屋主請家人代賣房可以嗎？授權、簽約與收款權限怎麼寫

屋主住外縣市、旅居國外、生病或年紀大時，請家人協助賣房很常見。

問題不在是不是家人，而是買方與承辦人必須知道：屋主本人同意出售到什麼程度，代理人可以做哪些決定。

親屬關係不會自動產生賣房權限；有授權，也不代表每一項事情都可以代辦。

一、先分清楚代理人只是聯絡，還是可以簽約

屋主可以把工作拆開授權：

• 協助聯絡、安排帶看。
• 接收報價並轉達屋主。
• 在特定價格範圍內議價。
• 代簽委託銷售契約。
• 代簽買賣契約。
• 提供文件、配合報稅與登記。
• 辦理點交。
• 代收訂金或房款。

前面幾項不一定包含後面幾項。只說「我媽媽都交給我處理」，不足以證明可以代表屋主簽下數千萬元契約。

二、授權書至少要寫清楚五件事

1. 哪一間房地：地號、建號或完整標的。
2. 誰授權誰：屋主與代理人的身分資料。
3. 能做什麼：議價、簽約、登記、點交、收款分開列。
4. 價格與條件範圍：最低售價、付款方式或不得變更事項。
5. 期限：何時生效、何時失效、如何撤回。

若是多位共有人，每一位的授權都要分別確認，不能由其中一人替其他人一起決定。

三、可以代簽，不代表可以改價格

代理人只能在授權範圍內行動。

例如授權書寫明最低售價1,500萬元，代理人就不能自行降到1,400萬元；只授權簽約，也不能把房款改匯到自己的帳戶。

買賣雙方在簽約前，應由房仲與承辦地政士共同核對授權文件，並讓契約中的代理人、權限與收款方式寫清楚。

四、代收房款要比代簽更嚴格

房款原則上應依契約匯入履保專戶或屋主約定帳戶。

若代理人要代收款項，授權書與契約都應明確寫明：可以收哪一筆、收多少、匯到哪個帳戶。不能因為是配偶、子女或兄弟姊妹，就把大筆房款轉入未寫在契約裡的私人帳戶。

五、重要節點仍要確認屋主本人意思

即使授權完整，以下時點最好仍讓屋主本人知道：

• 最終成交價格與主要條件。
• 契約簽署日。
• 收款帳戶與撥款方式。
• 交屋與稅費結算。
• 授權內容需要增加或變更時。

這不是要求屋主每件事都重新簽一次，而是避免代理人和屋主對「已經同意到哪裡」理解不同。

六、旅外屋主怎麼辦？

旅外授權可能涉及我國駐外館處驗證、當地公證或其他身分確認程序，不能只傳一張自己簽名的掃描檔就直接辦理。

簽約前應先讓承辦地政士依屋主所在地、文件用途與最新規定確認格式，避免契約簽完後才發現授權文件不能用。

七、屋主生病或判斷能力有疑問，不能只請家人代簽

若屋主仍能清楚理解並表達意思，可依實際狀況辦理授權；若已無法理解交易內容，則不能只靠家人說「他以前有答應」就出售。

是否涉及監護、輔助宣告或其他法律程序，應由律師、地政士與相關機關依個案確認。房仲能協助整理現況與串接專業，但不能代替屋主作成意思決定。

本文重點整理

1. 家人代賣也要把權限拆開。
   家人可以受託協助賣房，但聯絡、議價、代簽、登記與收款要分開授權。
2. 授權書要把範圍寫清楚。
   授權書應寫明標的、權限、價格範圍、期限與收款方式。
3. 特殊情況先確認，再簽約。
   旅外或屋主判斷能力有疑問時，先由承辦地政士及法律專業確認，不要簽約後才補救。

資料來源與參考依據

全國官方資料

• 全國法規資料庫｜民法：核對代理、無權代理與委任的一般規定。
• 內政部戶政司｜印鑑登記、變更及廢止：確認委任辦理印鑑事項所需文件與限制。
• 外交部領事事務局｜旅外國人辦理國內不動產授權書：確認旅外屋主處理國內不動產買賣、贈與或抵押時的授權與文件驗證方式。
• 內政部警政署｜165 全民防騙網：代理人身分、授權內容或收款安排可疑時的官方查證入口。