105 年以前取得的房子賣掉要繳稅嗎？沒有房地合一稅，不代表完全免稅
資料更新：民國 115 年 9 月 21 日（2026/09/21）
105 年以前取得不代表完全免稅；是否走舊制，還要看取得方式，並把房屋所得、土地交易與土地增值稅分開判斷。
屋主持有一間很久以前買的房子，準備出售時常會先問：
「我這間是 105 年以前買的，應該沒有房地合一稅吧？」
如果是一般買賣取得，而且在 104 年 12 月 31 日以前就已經取得、一路持有到現在，現在出售時，通常會往舊制房屋財產交易所得的方向處理。
但接下來最容易出現另一個誤會：
「既然沒有房地合一稅，那是不是就沒有所得稅了？」
不是。
舊制只是課稅方式不一樣。
土地和房屋要拆開看：土地交易所得原則上不併入綜合所得稅；房屋如果有財產交易所得，仍可能要申報所得稅。
土地移轉另外還有土地增值稅，那又是另一條線。
一、舊制最重要的差別：不是把整筆房地一起課所得稅
房地合一稅之所以叫「房地合一」，就是把房屋和土地交易所得放在同一套制度裡計算。
舊制不是。
如果這筆交易適用舊制，可以先這樣理解：
土地部分：交易所得原則上免納綜合所得稅。
房屋部分：如果產生財產交易所得，要併入綜合所得稅申報。
所以假設以前整間房地買 800 萬，現在賣 1,200 萬：
不能直接說：
「賺 400 萬，所以 400 萬全部都要算舊制所得稅。」
因為這 400 萬是整筆房屋加土地的價格差。
舊制要處理的是：
房屋這一部分到底有多少財產交易所得。
至於土地移轉產生的土地增值稅，第 11 篇已經另外說明，不在這裡再重算一次。
二、舊制也沒有一個固定的「賣房稅率」
這也是很容易和房地合一稅混在一起的地方。
房地合一稅會看到：
45%、35%、20%、15% 等持有期間稅率。
舊制房屋財產交易所得不是另外拿一個固定百分比，對這筆房屋交易單獨課完就結束。
房屋財產交易所得會併入出售年度的綜合所得總額，也就是和當年度其他應計入綜合所得稅的所得一起申報，並在次年辦理結算申報。
如果 2026 年出售一間適用舊制的房屋，房屋財產交易所得原則上會在 2027 年辦理 2026 年度綜合所得稅時一起申報。
最後實際增加多少所得稅，會和當年度其他綜合所得、扣除額及最後適用的累進稅率有關。
所以不能看到房地合一稅是 20%，就說：
「我的舊房子應該也是 20%。」
也不能把房地合一稅「移轉後 30 日內申報」的節奏直接搬過來。
兩套制度連申報時間都不一樣。
三、如果以前的買賣資料還在，就不是只能照政府標準估
屋主持有十幾二十年的房子，常會遇到一個問題：
「以前買多少，我大概記得，但契約還找得到嗎？」
這件事會影響後面怎麼計算。
如果能提出實際成交價格、原始取得成本，以及符合規定的成本與費用資料，經國稅局查明後，可以依實際資料核實計算房屋財產交易所得。
大方向就是：
房屋收入
－房屋原始取得成本
－符合規定的取得、改良及移轉費用
＝房屋財產交易所得
例如取得房屋時支付、屬於房屋部分的契稅、印花稅、地政士費、規費、仲介費，以及符合條件的增置、改良或修繕支出，都可能涉及成本認列。
出售時屬於房屋部分的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等，也可能屬於可減除的移轉費用。
但不是所有「這間房我曾經花過的錢」都可以扣。
像取得房屋後持有期間的房屋稅、管理費，以及持有期間的房貸利息等，就不能因為確實有支付，直接全部當成房屋交易成本。
所以老房子要出售時，與其先找某一張「舊制稅率表」，更值得先整理過去的交易與成本資料。
而是：
以前留下來的交易與成本資料還有多少。
四、如果當年的資料真的找不到，也不是「那就不用算」
有些老房子取得年代很久。
原始契約不見了。
付款資料也找不到。
這不代表：
「沒有資料，所以國稅局就沒有辦法課。」
財政部每年會訂定個人出售房屋財產交易所得的計算規定。
如果無法提供實際成交金額、原始取得成本，或稽徵機關也查不到完整資料，就可能依出售年度所適用的標準核算財產交易所得。
有些情況如果查得到實際房地成交總價、但無法證明原始取得成本，還會先依房屋評定現值與土地公告現值等比例拆出歸屬房屋的收入，再依當年度規定核算所得。
因此：
資料不完整，不等於沒有所得。
差別在於，原本可以用自己的實際成本證明的案件，可能改成依主管機關規定的標準核算。
而且這些標準會依出售年度公告。
所以現在準備出售，不適合拿很多年前網路文章上的某個百分比，直接當成自己 2026 年交易一定適用的數字。
五、看到「105 年以前取得」，還是要確認現在這個屋主是怎麼取得的
如果屋主自己在 100 年買進，從那時一路持有到現在，判斷通常比較直接。
但有些房子會出現：
「這房子我們家 30 年前就有了，可是去年才繼承到我名下。」
這時如果只看目前權狀上的登記日期，很容易直接以為：
「我是 105 年以後才繼承，所以一定是房地合一稅。」
繼承案件不能這樣判。
如果被繼承人在 104 年 12 月 31 日以前就已取得這筆房地，繼承人即使是在 105 年以後才繼承，之後出售時，原則上仍是走舊制：土地交易所得免納綜合所得稅，房屋部分的財產交易所得併入出售年度綜合所得申報。
不過，部分符合自住房地條件的繼承案件，也可能選擇改按房地合一新制課稅，所以仍要看實際取得與使用情形。
繼承日不是唯一的判斷點，還要往前追被繼承人原本是在什麼時候取得這筆房地。
贈與也不能全部當成同一種情況。
一般親屬間贈與，受贈人取得房地或持分的時間，可能直接影響後續出售時的新舊制判斷。
例如同一間房子原本由父母在 105 年以前取得，但其中一部分持分到 105 年以後才贈與成年子女，之後整間一起出售時，就可能出現不同持分分別適用新、舊制的情況。
但如果是符合規定的夫妻間贈與，判斷方式又不同。
符合配偶相互贈與財產不計入贈與總額規定時，日後出售會往前追到配偶間第一次相互贈與前，原配偶最初取得這筆房地的日期，再用這個取得日期判斷適用新制或舊制，以及相關持有期間。
所以不論是繼承、一般贈與還是夫妻間贈與：
看到現在權狀上的登記日期，都還不能直接判定最後適用哪一套所得稅制度。
看到現在權狀上的登記日期，都還不能直接判定最後適用哪一套所得稅制度。
六、賣老房子以前，先找「取得證據」
一間持有很久的房子要賣，通常不用一開始就把所得稅算到最後一元。
先把最會改變答案的資料找出來，比較有用。
例如當年的買賣契約、價款資料還在不在。
房屋是買來的、繼承的，還是後來受贈取得。
中間產權有沒有發生過變動。
過去有沒有可以證明的增置、改良或交易費用。
因為這些資料會先決定：
現在到底是走舊制還是房地合一稅。
如果是舊制，又會進一步影響：
房屋財產交易所得能不能依實際資料核實計算。
傑穎房仲可以先協助把取得時間、產權來源、目前可以找到的買賣資料及這次預計出售條件整理起來。
如果屬於一般舊制案件，再由國稅局依實際申報資料確認房屋財產交易所得；涉及繼承、贈與、分次取得或其他特殊取得情形時，再依案件和地政士、會計師或稅務專業人員一起確認。
而是「這筆交易可能走舊制：土地和房屋分開處理，房屋的財產交易所得仍要回到綜合所得稅裡確認。」
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傑穎提醒
傑穎房仲可以先協助把取得時間、產權來源、目前可以找到的買賣資料及這次預計出售條件整理起來。
如果屬於一般舊制案件，再由國稅局依實際申報資料確認房屋財產交易所得；涉及繼承、贈與、分次取得或其他特殊取得情形時，再依案件和地政士、會計師或稅務專業人員一起確認。
所以 105 年以前取得的房子，答案不是「沒有房地合一稅，所以不用繳稅」。
而是「這筆交易可能走舊制：土地和房屋分開處理，房屋的財產交易所得仍要回到綜合所得稅裡確認。」
常見問題 Q&A
Q1：105 年以前買的房子，賣掉一定不用房地合一稅嗎？
如果是現在出售 105 年以前取得、已持有很久的房子，多數情況會先往舊制財產交易所得方向確認。
但「不是房地合一稅」不代表完全不用管稅。
房屋部分可能有舊制財產交易所得申報問題；土地移轉時，也要另外確認土地增值稅。
Q2：舊制是不是就不用繳所得稅？
不是。
舊制下，土地交易所得不納入所得稅課稅，但房屋交易所得可能要併入綜合所得稅申報財產交易所得。
Q3：土地增值稅和財產交易所得一樣嗎？
不一樣。
土地增值稅是地方稅方向；財產交易所得是綜合所得稅裡的房屋交易所得方向。兩者不能混在一起。
Q4：找不到當初買賣契約怎麼辦？
仍可先整理現有資料，再請地政士、國稅局或相關專業單位確認後續可怎麼補資料。
但如果無法提出成本費用證明，國稅局可能依財政部所定標準核算房屋財產交易所得。
Q5：傑穎可以幫我算正式稅額嗎？
傑穎房仲可以協助你先看懂方向、整理資料並提醒需要確認的問題。
但正式稅額、可扣除項目與申報結果，仍要依國稅局、地方稅務局、地政士、會計師與個案資料確認。
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