情侶或親友共同買房要注意什麼？出資、持分與退場先約定

共同買房常開始於一句：「我們兩個一起負擔，應該沒問題。」

問題通常不是買下來的那一天，而是後來有人付得比較多、有人想搬走、有人不願賣，或房貸仍綁著兩個人的名字。

共同買房不是只決定各出多少，而是先決定未來誰能做什麼、怎麼離開。

一、出資比例和持分比例，先不要假設會一樣

出資7：3，持分也登記7：3

最容易理解，日後出售或分配時仍要扣除貸款、稅費與各自後續投入。

一人出大部分，持分卻各半

差額可能被視為贈與，也可能只是雙方另有約定。若沒有說明，日後很容易出現「我明明出比較多」和「謄本就是一人一半」的衝突。

房子只登記一人，兩人一起付款

未登記的一方不會因為繳過房貸就自動成為所有權人。想保障出資，必須靠金流、借款、共同出資協議或其他適當安排。

二、共同買房協議至少要談八件事

1. 頭期款、稅費與裝修各由誰付。
2. 所有權持分怎麼登記。
3. 房貸借款人、保證人與每月分擔。
4. 房屋由誰居住，生活費如何分。
5. 修繕、管理費與房屋稅誰負擔。
6. 出租、增貸、設定或出售如何決定。
7. 一方停止付款時怎麼處理。
8. 分手、搬離、失業、死亡或想退場時怎麼算。

協議不一定要寫得像法律教科書，但至少讓兩個人讀完後，對同一個情況有相同答案。

三、重大決定不能只寫「雙方同意」

房子要出租、裝修、增貸或出售時，雙方同意看似公平，但如果其中一人一直不回應，事情可能完全卡住。

可以先約定：

• 哪些事情一定要兩人書面同意。
• 日常修繕多少金額以下可由居住者決定。
• 有人想出售時，另一人是否有優先承買機會。
• 多久沒有回應後，如何進入估價或出售程序。

四、退場不能只說「賣掉再分」

賣房後真正能分的，不是成交總價，而是扣掉：

• 剩餘房貸與其他抵押借款。
• 仲介費、稅費與代辦費。
• 未結清管理費、修繕與欠款。
• 雙方約定應先返還的出資或代墊。

如果由其中一人買下另一人的持分，也要先決定房屋價值怎麼估、房貸能否轉由一人承擔，以及銀行是否同意移除另一位借款人。

五、名字從謄本拿掉，不代表房貸也會消失

房屋持分可以透過買賣、贈與或分割等方式移轉，但房貸契約是和銀行的關係。

即使一方把持分轉給另一方，只要銀行沒有同意變更借款人或重新核貸，原借款人仍可能繼續對銀行負責。

所以退場要同時處理所有權與房貸債務，不能只完成過戶就以為結束。

六、其中一人過世，房子不會自動全部歸另一人

過世者的持分會進入遺產，由其繼承人依法律與遺產安排承接。未婚伴侶不會只因共同生活就自動成為法定繼承人。

共同買房時，也要思考：

• 繼承人加入共有後，另一人能否繼續居住。
• 房貸與保險如何接續。
• 是否需要遺囑、保險或其他規劃。

這部分涉及繼承與稅務時，應另由律師、地政士與稅務專業依家庭狀況規劃。

七、房仲可以協助整理，但不能替兩個人決定

共同買房時，傑穎房仲會先陪你們把出資、登記、貸款與付款方式整理清楚，提醒哪些事情最好在簽約前談好。

若需要共同出資協議、遺囑或較複雜的退場約定，也會協助整理需求，再串接律師、地政士或稅務專業，讓正式文件能和買賣契約接得起來，而不是只叫你們自己寫一寫。

本文重點整理

1. 共同買房要分開看出資、持分與房貸。
   共同買房要分開看出資、持分與房貸，三者不一定相同。
2. 共同協議要先寫決策與退場。
   協議要先寫重大決策、停止付款與退場方式，不能只寫「賣掉再分」。
3. 退場時產權與債務要一起處理。
   退場時所有權與銀行債務要一起處理；死亡與繼承也不會自動照伴侶期待進行。

資料來源與參考依據

全國法規、稅務與信用資料

• 全國法規資料庫｜民法：核對共有、契約、債務與權利處分的一般規定。
• 財政部稅務入口網｜贈與稅常見問題：確認資金無償移轉可能涉及的贈與稅與申報問題。
• 財團法人金融聯合徵信中心：查詢個人信用與貸款資料的正式入口。
• 內政部不動產資訊平台｜契約書範本：共同購屋時可參考正式契約架構，另行寫清出資、持分與退場約定。