105 年前取得的房子賣掉要繳稅嗎？舊制與房地合一稅差異先看懂

很多屋主準備賣老房子時，會先問：

「這間房子是 105 年以前買的，賣掉還要繳房地合一稅嗎？」

如果是現在才要出售，而且房子是 104 年 12 月 31 日以前取得、一路持有到現在，多數情況會先往舊制財產交易所得方向確認。

但這不代表完全不用繳稅。

可以先這樣理解：

房地合一稅，是一條線。 舊制房屋財產交易所得，是另一條線。 土地增值稅，也要另外看。

舊制下，通常要分開看：

房屋部分：可能有財產交易所得問題。 土地部分：通常要另外看土地增值稅。

這篇文章先幫你分清楚：

105 年以前買的房子，現在出售時，為什麼不是只問「有沒有房地合一稅」？又為什麼還要看舊制財產交易所得與土地增值稅？

至於房地合一稅完整計算、自用住宅優惠、土地增值稅一生一次與重購退稅等問題，判斷邏輯不同，本文只在必要處提醒，不展開成另一篇；如果你想接著看，可以在文末延伸閱讀找到相關整理。

一、先分清楚：你問的是哪一種稅？

賣房常見會碰到三個名詞：

• 房地合一稅。
• 財產交易所得。
• 土地增值稅。

這三個不是同一件事。

1. 房地合一稅

房地合一稅是 105 年起實施的新制，主要是針對房屋及土地交易所得課稅。

如果交易適用房地合一稅，就會看出售價格、取得成本、必要費用、土地漲價總數額、持有期間與適用稅率。

2. 財產交易所得

舊制下，出售房屋時，房屋交易獲利可能屬於綜合所得稅裡的財產交易所得。

這裡重點是「房屋部分」。

如果出售房地總價沒有拆分房屋和土地，實務上可能需要依相關規定分算房屋交易所得。

3. 土地增值稅

土地增值稅是地方稅方向，主要看土地移轉時的土地漲價總數額。

即使一筆交易不適用房地合一稅，土地移轉仍可能有土地增值稅問題，也可能要確認自用住宅用地 10% 優惠稅率、一生一次、一生一屋或重購退稅。

傑穎想提醒你：

新制、舊制和土地增值稅不要混在一起。先分清楚是哪一種稅，後面才不會越看越亂。

二、105 年以前買的房子，一定不用房地合一稅嗎？

不一定要直接這樣講。

比較符合現在屋主的理解方式是：

如果是現在出售 104 年 12 月 31 日以前取得、已經持有很久的房子，多數會先往舊制財產交易所得方向確認。

但仍要注意，正式判斷不是只靠「我記得是 105 年以前買的」這一句，而是要回到實際取得日、出售日、取得方式與相關資料確認。

例如：

• 是買賣取得，還是繼承、贈與取得。
• 產權中間有沒有變動。
• 房屋與土地是否同時取得。
• 目前出售標的與當初取得標的是否一致。
• 有沒有其他特殊情況需要國稅局、地政士或會計師確認。

對屋主來說，重點是：

現在賣 105 年以前買、已持有很久的房子，通常不是先問房地合一稅稅率，而是先確認是否屬於舊制財產交易所得，以及土地增值稅要怎麼看。

傑穎想提醒你：

105 年以前取得只是第一個線索。真正要判斷新制或舊制，還是要看實際取得日、出售日、取得方式與個案資料。

三、舊制怎麼課？重點在房屋財產交易所得

如果交易適用舊制，要先記住一個大方向：

土地交易所得：不納入所得稅課稅。 房屋交易所得：可能併入綜合所得稅申報財產交易所得。

也就是說，舊制不是整筆房地交易都不用管。

常見會遇到的問題包括：

• 當初買房契約還在不在。
• 出售契約有沒有拆分房屋與土地價格。
• 可不可以證明取得成本。
• 可不可以證明必要費用。
• 房屋交易是獲利還是虧損。
• 國稅局是否會要求補資料或依標準核算。

如果可以提出實際買賣價格和成本費用資料，通常會以實際資料核算。

如果沒有申報，或無法提出證明文件，即使屋主主觀認為是賠錢賣，國稅局仍可能依財政部所定標準，按實際成交金額或房屋評定現值等資料核算房屋財產交易所得。

傑穎想提醒你：

舊制不是「不用報」，而是房屋部分可能要回到綜合所得稅裡申報財產交易所得。

四、如果房地總價沒有拆分房屋和土地，怎麼辦？

老房子買賣常見一個問題：

「當初契約只有寫總價，沒有分房屋多少、土地多少。」

這時候，不代表就完全不能處理。

實務上可能會依房屋評定現值、土地公告現值或相關規定比例，分算房屋交易所得。

可以先這樣理解：

房地總交易損益
× 房屋價值占房地價值比例
＝ 房屋財產交易所得方向

如果買進與賣出價格都沒有劃分房地個別價格，國稅局可能依出售時房屋評定現值與土地公告現值比例，計算應併入綜合所得稅申報的房屋財產交易所得。

傑穎想提醒你：

舊制不是只看成交價，也不是只看屋主記憶。契約、稅單、評定現值、公告現值和成本費用資料，都可能影響申報結果。

五、土地增值稅還是要另外看

很多屋主會把房地合一稅、財產交易所得和土地增值稅混在一起。

其實土地增值稅是另外一條線。

不論房屋交易是適用房地合一稅新制，還是舊制財產交易所得，土地移轉仍可能要申報土地增值稅。

賣房前可以先確認：

• 土地公告現值。
• 前次移轉現值。
• 土地面積。
• 持分比例。
• 是否可適用自用住宅用地 10% 優惠稅率。
• 是否曾用過一生一次。
• 是否可能符合一生一屋。
• 是否有重購退稅可能。

傑穎想提醒你：

房屋所得稅和土地增值稅是兩條線。不要因為不適用房地合一稅，就以為土地增值稅也不用看。

六、賣房前建議先整理哪些資料？

如果你準備賣 105 年以前取得或很久以前取得的房子，建議先把手邊資料整理出來。

資料不一定要一開始全部找齊，缺少的部分可以再由傑穎協助判斷需要查什麼，並請地政士、國稅局、地方稅務局或相關專業單位協助確認。

1. 取得資料

例如：

• 當初買賣契約。
• 繼承或贈與資料。
• 原始取得日期。
• 原始取得價格。
• 契稅、印花稅或相關稅費資料。
• 當初仲介服務費或代書費資料。

2. 出售前可以先整理的資料

例如：

• 預計出售價格。
• 目前貸款餘額。
• 是否有設定抵押權或其他他項權利。
• 預估仲介服務費。
• 預估清潔、修繕或搬遷費用。
• 是否曾出租、營業或供自住使用。
• 其他可能影響出售條件或稅務判斷的資料。

3. 房屋與土地資料

例如：

• 土地與建物權狀。
• 土地與建物目前登記內容。
• 最近一期房屋稅單。
• 最近一期地價稅單。
• 房屋評定現值或房屋稅籍資料。
• 土地公告現值或土地增值稅試算資料。
• 是否符合自用住宅用地優惠條件。

房屋評定現值，通常可以先從房屋稅單或房屋稅籍資料看方向；如果需要更完整資料，可以向房屋所在地地方稅務局申請房屋稅籍資料。

土地公告現值，可以透過地政機關公告現值查詢、地籍圖資相關系統，或請地政士協助查詢。

屋主也可以先提供最近一期地價稅單，後續再由傑穎協助確認地號、持分與課稅資料，並視需要進一步查詢土地公告現值或試算土地增值稅。

傑穎想提醒你：

很久以前買的房子，最常卡在資料不齊。不是資料不齊就不能賣，而是越早整理，越能知道後續要請哪個單位確認。

七、屋主最常誤會的 5 件事

1. 以為 105 年以前買就完全不用繳稅

不一定。

可能不適用房地合一稅，但仍可能有舊制財產交易所得與土地增值稅問題。

2. 以為舊制就是免稅

不正確。

舊制不是完全免稅，而是要依舊制規則計算房屋財產交易所得。

如果出售房屋核實計算後有財產交易所得，原則上要併入房屋移轉登記年度的綜合所得稅申報課稅。

也就是說，適用舊制不代表一定要繳很多稅，但也不代表可以完全不用申報或不用確認。

3. 以為土地不用併入所得稅，就不用看土地增值稅

不正確。

舊制下，土地交易所得通常不併入綜合所得稅申報；但土地移轉時，仍可能有土地增值稅問題。

所得稅是一條線，土地增值稅是另一條線。

4. 以為找不到當初契約，就不用申報或沒辦法處理

不正確。

找不到當初買賣契約，不代表就不用申報，也不代表完全沒辦法處理。

只是資料不完整時，屋主比較難用實際取得成本和必要費用來核實計算房屋財產交易所得。

這時國稅局可能依財政部所定標準核算所得，結果未必符合屋主原本認為的損益。

5. 以為房仲可以直接算出正式稅額

不正確。

房仲可以協助屋主先整理方向、提醒需要準備的資料，也可以協助初步判斷可能要確認哪些稅務問題。

但正式稅額不是房仲單方面可以直接認定的結果。

傑穎房仲可以陪你把資料先整理好，把問題先問清楚；但正式稅額、可扣除項目與申報結果，仍要依國稅局、地方稅務局、地政士、會計師與個案資料確認。

傑穎想提醒你：

賣老房子不是只問「買多久」，還要看取得日、出售日、取得方式、成本資料、房屋所得與土地增值稅。

本文重點整理

1. 105 年以前取得的房屋出售，不等於完全不用繳稅。
   多數案件要先確認舊制房屋財產交易所得，同時仍可能涉及土地增值稅。
2. 舊制與房地合一稅的判斷，要回到取得時間與個案資料。
   房屋所得、土地稅負、成本費用與評定現值，不能只用一句『舊房子』判斷。
3. 資料完整度會影響申報結果。
   契約與費用資料不足時，可能依標準核算；正式稅額仍以申報、審核或核定為準。

傑穎想提醒你：

賣 105 年以前取得的房子，重點不是只問「有沒有房地合一稅」，而是要先分清楚房屋所得和土地增值稅。

資料來源與參考依據

本文依公開資料與交易實務整理，作為買賣前理解方向的參考。

房地合一稅新制與新舊制區分

• 財政部稅務入口網｜房屋土地交易所得稅之課徵範圍：105 年後房地合一稅適用範圍與新舊制區分依據。
• 財政部稅務入口網｜房屋土地交易所得及課稅所得之計算方式：新制房屋土地交易所得與課稅所得計算方式。

舊制房屋財產交易所得計算

• 財政部｜114 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定：114 年度舊制房屋財產交易所得計算規定與新竹縣市標準。

本文為不動產交易與稅務方向整理，非正式稅務申報意見，也不保證任何稅額、扣除項目、申報結果或核定結果。

正式交易前，仍建議依個案向國稅局、地方稅務局、地政士、會計師或相關專業單位確認。