簽不動產買賣契約前，哪些欄位一定要看懂？身分、房款、貸款與交屋檢查清單

坐到簽約桌前，買方常擔心自己看不完；賣方則可能覺得條文都是固定格式，只要總價對就好。

真正會改變交易結果的，往往不是最長的那一段，而是幾個空格、附件和特別約定。

簽約不是把大家談過的事情重新念一次，而是把人、房子、錢與交屋條件固定成同一個版本。

一、今天簽名的人，真的有權賣這間房嗎？

先用最新土地、建物謄本確認屋主、持分、抵押與限制登記。

屋主本人未到場時，要看代理人是否有正式授權，並確認授權包含：

• 議價與成交價格。
• 代簽買賣契約。
• 提供文件、報稅與過戶。
• 收款與點交。

多位共有人出售時，每一位都要親自簽署或完成授權。家人知道房子狀況，不代表能代替所有屋主決定。

二、契約上的房子，要和現場看到的是同一件事

確認買賣範圍包含：

• 土地地號、建物建號與持分。
• 主建物、附屬建物與共有部分。
• 車位的權利型態、位置與編號。
• 增建、夾層、露台、庭院或約定專用部分。
• 隨屋交付的設備、家具與固定裝潢。

現場使用面積，不一定全部有登記；口頭說「這個空間一直都是我們家用」，也不等於有完整權利。不能登記或使用有疑問的部分，要在簽約前說清楚風險與處理方式。

三、房款不是只寫總價，還要寫每一筆怎麼走

付款表至少要看：

• 簽約款、用印款、完稅款與尾款金額。
• 每一筆付款的時間或完成條件。
• 匯入履保專戶或哪一個約定帳戶。
• 賣方原貸清償如何安排。
• 買方貸款何時撥款。
• 交屋保留款與費用結算。

比例沒有全國固定答案，要依雙方契約安排。但每一筆錢都要能對到一個交易節點，不能只寫「接獲通知後付款」卻不知道由誰通知、付到哪裡。

簽約後，報稅、完稅、過戶與撥款等程序通常由承辦地政士主責通知與辦理；房仲仍會協助雙方追蹤約定事項與溝通。

四、貸款欄位要處理「不足」而不是只寫「自行辦理」

銀行初步說明、試算或估價，都不等於正式核貸。

契約要先想好：

• 預計貸款多少。
• 最晚何時確認。
• 銀行鑑價較低時，買方最多能補多少。
• 貸款不足是否能解除、延期或另行協議。
• 因買方信用、房屋條件或政策限制而不足時，責任是否不同。

沒有寫清楚，房貸不足時買方仍可能要依約補足房款，不會因為「本來以為能貸八成」就自然解約。

五、賣方原房貸要如何清償？

賣方還有房貸時，簽約時通常先約定原抵押權應完成清償與塗銷，不會把賣方的實際房貸餘額寫死在買賣契約裡。

因為清償金額會隨日期與利息變動，也涉及賣方的個人財務隱私。等買方房貸核准、準備辦理過戶與撥款時，承辦地政士才會請賣方向原貸銀行查詢當期清償金額，再與雙方銀行銜接代償、抵押權塗銷及過戶。

如果買方核貸金額不足以清償賣方原貸，承辦地政士會再確認差額如何補足，避免原抵押權無法塗銷，讓交易卡在過戶前。

六、建物現況確認書不是附帶勾一勾

漏水、增建、事故、租賃、占用、設備與管理費等資訊，應依屋主知道的實際情況填寫。

「不知道」和「沒有」不是同一個答案。屋主無法確認時可如實註明，買方也應依房屋狀況安排查看、檢測或專業評估。

口頭承諾要寫進契約或附件，例如：

• 哪裡由賣方修繕。
• 哪些家具保留或搬走。
• 租客何時遷出。
• 欠費與稅費如何結算。
• 交屋前要完成哪些文件或改善。

七、交屋條件與違約條款要看得懂後果

交屋前要確認：

• 所有權是否已移轉。
• 抵押權與其他限制是否依約處理。
• 房屋是否騰空或按約交付。
• 鑰匙、遙控器、設備與文件是否齊全。
• 水電、瓦斯、管理費、租金與稅費如何結算。
• 尾款何時撥付。

違約條款則要看哪一方未完成什麼會產生何種責任。不要只看違約金比例，也要看解除契約、催告、損害賠償與已付房款如何處理。

本文重點整理

1. 簽約先確認簽名的人有沒有權利。
   簽約先對身分、產權與授權，確認簽名的人真的有權出售。
2. 房款、貸款與交屋條件要能執行。
   房款、貸款不足、原貸清償與交屋要寫成可執行的條件，不靠口頭補充。
3. 附件與特約也是契約的一部分。
   現況確認書、附件與特約都是契約內容；簽名前要確保所有人拿到同一版本。

資料來源與參考依據

新竹在地交易安全資料

• 新竹縣政府地政處｜不動產交易安全專區：查詢新竹縣買賣契約、地政查核與交易安全資訊。

全國官方資料

• 行政院消費者保護會｜成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項：核對付款、貸款、交屋與建物現況確認書等契約內容。
• 行政院消費者保護處｜成屋買賣建物現況確認書修正規範：確認簽約前應逐條檢視契約與建物現況確認書。
• 全國法規資料庫｜不動產經紀業管理條例：核對委由經紀業仲介時的文件簽章與不動產說明書規定。