房地合一稅怎麼算？賣房不是拿成交價直接乘稅率
資料更新：民國 115 年 9 月 21 日（2026/09/21）
房地合一稅不是成交價直接乘稅率；要先確認適用制度，再算課稅所得，最後才看持有期間與稅率。
準備賣房時，屋主很常這樣問：
「我以前 1,000 萬買，現在如果賣 1,500 萬，那是不是 500 萬直接乘稅率？」
也有人一看到自己持有超過 5 年，就先算：
「那我現在是 20%，所以是不是要繳 300 萬？」
都不是這樣算。
房地合一稅的計算順序是：
先確認這間房是不是適用房地合一稅，再算出課稅所得，最後才看持有期間和適用稅率。
所以賣房前不需要先背 45%、35%、20%、15%。
而是：
這間房到底有多少所得會進到稅率裡。
一、先確認：這間房是不是走房地合一稅
如果是現在準備出售，一般屋主第一個可以先看取得時間。
105 年 1 月 1 日以後取得、目前出售且屬房地合一課稅範圍的房屋土地，原則上依房地合一制度申報。
如果房地是在 105 年以前取得，就不要直接拿下面的房地合一持有期間稅率往上套。
較早取得的案件可能涉及舊制，這部分留到第 15 篇另外說明。
所以第一個問題不是：
「我賣多少？」
而是：
「我這一間，到底適用哪一套所得稅制度？」
二、房地合一稅不是「成交價 × 稅率」
假設房子最後成交 1,500 萬。
這 1,500 萬是計算的起點，不是全部拿去課稅。
一般買賣取得的房地，可以先分成兩層理解。
先算房地交易所得：
房地交易所得
＝成交價額
－原始取得成本
－符合規定的相關成本與費用
再來才是「課稅所得」，也就是最後拿去套用稅率的所得金額：
課稅所得
＝房地交易所得
－符合規定的前 3 年房地交易損失
－依法計算的土地漲價總數額
這裡的「前 3 年房地交易損失」，可以先把它理解成：如果你前 3 年曾經賣過另一筆適用房地合一稅的房地，而且那一筆經國稅局核定是虧損、也還沒有抵減完，這筆損失在規定期間內，可以拿來抵減這一次的房地交易所得。
例如前一筆房地交易經核定虧損 100 萬，兩年後另一筆房地交易產生 300 萬房地交易所得，在符合規定的情況下，就可能先扣掉前面的 100 萬，再往下計算。
這不是把以前虧掉的錢拿回來，也不是退以前的稅，而是讓前一筆房地交易的損失，可以抵減後面的房地交易所得。
如果過去 3 年沒有其他房地交易損失，這一項就不用特別處理。
例如：
房子成交 1,500 萬。
當初取得成本 1,000 萬。
另外有 50 萬元符合規定、可以提出資料的成本與費用。
再假設依規定得減除的土地漲價總數額為 30 萬，而且本例沒有前 3 年可以扣除的房地交易損失。
那這個例子裡，要往下判斷的數字就是：
1,500 萬－1,000 萬－50 萬－30 萬＝420 萬
不是拿 1,500 萬直接乘稅率。
這只是方便理解計算邏輯的例子，正式申報仍要依實際成本、費用、憑證及申報資料判斷。
三、以前買房、裝修、賣房花過的錢，不是全部都能自己寫進去扣
這也是房地合一稅最容易和屋主原本想像不同的地方。
屋主可能會說：
「我這幾年房子也花了很多錢啊。」
確實有些支出可能影響成本或費用。
例如買進時的契稅、印花稅、地政士費、規費、仲介費，或符合規定的增置、改良、修繕費；出售時支付的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等，符合規定並有資料支持時，也可能列入計算。
但房屋稅、地價稅、管理費，以及取得房屋後持有期間的房貸利息等，原則上屬於持有或使用期間的支出，不能因為「這筆錢確實有花」就直接當成房地交易費用扣掉。
所以重點不是：
「我記得以前花了多少。」
而是：
這筆支出屬於什麼性質，而且今天還有沒有資料可以證明。
如果沒有提出費用證明文件，或提出的費用證明金額未達成交價額 3%，現行規定下，稽徵機關得按成交價額 3% 計算可減除費用，並以 30 萬元為限。
這也是為什麼買房契約、服務費收據、裝修改良相關憑證，不要等到多年後準備賣房才開始找。
這筆支出屬於什麼性質，而且今天還有沒有資料可以證明。
四、算出課稅所得以後，才輪到持有期間的稅率
如果是中華民國境內居住的個人，一般房地交易目前依持有期間適用：
| 持有期間 | 一般稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 超過 2 年、未逾 5 年 | 35% |
| 超過 5 年、未逾 10 年 | 20% |
| 超過 10 年 | 15% |
回到前面的例子。
如果課稅所得方向是 420 萬，而且假設這位屋主是境內居住者、持有超過 5 年但未逾 10 年，也沒有其他特殊適用情況：
420 萬 × 20% ＝ 84 萬。
「20%」是在這一步放進去。
不是：
1,500 萬 × 20%。
所以看到稅率高，不用先被那個百分比嚇到。
但也不要只因為房價漲了不多，就直接認為稅一定很少。
最後還是要看可以認列的成本、費用與實際課稅所得。
五、自己住滿 6 年，也不是只看「住多久」
如果房子確實是長期自住，房地合一稅另外有很重要的自住房地優惠。
符合條件時：
課稅所得 400 萬元以內免稅；超過 400 萬元的部分，適用 10% 稅率。
但不是「房子買滿 6 年」就自動成立。
現行主要條件包括：
個人或其配偶、未成年子女在該房屋設有戶籍，持有並實際居住連續滿 6 年；交易前 6 年內沒有出租、供營業或執行業務使用；而且個人、配偶及未成年子女在交易前 6 年內沒有使用過這項自住房地租稅優惠。
所以屋主如果說：
「這間一直都是我自己住的。」
這是一個重要起點。
但正式判斷還要回到戶籍、持有時間、實際居住及過去 6 年的使用情形。
尤其房子剛好快接近 6 年時，自住優惠能不能成立，可能直接影響出售後的稅額，就更不能只用「差不多住六年」來估。
六、沒賺錢，也不要自己判斷成「不用報」
房地合一稅和每年 5 月報綜合所得稅的節奏不一樣。
個人交易屬於房地合一課稅範圍的房屋土地，原則上要在完成所有權移轉登記日的次日起算 30 日內辦理申報，而且除符合免辦申報情形外，不論交易所得或損失、有沒有應納稅額，都要申報。
這筆所得採分離申報，不再併入年度綜合所得總額。
所以不要因為自己算出：
「好像沒有賺。」
就把它直接理解成：
「那就不用報。」
要不要繳稅，和要不要申報，是兩個問題。
傑穎提醒
房地合一稅最容易讓屋主緊張的，是看到一個很高的稅率。
但實際開始算以後，影響結果的往往不只有 45%、35%、20% 或 15%。
還包括：
房子什麼時候取得、當初多少錢取得、哪些成本和費用還有資料、持有多久，以及是不是真的符合自住房地優惠。
所以賣房前，不需要先把所有稅法背起來。
傑穎房仲可以先協助把取得時間、預計成交價、現有成本費用資料及需要確認的條件整理出來；正式申報與稅額仍依實際資料由國稅局審查，涉及特殊取得情況時，再依案件需要和地政士、會計師或稅務專業人員一起確認。
真正要先算清楚的，不是「這個稅率有多高」。
而是這間房真正有多少所得，最後會進到那個稅率裡。
延伸閱讀
常見問題 Q&A
Q1：房地合一稅是什麼？
房地合一稅是針對符合規定的房屋、土地交易所得課徵的所得稅。
賣房賣地如果產生應稅所得，就可能要依房地合一稅制申報與繳稅。
Q2：房地合一稅是直接用成交價課稅嗎？
不是。
成交價只是起點。
還要看取得成本、可扣除費用、土地漲價總數額、持有期間、自住房地優惠與其他個案條件。
Q3：105 年以前買的房子，賣掉就不用管所得稅嗎？
不是。
105 年以前取得的房屋土地，出售時不一定適用房地合一稅新制，但房屋部分可能涉及舊制房屋財產交易所得，土地部分通常還要看土地增值稅。
Q4：持有越久，房地合一稅就一定越低嗎？
持有期間會影響稅率，通常持有越短稅率越高。
但是否有稅、稅額多少，還要看交易所得、成本、費用、自住房地優惠與其他特殊規定。
Q5：自住房地優惠是什麼？
符合條件時，課稅所得 400 萬元以內免稅；超過 400 萬元部分，按 10% 優惠稅率課徵。
但要看設籍、持有並居住滿 6 年、交易前 6 年內是否出租營業或執行業務使用，以及是否曾適用優惠。
Q6：只有設戶籍，就一定符合自住房地優惠嗎？
不一定。
戶籍很重要，但還要看是否實際居住、是否持有並居住連續滿 6 年，以及交易前 6 年內有沒有出租、營業或執行業務使用。
Q7：成年子女設籍，可以幫屋主符合自住房地優惠嗎？
不可以。
房地合一稅自住房地優惠的設籍條件，通常看的是本人、配偶或未成年子女。
如果只有成年子女或其他親友設籍，不能用來補足自住房地優惠的設籍條件。
但如果屋主本人、配偶或未成年子女另有符合條件，仍要回到實際資料確認。
Q8：離婚後前配偶戶籍還在，算符合自住房地條件嗎？
不能用前配偶身分計入。
離婚後已不是配偶，不能再用「配偶」身分補足房地合一稅自住房地優惠條件。
但前配偶戶籍還在，不會自動等於出租；仍要釐清是否有租賃事實、實際居住事實，以及所有權人本人、現任配偶或未成年子女是否符合條件。
Q9：先買後賣，舊屋清空待售會影響嗎？
可能需要特別確認。
舊屋清空待售不代表一定不符合，但如果戶籍、實際居住或家庭成員狀況有變動，就要確認舊屋出售時是否仍符合自住房地條件。
Q10：仲介費可以扣嗎？
符合規定且能提出證明時，仲介費可能作為取得、改良及移轉費用方向處理。
但仍要依稽徵機關審核與個案資料判斷。
Q11：地政士服務費沒有發票，可以認定嗎？
不一定。
地政士服務費，也就是一般常說的代書費，不是只有發票才可能作為佐證；如果有收據、費用明細、付款紀錄或其他可供佐證的證明文件，仍可作為申報時整理資料的方向。
但是否採認，仍要看費用性質、文件內容與稽徵機關審核結果。
Q12：裝潢費、修繕費可以扣嗎？
不一定。
如果屬於能增加房屋價值或效能，且符合規定並能提出證明文件，可能影響成本認定方向。
一般日常維修或沒有證明的支出，不一定能認列。
Q13：沒有憑證，就一定可以扣 30 萬嗎？
不是。
如果未能提示費用證明文件，或提示費用證明金額未達成交價額 3%，稽徵機關得按成交價額 3% 計算得減除費用總額，並以 30 萬元為限。
30 萬是上限方向，不是無條件扣除額。
Q14：分次出售持分，可以每次都用 30 萬上限嗎？
不建議這樣想。
115 年 4 月 21 日修正後，如果藉由分次交易規避或減少納稅義務，30 萬元上限可能要按持分或約定範圍比例計算。
複雜持分或分次交易，建議先問會計師、律師、國稅局或專業單位。
Q15：自住房地優惠和重購退稅可以一起看嗎？
可以，但要分清楚。
自住房地優惠看 400 萬免稅額與 10% 優惠稅率；重購退稅則是賣舊買新或先買後賣時，符合條件可退還或扣抵房地合一稅。兩者都和自住有關，但條件和效果不完全相同。
Q16：可以先用試算工具估算嗎？
Q17：房仲可以直接幫我算正式稅額嗎？
不能。
傑穎房仲可以協助你整理項目、提醒方向、協助初步試算，也可以陪你把資料整理後，再交由地政士、會計師、國稅局或稅務單位確認。
但傑穎房仲不能取代稽徵機關核稅，也不能保證成交後最後一定繳多少或一定不用繳。
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