假代書、假地政士怎麼辨識？證照、事務所與文件怎麼核對

房屋買賣簽約後，報稅、用印、完稅、過戶、抵押權設定與塗銷，通常會由承辦地政士接手。

因為後續會接觸權狀、印鑑證明、身分資料與大筆款項，不能只靠名片上的「代書」兩個字判斷。

「代書」是大家常用的稱呼，正式專業身分是地政士。真正要查的是：這個人目前是否合法開業、在哪一間事務所，以及這筆案件是不是由他負責。

查得到一個名字只是第一步，還要確認聯絡你的人、收文件的人和正式承辦地政士是同一條工作線。

一、先查開業資料，不只看證書照片

地政士可能有證書，但未必正在開業；也可能已停業、換事務所或資料與名片不同。

可透過內政部不動產服務業資訊系統核對：

• 地政士姓名。
• 開業執照字號。
• 執業狀態。
• 事務所名稱與地址。

如果查不到、狀態不一致，或對方只傳一張模糊證照照片卻不願提供正式資料，就先不要交正本文件。

二、聯絡你的人可能是助理，但誰負責要說清楚

事務所助理協助約時間、收件、通知進度並不罕見。重點不是每一通電話都由地政士本人打，而是你要知道：

• 正式承辦地政士是誰。
• 助理隸屬哪間事務所。
• 文件最後由誰保管與送件。
• 費用、稅金與規費由誰通知。
• 有問題時可以直接找到哪位承辦人。

透過房仲成交時，簽約桌上就應把承辦地政士及後續聯絡方式確認清楚。傑穎在實務上會先協助買賣雙方確認承辦人與流程，簽約後再由地政士主責後續程序，避免買賣雙方拿著文件到處找人。

三、權狀與印鑑證明可以交，但不能交得沒有紀錄

房地移轉確實可能需要權狀、印鑑證明與身分文件。交付時至少留下：

1. 交給哪一間事務所、哪一位承辦人。
2. 交付日期與文件名稱。
3. 用於哪一筆房地、哪一項程序。
4. 預計何時送件、何時返還。
5. 正本由誰簽收。

文件若是由助理收取，也要能對回事務所與正式承辦案件。不要把整套正本放在私人住處、餐廳或不明地址，也不要因為對方說「很趕」就省略交接紀錄。

四、先收稅費與規費，不代表一定有問題

地政士在辦理過戶前，常會依試算預收契稅、印花稅、登記規費、代書費與其他應付費用，再於案件完成後多退少補。

正常的重點是：

• 有清楚的費用明細。
• 稅款、規費與服務費分開列示。
• 匯款戶名與事務所或契約安排一致。
• 案件完成後有結算資料。

如果只給一個總額、不說項目，或要求匯入與承辦人毫無關聯的私人帳戶，就要先確認。

五、對方說已送件，怎麼知道不是只在拖時間？

土地登記案件送進地政事務所後，通常會有收件資訊，可透過地政數位櫃臺或向承辦地政事務所查詢進度。

查到「收件」只代表案件已送入，不代表一定會准予登記；若需要補正、駁回或仍在審查，也要由承辦地政士說明。

正常交易不會怕你核對案件進度，也不會要求你只相信一句「都處理好了」。

六、哪些情況要先停止交件或付款？

• 查不到地政士開業資料。
• 事務所地址、電話與官方資料明顯不同。
• 不願說明正式承辦地政士姓名。
• 要求把印鑑章、印鑑證明與自然人憑證一起長期交付。
• 費用沒有明細，卻一直催促匯款。
• 說已送件，卻無法提供收件資訊。
• 要求你在空白申請書、授權書或本票上簽名。

遇到疑問，先向原房仲、經紀業、地政事務所或內政部查詢系統核對，不要改找對方提供的另一支電話自己證明自己。

本文重點整理

1. 「代書」稱呼不等於正式地政士身分。
   「代書」是常用稱呼，正式承辦房地登記的專業身分是地政士，應查目前開業狀態與事務所資料。
2. 助理能聯絡，正式承辦仍要說得清楚。
   助理可以協助聯絡，但正式承辦人、文件去向、費用明細與送件進度都要能說清楚。
3. 預收費用要有明細與正式流程。
   稅費與規費可由地政士預收後多退少補；沒有明細、帳戶異常或文件空白時先停止。

資料來源與參考依據

新竹在地查詢

• 新竹縣政府地政處｜合法經紀業（人）及地政士查詢：查詢新竹縣已備查經紀業、經紀人員與開業地政士。

全國官方資料

• 內政部不動產服務業資訊系統｜地政士開業資料查詢：依姓名、證書字號、開業執照或事務所名稱查詢執業狀態。
• 內政部地政司數位櫃臺｜案件辦理情形查詢：依地政機關與收件年、字、號查詢案件進度。
• 全國法規資料庫｜地政士法：核對地政士資格、開業、業務範圍與執業規定。