房地合一稅試算
資料檢視：民國 115 年 7 月（2026/07）
輸入取得與出售資料、成本費用及土地漲價總數額，先初步估算賣屋可能稅負
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目前工具：房地合一稅
房地合一稅試算工具
房地合一稅不是看你賣多少，而是看你實際賺多少。賣屋前先試算可能稅負，避免成交後才發現稅負超出預期。
房地合一稅怎麼算？
先算有多少所得
成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額＝課稅所得（稅基）
若符合自用住宅相關條件者，課稅所得可扣除 400 萬元免稅額。
再算要繳多少所得稅
課稅所得（稅基）× 適用稅率＝所得稅
重點提醒：房地合一稅不是看成交價高低，而是看扣掉成本、費用與土地漲價總數額後，實際留下多少課稅所得。
試算前請先準備哪些資料？
資料越完整，試算越接近實際；若資料尚未齊全，也可以先用買進價格、預估出售價格與持有時間初步試算。
- 買進契約書
- 出售預估價格或委託價格
- 買進與賣出日期
- 仲介費、代書費、契稅、印花稅、規費等單據
- 裝修、增置、改良、修繕相關憑證
- 土地增值稅或土地漲價總數額資料
- 戶籍與自住使用資料
資料不完整，也可以先初估
如果目前資料還不完整，也沒關係。可以先輸入最基本的資料，先抓一個大方向：
- 買進價格
- 預估出售價格
- 買進日期與預計出售日期
資料越完整，試算會越接近實際狀況。如果暫時沒有輸入可扣除成本、相關費用、土地漲價總數額或自住優惠，試算結果可能會偏保守，稅負也可能抓得比較高。
不用等資料全部找齊才開始，可以先初估，再慢慢補資料。如果不知道哪些費用能不能列，也可以截圖試算結果傳給傑穎，我們再陪您一起看。
取得日期較早，要先確認適用制度
105 年 1 月 1 日以前取得的房地，可能不適用本工具的新制房地合一稅率試算。若您的取得時間較早，或是繼承、贈與、重購退稅、自住優惠等特殊情況，建議先依取得原因、出售年度與稅務規定確認後，再判斷適用哪一種申報方式。
基本成交資料
買進與賣出的日期、價格，用來判斷持有期間與初步價差。
請填取得登記或實際取得日期，用來初步判斷持有期間。
此取得日期可能不適用本工具的新制房地合一稅試算。105 年 1 月 1 日以前取得的房地，通常需先確認舊制財產交易所得或特殊取得情形。您仍可先填完資料，按「一鍵複製」傳給傑穎房仲協助初步判斷。
請填預估出售或移轉日期，稅率仍以實際申報資料確認。
通常為當初買入價格；繼承或贈與取得者，需依稅務規定判斷成本。
請填出售時買賣契約上的成交總價，單位為萬元。
買房時另外花的成本（取得時的成本及費用）
例如契稅、印花稅、代書費、規費、買進時仲介費，以及符合規定的增置、改良或修繕費。
例：取得價格以外成本 30 萬，請輸入 30。
請不要把 A 區已填的買進合約價再填一次，避免重複扣除。
可填取得價格以外且有資料可支持的必要成本，正式申報仍以國稅局認定為準。
其他取得成本若有合法憑證，可視性質併入取得成本欄位初估；正式申報仍以國稅局認定為準。
買房時另外花的成本是什麼？
1. 買賣取得者，買入成交價額請填在 A 區「取得價格」，本欄主要補充取得價格以外的可列舉成本。
2. 因繼承或受贈取得者，依繼承或受贈時的房屋評定現值、公告土地現值，並按政府發布的消費者物價指數調整後的價值計算。
3. 取得成本也可能包含買進房地、達到可供使用狀態前所支付的必要費用，例如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、買進時仲介費等。
4. 在房屋及土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款所支付的利息，也可能屬於取得成本。
5. 取得房屋後，若有支付能增加房屋價值或使用效能，且不是短期消耗性的增置、改良或修繕費，也可能列入成本；實際仍須檢附合法憑證，並以國稅局認定為準。
6. 若未提示原始取得成本證明文件，稽徵機關可依查得資料核定成本；若無查得資料，則依規定方式核定。
傑穎提醒：買進或取得房地時支出的必要費用，通常偏向「取得成本」；賣出時為了完成交易支出的必要費用，通常偏向「相關費用」。
出售相關費用與土地漲價總數額
這次出售房地時，為了完成交易所支出的必要費用，以及房地合一稅計算中需要扣除的土地漲價總數額。
例：仲介費 45 萬，請輸入 45。
請填本次出售實際支付的仲介服務費，單位為萬元。
若有出售相關代書費、規費或必要費用，可依實際資料填入。
若不確定可先填 0，實際仍以相關單據與稅務規定確認。
可填裝修、清潔、必要支出等項目；是否可認列仍以稅務規定為準。
相關費用是什麼？
1. 相關費用通常是交易房屋、土地時，為了完成這次出售所支付的必要費用。
2. 常見項目包含：仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等。
3. 當次交易未自房屋及土地交易所得額減除的土地漲價總數額部分所繳納的土地增值稅，也可能依規定列入相關費用計算。
4. 若沒有仲介費、代書費、修繕費等費用證明，相關支出通常可用成交價額 3% 來估算，但最高以 30 萬元為限。
5. 若實際支付費用較高，並能提出合法支出憑證，才有機會依實際金額核實認定。
傑穎提醒：3% 推計是「沒有費用證明」時的估算方式，不是額外再加一筆費用，也不是所有取得成本都能直接用 3% 代替。
沒有單據怎麼辦？
如果沒有仲介費、代書費、修繕費等費用證明，或提示金額未達成交價額 3%，稽徵機關得按成交價額 3% 推計可減除費用，並以 30 萬元為限；若實際支出較高，仍以合法憑證核實認定較有利。
範例
成交價額 1,460 萬
1,460 萬 × 3% ＝ 43.8 萬
但上限為 30 萬，所以最多以 30 萬列計。
傑穎提醒：3% 推計是「沒有費用證明」時的估算方式，不是額外再加一筆費用。
如果已經用合法單據列報實際支出，原則上就不能同一筆費用又列舉實際金額、又再加計 3% 推計。
若實際費用高於 30 萬，請盡量保留收據、繳款書、匯款紀錄、代辦明細等資料；是否可依實際金額認列，仍以國稅局認定為準。
土地漲價總數額是房地合一稅計算中的特殊減項，不是一般費用、土地市價，也不是土地增值稅；若不確定，通常可先參考土地增值稅試算資料或向地方稅務機關確認。
土地漲價總數額是什麼？
土地漲價總數額不是土地市價，也不是土地增值稅本身，也不是單純買賣價差。
它是房地合一稅計算中的特殊減項，目的在於避免同一段土地漲價利益，同時受到土地增值稅與房地合一稅重複影響。
在房地合一稅試算中，土地漲價總數額會從課稅所得中扣除：
成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額＝課稅所得
但要注意，土地漲價總數額不是想填多少就填多少。依財政部說明，為了避免不同稅目間產生不當稅負差異，土地漲價總數額設有減除上限：
交易當年度公告土地現值－前次移轉現值
實務上，最準的數字通常可從土地增值稅試算明細、土地增值稅核定資料，或向土地所在地地方稅務機關確認。
若暫時不知道，可以先填 0 做保守初估；但試算稅額可能偏高，之後補上正確資料會更接近實際。
前往財政部土地增值稅試算自住優惠通常須符合本人、配偶或未成年子女設籍、持有並實際居住連續滿 6 年，交易前 6 年內無出租、營業或執行業務使用，且 6 年內未曾適用自住房地租稅優惠等條件。是否能適用，仍以實際資料與稅捐機關認定為準。
已初步確認符合自住優惠條件者，可先用自住優惠試算；是否能適用，仍以實際資料與稅捐機關認定為準。
自住優惠差在哪？點此查看條件
若已初步確認符合自用住宅相關條件，可先用本工具試算 400 萬元免稅額與超過部分稅額；實際是否適用仍以稅捐機關認定為準。
- 本人、配偶或未成年子女設籍
- 持有並實際居住連續滿 6 年
- 交易前 6 年內無出租、營業或執行業務使用
- 6 年內未曾適用自住房地租稅優惠
實務提醒：實際是否符合，仍以國稅局個案認定為準。
房地合一稅｜初步估算結果
房地合一稅圖解重點
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試算免責提醒
本試算與說明僅供初步估算參考，實際稅額仍應依取得日期、出售日期、取得成本、相關費用、土地漲價總數額、適用稅率及國稅局認定結果為準。若涉及自住優惠、重購退稅、繼承、贈與、公司持有或特殊交易情形，建議諮詢專業稅務人員或主管機關確認。賣屋後再買房？別忘了看重購退稅
重購退稅有兩種：土地增值稅、房地合一稅。名稱很像，但主管機關、資格條件與退稅方式都不同。
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1. 不是只有房地合一稅有重購退稅
土地增值稅也有重購退稅，但主管機關與條件不同。
2. 成交前先確認，不要成交後才補救
重購退稅通常會看名義人、設籍、自用住宅、2 年內時點與 5 年管制。
3. 兩種退稅不能混在一起看
土地增值稅看地方稅務局，房地合一稅看國稅局，適用條件不一樣。
如果您賣屋後有再買房計畫，建議成交前先確認是否可能適用重購退稅，避免以為可以退，最後卻不符合。
可截圖或提供買賣時點，讓傑穎協助初步判斷方向。
婕穎提醒：
房地合一稅容易因持有期間、自住優惠、取得成本與土地漲價總數額而改變，建議先整理買賣契約、費用憑證與土地增值稅資料後再試算。
使用提醒
試算結果僅供初步估算，實際金額仍需依政府公告、銀行核貸、交易條件與個案資料判斷。若資料尚未確定，建議先截圖或一鍵複製結果傳給傑穎一起確認。
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