賣房後再買房可以退稅嗎？不是兩年內買一間、賣一間就一定能退
資料更新：民國 115 年 9 月 21 日（2026/09/21）
重購退稅不是只看兩年內有買有賣，還要先分清房地合一稅與土地增值稅兩套不同規則。
準備換屋時，很常聽到一句話：
「反正兩年內買新房、賣舊房，稅可以退回來。」
所以有人已經看中下一間房，開始算：
「舊屋賣掉繳的稅，之後應該可以退。」
也有人是先買了新房，再準備處理手上的房子。
但要先確認的，不只有「有沒有在兩年內」。
而是：
你想退的是哪一種稅，而且這兩間房是不是真的形成法律上符合條件的「換屋」。
因為房地合一稅有重購退稅。
土地增值稅也有重購退稅。
名字很像，判斷方式卻不是同一套。
一、先分清楚：你想退的是房地合一稅，還是土地增值稅？
如果出售房屋後有繳房地合一稅，符合重購自住房地規定時，可能申請退還，或在先買後賣的情況下扣抵應納稅額。
如果出售土地時繳了土地增值稅，符合自用住宅用地重購規定，也可能申請退還一部分或全部已繳的土地增值稅。
這兩筆不能混著算。
房地合一稅重購退稅，看的重點包括新舊房地是不是自住、出售與重購時間、戶籍與實際居住，以及重購價額和出售價額。
土地增值稅重購退稅，則還要看新舊土地是不是同一土地所有權人、土地本身的移轉現值，以及自用住宅用地等條件。
所以換屋時不要先問：
「我可以退多少？」
先問：
「我現在講的，到底是哪一筆稅？」
二、「兩年內」很重要，但不是兩年內有買有賣就成立
房地合一稅的自住房地重購優惠，不論先賣後買或先買後賣，原則上都要讓舊自住房地與新自住房地的時間差距在 2 年以內。
判斷時間時，看的主要是房屋土地完成移轉登記日，不是雙方簽買賣契約的日期。
土地增值稅重購退稅也有 2 年規定。
可以先賣舊屋，再在 2 年內買新屋。
也可以先買新屋，再在 2 年內賣掉舊屋。
不過土地增值稅的 2 年期間，起算與認定方式和房地合一稅不完全相同，所以不要把前面的「移轉登記日」直接整套套過來。
土地增值稅不論先賣後買或先買後賣，會先從前一筆土地完成移轉登記日起算 2 年；另一筆土地如果在立約日起 30 日內如期申報，原則上以立契日判斷，逾期申報則改以申報日認定。
所以土增稅不能只拿兩張權狀上的登記日期直接相減，實際申報時間也可能影響結果。
但不管是哪一種稅，「2 年」都只是其中一個門檻。
如果新舊房屋不是符合規定的自住關係，或其他條件不符，就算買賣日期只差 3 個月，也不會因為「兩年內」這三個字自動取得退稅資格。
三、房地合一稅：新房比較便宜，也不代表完全不能退
這裡有一個很常見的誤會。
有人會以為：
「一定要新房買得比舊房賣得貴，房地合一稅才有重購退稅。」
現行房地合一稅不是這樣判斷。
如果其他條件都符合，即使重購價額低於出售價額，仍可能依「重購價額占出售價額的比率」計算可以退還或扣抵的稅額；比例最高不超過 100%。
例如只是示範概念：
舊自住房地出售 1,500 萬。
重購的新自住房地是 1,200 萬。
假設出售舊屋計算出的房地合一應納稅額為 100 萬，而且其他重購優惠條件都符合。
1,200 萬 ÷ 1,500 萬＝80%。
那可以退還或扣抵的房地合一稅方向，就是：
100 萬 × 80%＝80 萬。
這不是正式個案稅額，只是讓人看懂：
房地合一稅重購優惠，不是只有「新房比較貴才有、比較便宜就完全沒有」兩種結果。
另外，房地合一稅這一套規定下，如果是配偶一方出售符合規定的舊自住房地，改由另一方配偶名義重購，符合其他條件時，仍可能適用。
如果是先賣舊屋、後買新屋，符合條件後還要記得提出退稅申請；現行規定是從重購房地完成移轉登記次日起算 5 年內申請。
這個「5 年申請期限」，和後面會提到的「重購後 5 年使用管制」，是兩件不同的事。
四、但土地增值稅不是同一套規則
到了土地增值稅，就不能把上一段直接搬過來。
土地增值稅重購退稅有一個很重要的條件：
出售舊土地和買進新土地，土地所有權人必須是同一個人。
所以如果先生出售先生名下的土地，後來新房的土地全部登記在太太名下，就不能因為是夫妻，就直接套用土地增值稅的重購退稅。
它另外還會比較：
新購土地地價，有沒有超過原出售土地地價扣除已繳土地增值稅後的餘額。
符合規定時，才在原本已繳的土地增值稅範圍內，計算可以退還多少。
所以這裡也不能只拿兩間房子的成交總價比較。
例如：
「舊屋賣 1,200 萬，新屋買 1,500 萬，所以土增稅一定可以全部退。」
這樣還不能下結論。
因為土地增值稅看的，是兩筆交易裡土地的課稅地價關係，不是整間房地的市場成交總價。
這也是為什麼：
房地合一稅重購退稅，和土地增值稅重購退稅，不能共用同一條公式。
五、還有一個容易踩到的問題：你賣掉的是「舊屋」，還是剛買的新屋？
假設原本已經有一間 A 屋。
後來買進 B 屋。
結果過幾個月覺得 B 屋不適合，反而把 B 屋賣掉，繼續住原本的 A 屋。
有人會想：
「我也是一買一賣，而且兩間都有住過，應該算換屋吧？」
財政部近來特別提醒，這種持有舊屋、買進新屋後，反而把新屋出售而保留原舊屋的「買新賣新」情況，並不符合房地合一稅重購優惠所要保障的「出售舊自住房地、重購新自住房地」換屋關係。
所以兩年內有一買一賣，還不能直接畫上等號。
要看的是：
哪一間是原來的自住房地，哪一間是為了換屋而取得的新自住房地，最後實際留下來的是哪一間。
六、如果買的是預售屋，「簽約日」也不要拿來直接算兩年
換屋族另一個很容易誤判的地方，是預售屋。
例如：
舊屋先賣掉。
兩年前其實早就已經簽了一間預售屋。
屋主可能會認為：
「我預售屋明明早就買了，所以一定還在兩年內。」
但房地合一稅重購優惠判斷新房地取得時間時，預售屋不是直接拿當初簽預售契約的日期來算。
預售屋完工、交屋並完成房地所有權登記後，才是這裡要看的房地取得時間；如果到完成登記時，距離舊自住房地出售已經超過 2 年，就可能無法適用重購退稅。
所以如果換屋計畫牽涉預售屋，不能只看：
「我哪一天簽預售契約？」
還要把預計完工、交屋與所有權登記時間一起放進來。
七、退到稅也還沒有結束，後面還有 5 年
重購退稅有一個很重要、但很容易在拿到退稅後忘記的地方：
新買的房子不是退完稅就可以立刻隨意處理。
房地合一稅部分，重購的新自住房地如果在重購後 5 年內改作其他用途，例如沒有繼續符合自住使用、出租、供營業或執行業務使用，或又再移轉，原本退還或扣抵的稅額可能被追繳。
土地增值稅也有 5 年列管。
重購土地完成移轉登記後 5 年內，如果再行移轉或改作其他用途，也可能被追繳原退還的土地增值稅；甚至贈與配偶，也屬於需要注意的再移轉情況。
所以這裡要分清楚兩個「5 年」：
前面講的是房地合一稅先售後購後，申請退稅的期限。
這裡講的是重購完成後，房子或土地還要繼續符合規定的管制期間。
這裡講的是重購完成後，房子或土地還要繼續符合規定的管制期間。
傑穎提醒
重購退稅最容易讓換屋族誤判的，不是不知道這個制度，而是只記住一句：
「兩年內買賣就能退。」
但實際判斷時，房地合一稅和土地增值稅要分開看。
同樣是一買一賣，房屋是不是自住、誰持有、什麼時候完成移轉、最後留下哪一間，以及新房未來怎麼使用，都可能改變答案。
傑穎房仲可以先協助把新舊房屋的取得與出售時間、所有權人、戶籍與實際使用情形整理起來，並分清楚目前是在確認房地合一稅，還是土地增值稅；正式退稅資格與金額，再依案件由國稅局、地方稅務機關及地政士確認。
所以換屋前要問的，不是「兩年內有買有賣嗎？」
而是「我這兩間房，真的符合哪一種重購退稅？而且退完之後，接下來 5 年守不守得住？」
延伸閱讀
常見問題 Q&A
Q1：賣房後再買房，一定可以退稅嗎？
不一定。
要先分清楚是土地增值稅重購退稅，還是房地合一稅重購退稅，再看自用條件、2 年時間、價格或地價，以及重購後 5 年限制。
Q2：重購退稅有哪幾種？
常見至少要先分兩種：
- 土地增值稅重購退稅。
- 房地合一稅重購退稅。
兩種制度不同，不能混在一起算。
Q3：先買新屋再賣舊屋，可以申請重購退稅嗎？
可以討論。
先買後賣不是不行，但要看是否在 2 年內、舊屋和新屋是否符合自用條件，以及價格或地價是否符合規定。
Q4：先賣舊屋再買新屋，可以申請重購退稅嗎？
可以討論。
先賣後買是常見換屋模式，但不是賣掉後隨便買一間就可以退，仍要看 2 年、自用、價格或地價、申請資料與 5 年限制。
Q5：重購退稅的 2 年，是看搬家日嗎？
不是只看搬家日。
實務上通常會回到契約、移轉登記日、申報資料與稅務機關認定。不同稅目要分開確認。
Q6：退稅核准後，5 年內可以出租嗎？
不建議。
土地增值稅與房地合一稅重購退稅，都要注意重購後 5 年限制。若出租、營業、改作其他用途或再行移轉，可能被追繳。
Q7：土地增值稅重購退稅可以退多少？
要看新購自用住宅用地申報移轉現值，是否超過原出售自用住宅用地申報移轉現值扣除已繳土地增值稅後的餘額。
最多仍以原已繳土地增值稅為限。
Q8：賣屋時用一般稅率繳土增稅，後來換屋還能申請土增稅重購退稅嗎？
可以確認看看，不要太早放棄。
出售時沒有申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，不代表後續一定不能申請重購退稅；但仍要看出售與重購是否符合土地增值稅重購退稅條件，例如 2 年時間、自用住宅用地、同一所有權人、戶籍、出售前 1 年有無出租或營業、面積限制與申報移轉現值關係。
正式是否能退、退多少，仍以稅捐稽徵機關審核或核定結果為準。
Q9：房地合一稅重購退稅可以退多少？
要看重購價額占出售價額的比例。
符合條件時，若新買價格大於或等於舊賣價格，可全額退還或扣抵；若新買價格較低，則按比例退還或扣抵。
Q10：只有設戶籍，房地合一稅重購退稅就一定可以嗎？
不一定。
房地合一稅自住房地通常還要看實際居住，以及是否出租、營業或供執行業務使用。戶籍重要，但不是唯一判斷。
Q11：先買後賣，舊屋清空待售會影響重購退稅嗎？
可能會需要確認。
舊屋清空待售不代表一定不符合，但如果戶籍、實際居住或家庭成員狀況有變動，就要特別確認舊屋出售時是否仍符合自用住宅或自住房地條件。
Q12：房仲可以幫我保證退稅嗎？
不能。
房仲可以協助你分清楚稅目、提醒時間與條件、整理資料與問題，但不能保證一定退稅、退多少，或保證不會被追繳。
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