件的約定。
交易過程另外也可能有履約保證、地政士服務、貸款清償與抵押權塗銷，以及雙方另外約定由賣方負擔的處理費用。
到了交屋前，如果原本另外答應：
「這個我會修。」
「家具我會清掉。」
「交屋前我會處理好。」
這些也可能變成實際支出。
不一定每一筆都很大，但如果屋主心裡有一個「賣完至少要留下多少」的數字，就不能全部等成交後才算。
四、要算的，是「這個成交價我能不能接受」
例如房子開價 1,380 萬。
屋主心裡可能會覺得：
「就算談掉 50 萬，好像也還可以。」
但如果拿來做下一步安排的是成交後剩下的錢，就不能只比較：
1,380 萬和 1,330 萬差多少。
所以買方出價進來時，不能只看「比開價少多少」，還要把剩餘貸款、可能的稅費及交易支出一起放回來看。
要判斷的是，這個成交價扣完之後，剩下的資金還在不在自己可以接受的範圍。
有些屋主最後才發現，不能再退的其實不是「開價」。
而是再低下去，扣完貸款和其他支出後，剩下的錢已經不夠做原本要做的事。
所以在接受買方出價以前，把這個數字先抓出來，比成交後才開始算實際得款更有用。
五、不需要一開始就把每一筆稅算到一元不差
賣房前先試算，是為了幫助做決定。
不是要求屋主自己成為稅務人員。
有些數字可以先抓，例如預計成交價、目前貸款餘額及已經知道的交易支出。
有些則要等實際資料確認後才會比較準確，例如正式清償金額、土地增值稅或房地交易所得稅。
如果案件涉及自住優惠、繼承、贈與、較早取得房地或其他特殊情況，也不能只靠網路上的簡單試算直接下結論。
賣房前要知道的是：
哪些數字已經確定，哪些還只是估算，以及哪一筆如果差很多，會改變自己接受價格的底線。
傑穎提醒
屋主在議價時，很容易一直盯著：
「買方又少了多少？」
但如果房子賣掉之後，還要清房貸、換下一間房，或本來就有其他資金安排，影響決定的，不只是少談了 10 萬、20 萬。
而是：
這個價格成交後，扣掉該處理的錢，剩下的金額還夠不夠完成下一步。
所以賣房前，不一定要先把每一筆稅算到一元不差。
但至少要先知道哪些錢會從成交價裡離開，以及哪一筆如果差很多，會改變自己接受價格的底線。
賣多少很重要。
真正要做決定時，要看的還是賣完以後，自己實際能留下多少。
延伸閱讀
常見問題 Q&A
Q1：賣房要注意哪些費用？
常見包含房貸清償、房地合一稅、舊制房屋財產交易所得、土地增值稅、印花稅、仲介服務費、履約保證費、地政士服務費、實價登錄申報代辦費、潤筆費、清償塗銷、交屋分算、搬家清潔與約定修繕成本。
實際仍要依個案資料、契約與各單位確認。
Q2：成交價是不是屋主最後可以全部使用的金額？
通常不是。
成交後可能還要先處理房貸清償、稅費、服務費、履保費、交屋分算與搬遷整理成本。
所以賣房前要看的是成交結果，而不是只看成交價。
Q3：房子還有房貸，可以先怎麼抓？
如果屋主要評估成交後可運用金額，建議先向銀行確認房貸餘額、是否仍在綁約期間、提前清償是否有違約金，以及清償證明與抵押權塗銷文件多久可以取得。
這些會影響成交後真正可以安排的資金。
Q4：房地合一稅一定要繳嗎？
不一定。
要看取得時間、持有期間、取得成本、出售價格、可扣除費用、自住條件與個案資料。
但如果屬於房地合一課稅範圍，原則上不論最後有沒有應納稅額，都要在所有權移轉登記日的次日起算 30 日內申報。
Q5：105 年以前買的房子，賣掉一定沒有房地合一稅嗎？
不一定。
105 年以前取得的房屋，通常要先看是否屬舊制房屋財產交易所得或其他特殊情形。
如果共有、繼承、贈與、夫妻贈與或部分持分取得時間不同，可能要分開判斷。
Q6：房地合一稅自住優惠條件是什麼？
重點看 3 件事。
第一，個人或配偶、未成年子女在該房屋設籍，並且持有、居住連續滿 6 年。
第二，交易前 6 年內沒有出租、營業或執行業務使用。
第三，個人、配偶及未成年子女交易前 6 年內沒有用過這個自住房地優惠。
符合條件時，課稅所得 400 萬元以內免稅，超過 400 萬元部分按 10% 課徵。
Q7：土地增值稅和房地合一稅差在哪裡？
房地合一稅主要看房屋土地交易所得，屬國稅方向。
土地增值稅主要看土地公告現值漲價利益，屬地方稅方向。
兩個稅不同，主管機關、計算方式和優惠條件也不同。
Q8：土地增值稅可以用自用住宅優惠嗎？
有可能，但要符合自用住宅用地相關條件。
一生一次通常要看戶籍、地上建物所有權、出售前 1 年有沒有出租或營業、土地面積限制，以及是否已使用過。
如果已用過一生一次，還可能看是否符合更嚴格的一生一屋條件。
正式仍要向地方稅務局、地政士或相關專業單位確認。
Q9：賣方仲介服務費怎麼算？
仲介服務費依委託銷售契約與服務報酬約定計算。
不動產仲介服務報酬，買賣雙方合計不得超過實際成交價金 6%。
以新豐、湖口一帶住宅買賣實務來看，常見賣方 4%、買方 2%；實際仍以契約與個案約定為準。
Q10：地政士服務費、實價登錄申報代辦費、潤筆費要怎麼看？
先看費用明細。
以本店目前特約地政士收費明細為例，賣方常見會遇到：
- 實價登錄申報代辦費：買賣雙方各半，目前各 1,500 元
- 潤筆費：買賣雙方各半，目前各 2,000 元
- 地政士服務費、清償、塗銷或其他文件處理費用：依地政士收費明細與個案處理內容確認
不過，不同地政士事務所、不同公司流程、不同案件複雜度，收費項目與金額可能不同。
所以賣方在簽約前，可以先看清楚：
- 費用名稱是什麼
- 金額是多少
- 由誰負擔
- 什麼時候付款
- 是否還有清償、塗銷、文件處理等相關費用
這些費用通常不是最大筆支出，但先看清楚明細，交屋結算時比較不容易有認知落差。
Q11：屋主說「我就是要某個金額，其他都不想付」可以嗎？
屋主可以設定資金目標。
但稅務、貸款清償、服務費、履約保證、地政士服務費、交屋分算、清償塗銷、搬遷清潔與約定修繕，仍要依法律、契約、銀行資料與個案約定處理。
成交價格可以談，但依法或依約應處理的項目，不會因為一句「我不想付」就自動消失。
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