賣房要注意哪些費用？稅費、服務費與交屋成本先看懂

很多屋主準備賣房，第一個會問：

「我的房子可以賣多少？」

這個問題很重要。

但賣房不能只看成交價。

更務實的問題是：

房子成交後，哪些錢要先處理？扣掉貸款、稅費、服務費與交屋成本後，還有多少資金可以安排？

因為賣房過程中，可能會遇到房貸清償、房地合一稅、土地增值稅、仲介服務費、履約保證費、地政士服務費、實價登錄申報代辦費、潤筆費、清償塗銷相關費用、交屋分算、搬家清潔與修繕成本。

有些費用有明確規定。

有些費用是實務常見。

有些金額則要回到銀行、國稅局、地方稅務局、地政士、會計師、律師、契約文件或個案資料確認。

這篇，傑穎房仲先陪你把賣房可能支出整理清楚。

不是要替屋主保證最後一定剩多少錢，而是讓你在開價、議價、接受出價前，先知道：

賣房不是只看成交價，而是要先看成交後有哪些錢要處理。

一、先講結論：成交價不是全部都能直接安排

很多屋主會這樣想：

「如果房子賣 1,000 萬，我是不是就有 1,000 萬可以安排？」

通常不是。

因為成交價只是第一個數字。

成交後，屋主可能還要先處理：

• 房貸餘額
• 二胎房貸或私人設定
• 房地合一稅或舊制房屋財產交易所得
• 土地增值稅
• 仲介服務費
• 履約保證費
• 地政士服務費，也就是一般常說的代書費
• 實價登錄申報代辦費、潤筆費或文件處理費
• 貸款清償與抵押權塗銷相關費用
• 水電瓦斯、管理費、房屋稅、地價稅分算
• 搬家、清潔、雜物清運或約定修繕

例如房子成交 1,000 萬，但房貸還剩 600 萬，通常就要先用成交款處理銀行清償與抵押權塗銷。

如果再加上稅費、服務費、履保費、交屋分算與整理成本，真正能安排的資金就不會是成交價本身。

所以賣房前，比較安全的想法不是只問：

「我可以賣多少？」

而是要再問：

扣掉貸款、稅費、服務費與交屋成本後，這個成交結果能不能符合我的下一步安排？

二、賣房可能支出，可以先分成 6 大類

賣房費用很多，但不用一開始就背一堆名詞。

先分成 6 類，會比較好判斷。

這張表不是正式試算表。

它的目的是讓屋主先知道：

賣房不是只有成交價，還有一串成交後要處理的項目。

先把這 6 類費用當成一張「賣房前的費用地圖」，後面要問銀行、地政士、稅務單位或房仲時，才知道自己要問哪一類問題。

三、貸款清償類：想知道成交後剩多少資金，就要先看銀行端成本

房子有貸款，不代表不能賣。

但如果屋主要評估成交後可運用金額，就不能只看成交價，也要看銀行端還有哪些金額要處理。

常見要確認：

• 目前房貸餘額
• 是否仍在綁約期間
• 綁約到哪一天
• 提前全部清償是否會產生違約金
• 提前清償違約金怎麼計算
• 清償證明與抵押權塗銷文件多久可以取得
• 是否有二胎、增貸或其他設定
• 是否有私人設定、查封、假扣押或其他限制登記

房貸綁約時間與提前清償違約金，不是每家銀行都一樣，也不是每個貸款專案都一樣。

所以不要只用印象判斷：

「應該快繳完了，應該沒違約金吧？」

比較穩的做法，是請銀行提供目前貸款餘額與提前清償試算，確認如果賣房時要提前全部清償並塗銷抵押權，是否會產生違約金，以及金額大約是多少。

如果還有二胎、私人設定、查封、假扣押或其他限制登記，情況會更複雜。

這時不建議只用口頭估算。

應該先請銀行、地政士、律師或相關專業單位協助確認：

• 清償金額
• 清償順序
• 塗銷流程
• 是否會影響過戶與交屋
• 成交款是否足以處理相關債務

傑穎想提醒你：

屋主想知道賣完後還剩多少資金可以安排，就要把房貸餘額、綁約、提前清償違約金和塗銷流程一起看。

四、稅費類：房地合一稅、土地增值稅，不要混在一起看

賣房最容易讓屋主緊張的，就是稅。

但稅要分開看，不要全部混在一起。

常見包含：

• 房地合一稅
• 舊制房屋財產交易所得
• 土地增值稅
• 印花稅
• 房屋稅、地價稅分算

其中最常被問到的是房地合一稅和土地增值稅。

這兩個完全不同。

賣房前不要只問：

「房地合一稅多少？」

也要問：

土地增值稅怎麼看？房屋稅、地價稅要不要分算？是不是還有舊制所得稅問題？

稅務正式結果，仍要依個案資料、申報資料、稅單與主管機關核定為準。

五、房地合一稅：不是看成交價直接課稅

很多屋主問：

「我賣房會不會有房地合一稅？」

第一步要先看取得時間。

一般來說，105 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地，出售時多數會落在房地合一稅制度。

如果是 105 年以前取得，可能涉及舊制房屋財產交易所得或其他稅務判斷。

房地合一稅不是看成交價直接課稅。

比較簡單的理解是：

不是賣多少就課多少，而是看交易所得。

房地合一稅通常會看：

• 取得日期
• 出售日期
• 持有期間
• 原始取得成本
• 出售價格
• 買進與賣出相關費用
• 土地漲價總數額
• 是否符合自住房地優惠
• 是否為繼承、贈與、夫妻贈與或其他特殊取得
• 是否有可提出證明的改良、裝修或必要費用

可以先用這個方向理解：

房地合一稅課稅所得，大致是出售收入扣掉取得成本、相關費用與土地漲價總數額後，再依持有期間與是否符合優惠條件判斷。

如果屬於房地合一課稅範圍，原則上不論最後有沒有應納稅額，都要在房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算 30 日內辦理申報。

這點很重要。

不要以為：

「我沒有賺錢，所以一定不用申報。」

是否要申報、是否要繳稅、稅額怎麼算，建議出售前先依取得資料、成本憑證與費用明細，向國稅局、地政士、會計師或相關專業單位確認。

六、房地合一稅自住優惠：條件很明確，不是有住就一定有

很多屋主聽過：

「自住房地有 400 萬免稅額。」

這個方向是對的，但要符合條件。

房地合一稅自住房地優惠，重點可以先看 3 個條件。

條件 1：戶籍、持有與居住要符合

個人或其配偶、未成年子女，要在該房屋辦竣戶籍登記，並且持有、居住連續滿 6 年。

條件 2：交易前 6 年不能出租、營業或執行業務使用

如果交易前 6 年內有出租、供營業或執行業務使用，就可能不符合自住房地優惠條件。

條件 3：交易前 6 年內不能已經用過這個優惠

個人、配偶及未成年子女，在交易前 6 年內，不能曾經適用過房地合一稅自住房地租稅優惠。

符合條件時，課稅所得 400 萬元以內免納所得稅；超過 400 萬元的部分，按 10% 優惠稅率課徵。

所以不是「有住過」就一定可以用。

而是要看：

• 戶籍有沒有設在該房屋
• 是否持有並居住連續滿 6 年
• 交易前 6 年內有沒有出租、營業或執行業務使用
• 本人、配偶及未成年子女 6 年內有沒有用過這個優惠
• 是否能提出符合條件的資料

傑穎想提醒你：

自住優惠不是感覺題，是條件題。條件可以先講清楚，最後能不能用，再看資料是否符合。

七、土地增值稅：和房地合一稅不一樣

土地增值稅是賣房時另一個常見稅負。

很多屋主會把它和房地合一稅混在一起，但兩個不一樣。

房地合一稅主要看房屋土地交易所得。

土地增值稅主要看土地公告現值的漲價利益。

可以這樣理解：

土地增值稅是土地移轉時，針對土地公告現值漲價利益課徵的地方稅。

土地增值稅一般用地採累進稅率。

如果符合自用住宅用地條件，可能可以適用 10% 優惠稅率。

但這也不是自動套用。

一生一次自用住宅用地優惠，先看這幾個重點

常見核心條件包括：

1. 出售前 1 年內沒有出租或營業使用 出售前 1 年內，土地不能供營業使用或出租。

2. 地上建物所有權與戶籍要符合 地上房屋須為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有，並且已在該地辦竣戶籍登記。

3. 土地面積有限制 都市土地面積未超過 3 公畝，也就是約 90.8 坪；非都市土地面積未超過 7 公畝，也就是約 211.8 坪的部分。

4. 一人一生以 1 次為限 所以才會常聽到「土地增值稅一生一次」。

5. 新建完成未滿 1 年的房屋，還可能要看房屋評定現值比例 如果自用住宅建築完成未滿 1 年，還要注意房屋評定現值是否達所占基地公告土地現值 10%。

用過一生一次後，還可能看一生一屋

如果已經用過一生一次，未來再次出售自用住宅用地時，還可能看是否符合「一生一屋」條件。

一生一屋通常會更嚴格，常見要看：

• 出售都市土地面積未超過 1.5 公畝，也就是約 45.4 坪；非都市土地面積未超過 3.5 公畝，也就是約 105.9 坪的部分
• 出售時土地所有權人與配偶、未成年子女，沒有該自用住宅以外的房屋
• 出售前持有該土地 6 年以上
• 土地所有權人或其配偶、未成年子女在該地設有戶籍，且持有該自用住宅連續滿 6 年
• 出售前 5 年內，沒有供營業使用或出租

所以屋主賣房前，不要只問房地合一稅。

也要確認：

土地增值稅能不能適用自用住宅用地優惠？是看一生一次，還是看一生一屋？

正式仍要向地方稅務局、地政士或相關專業單位確認，實際稅額以地方稅務局核定結果為準。

八、印花稅、地政士服務費、實價登錄費與潤筆費，也要看明細

賣房時，還可能遇到一些不像房地合一稅或土地增值稅那麼大的費用。

常見包含：

• 印花稅
• 地政士服務費，也就是一般常說的代書費
• 實價登錄申報代辦費
• 潤筆費或簽約手續費
• 文件處理費
• 抵押權塗銷或其他代辦事項

這些通常不是最大筆，但仍然要看明細。

印花稅：不動產移轉登記使用的公契，按 1‰ 計貼

不動產買賣登記使用的公契，依法按契約金額 1‰ 計貼印花稅。

1‰ 可以先理解成千分之一，也就是 1,000 元裡面的 1 元。

例如：

實際由誰負擔、金額怎麼列、是否已包含在其他明細裡，仍要依契約、地政士收費明細與個案確認。

地政士服務費、實價登錄費、潤筆費：以簽約當時明細為準

地政士服務費、實價登錄申報代辦費、潤筆費或簽約手續費，通常要依地政士收費明細、公司流程與個案處理內容確認。

以本店目前特約地政士收費明細為例，實價登錄申報代辦費常見由買賣雙方各半，目前各 1,500 元；潤筆費也常見由買賣雙方各半，目前各 2,000 元。

不同地政士事務所、不同公司流程、不同案件複雜度，收費項目與金額可能不同，所以仍要以簽約當時的收費明細為準。

簽約前可以先確認：

• 費用名稱是什麼
• 金額是多少
• 由誰負擔
• 什麼時候付款
• 是否已包含在其他服務費裡
• 是否會和清償、塗銷、實價登錄或文件處理費用分開列

這樣比較不會成交後才覺得突然多一筆。

九、仲介服務費：不是稅，是委託出售的服務報酬

屋主委託房仲銷售，成交後通常會依委託銷售契約支付仲介服務費，也就是賣方服務報酬。

這筆費用不是政府稅費。

它是不動產經紀業依約提供銷售服務後，收取的專業服務報酬。

依內政部「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」，不動產仲介經紀業向買賣一方或雙方收取的服務報酬總額，合計不得超過不動產實際成交價金 6%。

以新豐、湖口一帶住宅買賣實務來看，服務報酬常見約定為：

• 賣方 4%
• 買方 2%

實際服務報酬比例、付款時間與收費方式，仍應依委託契約、出價文件、服務報酬約定與個案協議確認。

屋主在簽委託前，可以先看清楚：

• 賣方服務報酬比例是多少
• 什麼情況下需要支付
• 什麼時候支付
• 服務內容包含哪些
• 文件裡怎麼寫
• 是否還有其他費用約定

如果賣方支付仲介服務費，建議保留正式收據、發票或付款證明。

後續如果涉及房地合一稅申報，這類出售房地所支付的必要費用，可能會影響交易所得計算；實際能否列報、列報金額與應備文件，仍應依國稅局、地政士、會計師或相關專業單位確認。

好的委託服務，不只是把房子掛上網。

從價格討論、物件資料整理、曝光規劃、買方篩選、帶看安排、議價協調，到簽約後用印、完稅、過戶與交屋追蹤，每一步都會影響交易能不能穩穩完成。

傑穎想提醒你：

仲介服務費不是稅，但會影響成交後可運用金額。委託前先把服務內容、服務報酬與付款時點看清楚，後面比較不會有認知落差。

十、履約保證費：常見萬分之六，買賣雙方各半

不動產買賣金額大，實務上常會搭配履約保證機制。

你可以把履約保證想成：

讓買賣價金透過第三方專戶或相關機制控管，降低價金與產權交付過程中的風險。

以常見實務來說，履約保證費約為成交總價萬分之六，通常由買賣雙方各半負擔。

例如成交價 1,000 萬元：

• 履約保證費合計約 6,000 元
• 若買賣雙方各半，賣方約 3,000 元

這筆金額通常不是最大筆，但仍會出現在成交費用裡。

實際金額與負擔方式，仍要依履保機構、公司流程、買賣契約與個案條件確認。

屋主可以在簽約前先確認：

• 本案是否使用履約保證
• 費率怎麼算
• 買賣雙方怎麼分攤
• 什麼時候付款
• 交易取消時費用如何處理

十一、交屋分算與搬遷修繕：小費用也要講清楚

賣房交屋前，通常還會處理一些費用分算與交屋條件。

常見包含：

• 水費
• 電費
• 瓦斯費
• 管理費
• 停車費
• 社區代收費用
• 房屋稅
• 地價稅

這些金額不一定很大，但如果沒有說清楚，交屋時很容易來回確認。

賣方交屋前後，水、電、瓦斯的重點不是自己核每一個表度數，而是確認：

• 費用是否已結清
• 分算基準是否清楚
• 過戶或後續辦理方式是否確認
• 是否有帳單、截圖、收據或交屋紀錄

另外，搬遷、清潔與修繕也可能變成成本。

例如：

• 搬家費
• 清潔費
• 大型家具清運費
• 垃圾清運費
• 約定修繕費
• 鑰匙、磁扣或遙控器補辦費
• 出租中物件的租客搬遷或點交成本

屋主如果在議價時答應：

「這個我交屋前處理。」

答應前要先想清楚：

• 要花多少錢
• 要花多少時間
• 誰負責處理
• 是否要寫進契約或補充約定
• 如果交屋前沒有處理完，後續怎麼辦

交屋條件不是不能談。

但答應之前，要先知道會不會變成實際成本。

十二、用 1,000 萬成交價抓一個方向

我們用 1,000 萬成交價抓一個感覺。

這不是正式試算，只是讓屋主知道賣房前應該怎麼看。

假設房子成交價 1,000 萬元，屋主可以先問：

例如：

• 房貸還剩 600 萬，就要先處理清償與塗銷。
• 如果賣方服務報酬以成交價 4% 約定，1,000 萬成交價的賣方服務報酬約 40 萬。
• 如果使用履約保證，且履保費按成交價萬分之六、買賣雙方各半，賣方約負擔 3,000 元。
• 若公契所載買賣價款總金額為 1,000 萬，印花稅按 1‰ 估算約 10,000 元，但實際由誰負擔仍要看契約與地政士明細。
• 房地合一稅與土地增值稅，仍要依取得時間、成本、持有期間、自住條件、土地公告現值資料與主管機關核定確認。

所以不要只想：

「我賣 1,000 萬。」

也要問：

這時候要看的不是 1,000 萬這個數字本身，而是扣除必要支出後，還能不能支撐下一步安排。

十三、屋主可以設定資金目標，但不能忽略依法或依約要處理的項目

屋主當然可以設定自己的資金目標。

例如：

• 想換屋
• 想清償債務
• 想退休規劃
• 想幫家人安排資金
• 想賣掉後保留一定現金

這都很合理。

但要分清楚：

成交價格可以談。

買賣條件可以談。

服務內容可以談。

交屋條件可以談。

可是稅務、貸款清償、地政規費、銀行費用、履約保證、地政士服務費、實價登錄申報代辦費、潤筆費、清償塗銷、搬遷清潔與約定修繕等項目，並不是一句「我不要付」就會消失。

尤其稅務部分，納稅義務人是誰、稅額如何核定、能不能適用優惠，仍要依法律規定與主管機關認定，不是房仲或買方口頭說了算。

所以賣房前，建議先確認：

• 房子還有多少貸款要清償
• 是否仍在房貸綁約期間
• 提前清償是否有違約金
• 房地合一稅是否需要申報
• 土地增值稅是否可能產生
• 仲介服務費、履約保證費、地政士服務費如何約定
• 搬家、清潔、修繕或交屋條件會不會增加成本
• 扣除這些可能支出後，資金目標是否仍符合規劃

傑穎房仲可以協助屋主先做費用項目盤點與方向整理。

但正式稅額仍應以稅單、申報資料或主管機關核定結果為準，貸款清償金額則應以銀行正式資料為準。

賣房前檢查清單

準備賣房或評估成交後可運用金額時，屋主可以先確認這 10 件事：

1. 房子目前還有多少房貸。 可以向銀行確認大約餘額、綁約期限與提前清償規定。

2. 有沒有二胎、私人借貸或其他設定。 如果有，先請地政士、銀行或律師協助確認處理方式。

3. 房地合一稅是否需要申報。 尤其 105 年以後取得、繼承、贈與或短期持有案件，更要先看清楚。

4. 自住房地優惠條件是否符合。 房地合一稅自住優惠要看戶籍、持有並居住連續滿 6 年、交易前 6 年內是否出租營業，以及 6 年內是否用過優惠。

5. 土地增值稅是否可能產生。 同時確認能不能適用自用住宅用地優惠，是看一生一次，還是看一生一屋。

6. 仲介服務費如何約定。 看清楚比例、付款時點、服務內容與文件記載。

7. 是否使用履約保證。 確認費率、分攤方式與付款時點。

8. 地政士服務費、實價登錄費、潤筆費、清償塗銷費用是否有明細。 看清楚費用名稱、金額、由誰負擔。

9. 水電瓦斯、管理費、房屋稅、地價稅如何分算。 確認算到哪一天，交屋後如何接續。

10. 扣除可能支出後，資金目標是否仍符合安排。 賣房不只看成交價，也要看成交結果能不能配合下一步。

本文重點整理

1. 賣房成交價不等於最後可運用的淨額。
   房貸清償、稅費、服務費、履保、交屋分算與搬遷修繕，都可能先從成交款中支出。
2. 房地合一稅與土地增值稅是不同制度。
   申報期限、優惠條件與計算基礎各不相同，不能用同一套方式估算。
3. 屋主應在定價前先做資金試算。
   銀行違約金、代辦費、服務報酬與修繕成本，都要依銀行資料、契約及明細逐項確認。

資料來源與參考依據

房地合一稅資料

• 財政部稅務入口網｜房屋土地交易所得及課稅所得之計算方式：賣方房地合一稅所得、成本、費用與課稅所得計算依據。
• 財政部稅務入口網｜房屋土地交易所得稅適用稅率：房地合一稅持有期間與稅率級距判斷依據。

土地增值稅與地方稅資料

• 財政部稅務入口網｜土地增值稅節稅手冊：土地增值稅、自用住宅優惠與申請方向。
• 新竹縣政府稅務局｜土地增值稅：新竹縣土地增值稅申辦入口與在地稅務資訊。

印花稅資料

• 財政部稅務入口網｜印花稅節稅手冊：不動產移轉契約印花稅判斷依據。