房貸沒過，預售屋已繳 369 萬會被沒收嗎？

買預售屋時，很多人一開始看到的是樣品屋、格局、地段、付款表。

前期付款看起來好像壓力還可以接受：訂金、簽約款、工程款分期繳，真正的大筆尾款與房貸，似乎是以後的事。

但預售屋最容易卡住的地方，常常不是剛簽約那一刻，而是快要交屋、要辦貸款、要補尾款的時候。

如果銀行最後沒有核到預期成數，買方可能會突然發現：

「我不是不想買，是貸款沒有下來。」

但站在契約與法院判斷角度，這句話還不夠。

法院通常還會看：

• 買方有沒有正式向銀行申貸？
• 有沒有提出完整財力與收入資料？
• 銀行有沒有書面拒貸或核貸不足紀錄？
• 買方有沒有嘗試其他銀行？
• 有沒有和建商書面協商？
• 建商是否已依契約催告？
• 契約對逾期付款、解約與違約金怎麼約定？

這篇整理的是臺灣新竹地方法院 114 年度訴字第 1476 號民事判決。

本案買方以總價 3,688 萬元購買新竹市預售屋房地及停車位，已繳 369 萬元。後來買方主張因政府打房政策與銀行貸款管制，導致自己無法貸款，因此請求法院把違約金酌減到 69 萬元，並要求建商返還 300 萬元。

法院最後駁回買方請求。

這篇不是要說：

「房貸沒過，買方一定輸。」

也不是要說：

「建商一定可以沒收已繳款。」

真正要提醒的是：

房貸沒有過，未必等於可以無責解約。 違約金寫在契約裡，也不代表每個案件都會有一樣結果。

最後仍要回到契約、正式申貸資料、銀行回覆、付款紀錄、催告流程、雙方協商紀錄與法院個案判斷。

一、這件事一句話看懂

買方主張因政府打房、銀行貸款變嚴，導致預售屋房貸沒過；但法院認為買方沒有正式向銀行申辦貸款，也沒有提出足夠證據證明自己確實無法核貸，因此建商依契約沒收已繳 369 萬元作為違約金，法院沒有准予酌減。

這件判決真正要提醒的是：

買方若要主張自己不是故意違約，或違約金過高，要把正式申貸、銀行回覆、協商紀錄、契約條款與付款時間軸整理清楚。

二、判決速覽

三、發生什麼事？

這件案子裡，買方與建商在民國 113 年 8 月 26 日簽訂房地預定買賣契約。

買方以總價 3,688 萬元購買新竹市一戶預售屋房地及停車位，並已經陸續繳交價款 369 萬元。

後續到了尾款與貸款階段時，買方主張，因為政府實行打房政策，銀行貸款受到嚴格管制，導致自己沒有辦法順利取得貸款。

建商則認為，買方未依契約履行付款義務，也沒有積極配合辦理銀行貸款對保。建商在多次通知、催告後，最後依契約解除買賣契約，並沒收買方已繳的 369 萬元作為違約金。

買方不服，向法院提告，主張這筆違約金太高，請求法院把違約金酌減為 69 萬元，並要求建商返還 300 萬元。

也就是說，買方不是主張完全不用負擔違約金，而是認為：

我不是故意違約，是政策與銀行貸款變嚴造成；369 萬元太高，應該只扣 69 萬元，剩下 300 萬元要還給我。

法院最後沒有接受買方的主張。

四、買方怎麼主張？

買方主要主張，可以整理成三個方向。

1. 不是故意違約，是因為房貸沒過

買方認為，自己不是惡意不買，也不是單純反悔，而是因為政府打房政策、銀行貸款管制，導致貸款條件變嚴，無法順利取得足夠貸款。

站在買方角度，意思大概是：

我不是不想買，是銀行沒有照原本期待的成數貸給我。

這是很多預售屋買方會遇到的焦慮。

簽約時覺得後面可以靠房貸處理，但真的到了交屋前，銀行鑑價、核貸成數、收入負債比、信用條件與政策限制，可能都和原本想像不一樣。

2. 建商還可以再賣，損害沒有那麼大

買方也主張，建商解除契約後，房子仍然可以再對外出售。

買方認為，建商沒有因為這件事受到 369 萬元那麼高的損害，最多只是價款遲延收受的利息損害。

換句話說，買方想表達的是：

建商不是房子不見了，也不是完全不能賣，為什麼可以把我已經繳的 369 萬元全部沒收？

3. 違約金太高，請法院酌減

買方依民法第 179 條請求返還 300 萬元，核心前提是希望法院先認為違約金過高，應把違約金酌減到 69 萬元。

這裡要先看懂一個重點：

法院會看契約怎麼約定、違約原因、雙方行為、實際損害、履約利益、付款進度，以及違約金比例是否明顯失衡。

五、建商怎麼抗辯？

建商主要抗辯方向是：買方不是完全無法履約，而是沒有積極履約。

建商主張：

1. 買方與配偶對是否繼續購買本案預售屋沒有取得共識。
2. 建商從 114 年 8 月起，多次以正式書面催告買方辦理銀行貸款對保。
3. 建商寄送函文到買方留存的聯絡地址，但部分函文遭退回或拒收。
4. 建商業務人員早在 114 年 6、7 月起就積極與買方聯絡。
5. 買方多次消極回應，或以忙碌為由拒絕溝通。
6. 即使建商提出各種建議方式，買方仍不積極回應，也不出面協商處理。
7. 買方拒絕配合辦理銀行貸款對保，甚至拒絕收受通知文件，違約情節重大。
8. 本案預售屋目前仍未售出，因此建商認為沒有再調降違約金的必要。

換成交易現場比較容易理解的說法：

建商認為自己有通知、有催告、有想協助處理，但買方沒有積極配合貸款和付款流程，所以建商依契約解除並沒收已繳款項，是有依據的。

這也是本案法院後來會重視「買方有沒有正式申貸」「有沒有積極履約」的原因。

六、法院認定的關鍵

1. 買方有沒有真的向銀行申辦貸款？

本案法院特別注意到一點：

買方自承沒有辦理貸款，只有問過無法貸到這麼高的成數。

這句話很關鍵。

因為在交易現場裡，「問銀行」和「正式申貸」是兩件不同的事。

• 問銀行，不等於正式送件。
• 口頭詢問，不等於銀行核貸結果。
• 覺得貸不到，不等於已經證明貸不到。
• 擔心貸款不足，不等於可以停止履約。
• 沒有完成貸款申辦，就很難證明銀行正式拒貸或核貸不足。

如果買方沒有正式向銀行送件，沒有提供完整收入與財力資料，沒有讓銀行完成審核，也沒有銀行拒貸或核貸不足的書面紀錄，法院就不容易認定買方已經盡力履約。

所以本案最重要的提醒是：

2. 政策變動不等於買方自動免責

政府打房、銀行貸款變嚴，確實可能影響購屋貸款。

但法院不會只停在「政策有沒有變」這件事。

法院還會看：

• 政策變動是否直接造成買方不能履約？
• 買方自己的財務條件是否仍有申貸可能？
• 買方有沒有正式向銀行送件？
• 買方有沒有嘗試其他銀行？
• 買方有沒有提出替代方案？
• 契約是否約定貸款不足可以解約、展延或改由其他方式處理？

不能只用一句「政策變了」，就把所有貸款風險轉給建商或賣方。

3. 違約金是否過高，要看比例與客觀情況

本案買賣總價是 3,688 萬元，建商沒收 369 萬元，約等於總價一成。

法院認為，契約以房地總價 15%計算違約金的約定，沒有高於內政部頒布的預售屋買賣契約書範本所定標準；而本案建商實際沒收的違約金金額，約為總價 10%。

法院也考量，建商催告買方履行，以及未來重新出售房地，仍會耗費人力、時間與金錢成本。

因此法院認為，以總價一成的 369 萬元作為損害賠償性違約金，依本案情形並沒有過高。

4. 「建商還可以再賣」不等於一定沒有損害

買方主張，建商解除契約後仍可以再賣，所以沒有受到那麼高的損害。

但法院認為，違約金是否過高，應以解除契約時所生損害作為酌定標準，不應把契約解除後的因素全部放進來考量。

而且買方提出的實價登錄資料，是預售屋登記資料，並非契約解除後同社區房地的交易資訊，不能直接證明買方違約幾乎沒有讓建商受損。

所以這件事不能簡化成：

建商還可以再賣，所以違約金一定要退。

更精準的理解是：

能不能酌減違約金，還是要看契約、違約原因、損害狀況、舉證資料與法院個案判斷。

七、法院最後怎麼判？

法院最後駁回買方請求。

判決結果可以整理成三點：

1. 買方請求建商返還 300 萬元，法院沒有准許。
2. 買方請求違約金從 369 萬元酌減為 69 萬元，法院沒有支持。
3. 買方假執行聲請也因本案請求被駁回而失去依據。

法院主要理由是：

• 買方沒有積極向銀行申辦貸款。
• 買方無法取得貸款並依約繳款，仍屬可歸責於買方。
• 建商依契約解除買賣契約並沒收已繳 369 萬元作為違約金，有契約依據。
• 369 萬元約為總價一成，依本案情形，沒有過高。
• 買方沒有舉證證明本案約定違約金有過高情形。
• 因此買方依不當得利請求返還 300 萬元，沒有理由。

這裡要特別提醒：

這個判決不是說所有預售屋房貸沒過，建商都可以沒收已繳款項。

它提醒的是：

如果買方要主張貸款困難、不可歸責或違約金過高，不能只靠口頭說法，要用證據把事情接起來。

八、法院看哪些法律？放到買房現場怎麼看

這裡要特別拆清楚：

有違約金條款，不代表每個案件都一定照收。 但主張違約金過高，也不代表法院一定會酌減。

法院最後會回到具體資料：

• 契約怎麼寫
• 違約原因是什麼
• 誰比較可歸責
• 有沒有正式申貸紀錄
• 有沒有銀行拒貸或核貸不足資料
• 建商有沒有催告
• 金額比例是否明顯過高
• 買方是否有舉證證明過高

九、這篇判決最值得我們看懂的重點

1. 房貸不是「簽約後再說」

很多人看預售屋時，容易被付款節奏吸引。

前期只要繳訂金、簽約款、工程款，現金壓力看起來不像成屋一次到位那麼重。

但真正的壓力常常在後面：

• 交屋尾款
• 銀行貸款成數
• 銀行鑑價
• 收入負債比
• 信用條件
• 政策限制
• 稅費
• 裝潢費
• 管理費
• 每月房貸

預售屋最怕的不是一開始買不起，而是走到交屋前才發現自己撐不住。

所以簽約前不能只問：

現在要繳多少？

還要問：

交屋時如果銀行少貸一成，我補得出來嗎？

2. 口頭問銀行，不等於正式申貸

很多買方會說：

我有問銀行，銀行說不好貸。

這句話在生活上可以理解，但在法院裡通常不夠。

比較完整的資料應該包括：

• 送件銀行名稱
• 申請日期
• 申貸金額
• 申請成數
• 提供給銀行的收入與財力資料
• 銀行初審結果
• 銀行拒貸原因
• 銀行核貸不足的書面紀錄
• 是否曾詢問其他銀行
• 是否曾向建商提出展延或協商

法院要看的不是焦慮，而是資料。

3. 貸款不足要先看契約有沒有寫清楚

如果契約中有明確約定：

• 貸款未核准時如何處理
• 貸款不足時是否可以補足
• 是否可以展延付款
• 是否可以改由其他銀行承作
• 是否有解約或退費條款
• 解約時違約金如何計算
• 逾期付款催告程序怎麼走

後續爭議會比較有判斷基礎。

如果契約沒有寫清楚，買方事後才說：

我以為貸款沒過可以退。

就會比較辛苦。

4. 已繳款項不是永遠安全

很多買方以為，預售屋前期繳的款項只是先放著，如果後面不買，頂多扣一點。

但實務上，若買方違反付款條件，建商可能依契約解除並主張違約金。

已繳款項能不能拿回，要看：

• 契約怎麼約定
• 違約原因可不可歸責於買方
• 建商有沒有依約催告
• 違約金是否過高
• 買方有沒有提出足夠證據
• 法院最後如何認定

所以簽約前，不要只問：

這間可不可以買？

更要問：

如果後面貸款不足，最壞情況會損失多少？

十、這個判例提醒買方什麼？

1. 簽約前，先做房貸壓力評估

買預售屋前，建議至少先抓三種情境：

不要只用代銷現場最漂亮的試算表做決定。

那張表通常是讓你看見夢想，但未必足夠承受現實。

2. 不要把「可貸幾成」聽成「保證幾成」

現場人員、銀行窗口、房仲或代銷可以協助初步估算，但核貸結果仍以銀行審核為準。

影響貸款的因素包括：

• 個人收入
• 負債比
• 聯徵紀錄
• 信用卡與信貸
• 是否已有房貸
• 物件鑑價
• 房屋總價
• 政策限制
• 銀行內部授信規範

簽約前可以問方向，但不能把方向當成保證。

3. 務必要看懂違約條款

預售屋契約裡，這幾個地方要特別看：

• 付款明細表
• 逾期付款處理方式
• 催告期限
• 解約條件
• 違約金比例
• 已繳款項如何處理
• 貸款不足是否有特別約定
• 建商協助貸款的範圍到哪裡

這些條款不是小字，是你的風險地圖。

4. 如果貸款真的有問題，要立刻留下紀錄

如果已經簽約，後來發現貸款可能不足，不要只停在焦慮。

建議馬上做：

• 正式向銀行送件
• 向不同銀行詢問
• 保留申貸紀錄
• 保留銀行回覆
• 書面向建商或代銷反映
• 提出具體協商方案
• 必要時諮詢律師

有些資料，當下覺得麻煩，後來會變成能不能說清楚的關鍵。

十一、這個判例提醒建商與賣方什麼？

1. 契約條款要清楚，催告流程要完整

如果買方逾期付款、未配合貸款、未辦對保或無法履約，建商或賣方不能只靠口頭通知。

比較穩的方式是：

• 依契約期限通知
• 保留書面催告
• 保留寄送與送達證明
• 保留聯繫紀錄
• 保留買方未回覆或拒絕配合的紀錄
• 確認解除契約程序是否符合契約與法律要求

法院會看結果，也會看流程。

2. 違約金不是寫越高越好

即使契約有違約金條款，法院仍可能依民法規定酌減過高的違約金。

因此，違約金設計要回到：

• 交易金額
• 付款進度
• 違約情節
• 實際損害
• 重新銷售成本
• 市場風險
• 定型化契約規範

不是數字寫得重，就代表法院會完全照准。

3. 貸款說明不要講成保證

如果銷售過程中曾經對買方說：

• 一定貸得到
• 一定可以貸幾成
• 貸款不用擔心
• 銀行一定會過
• 到時候可以處理

後續都可能變成爭議焦點。

對買方說明貸款時，應保留清楚邊界：

實際核貸仍以銀行審核結果為準。

這句話看似普通，其實很重要。

十二、買賣前，貸款風險要怎麼說清楚？

這個判例雖然是買方和建商之間的預售屋違約金爭議，但對一般買房、賣房、房仲與銷售端都很有提醒。

貸款不是一句「應該可以」就好。

尤其是高總價、預售屋、換屋族、已有其他房貸、收入結構比較複雜，或明顯需要高成數貸款才能成交的案件，更要在簽約前先把風險說清楚。

1. 買方要先知道自己能不能撐完整段路

買預售屋，不是只看前面繳不繳得出來。

要一起看：

• 前期款項
• 工程款
• 交屋尾款
• 銀行可能核貸成數
• 如果少貸一成，缺口多少
• 稅費與規費
• 管理費
• 裝潢費
• 每月房貸
• 寬限期結束後的月付壓力

預售屋的付款節奏，容易讓人覺得壓力可以慢慢來。

但銀行核貸和交屋尾款不會因為心情準備好才出現。

2. 房仲與銷售端不能替銀行保證貸款

房仲或銷售端可以協助買方理解貸款流程、準備資料、轉介銀行窗口，但不能替銀行保證核貸結果。

可以說：

依目前條件，可以先請銀行初步評估。

不要說：

這個一定可以貸到幾成。

貸款是銀行授信，不是現場口頭承諾。

說清楚邊界，是保護買方，也是保護服務者。

3. 重要提醒盡量留下紀錄

若買方明顯仰賴高成數貸款才買得起，建議把重要提醒留下紀錄。

例如：

• 已提醒實際貸款以銀行審核為準。
• 已提醒貸款不足需由買方自行補足或依契約處理。
• 已提醒簽約前應詳閱付款、貸款、解約與違約金條款。
• 已提醒可先洽銀行評估自身貸款條件。

這不是冷漠，而是讓交易資訊更清楚。

4. 遇到貸款不足，先把資料整理出來

如果買方已經簽約，後來發現貸款可能不足，不建議只停在：

銀行說不好貸。

或：

現在政策很嚴。

比較穩的做法，是先整理：

• 預售屋買賣契約
• 付款明細表
• 已繳款項紀錄
• 銀行申貸資料
• 銀行拒貸或核貸不足紀錄
• 與建商、代銷或房仲的溝通紀錄
• 是否曾提出展延、協商或其他方案
• 自備款補足能力與資金來源

資料整理清楚後，再依問題性質判斷，是要繼續申請其他銀行、與建商協商展延、確認契約違約條款，或請律師協助評估解約、違約金酌減與返還款項的可能性。

十三、如果房貸可能不足，先整理哪些資料？

如果你已經簽預售屋或買賣契約，後來發現貸款可能不足，建議先整理以下資料。

1. 契約與付款資料

• 預售屋買賣契約
• 付款明細表
• 已繳款項紀錄
• 建商收據
• 匯款紀錄
• 交屋通知或對保通知
• 逾期付款條款
• 解約條款
• 違約金條款

2. 貸款資料

• 送件銀行名稱
• 申貸日期
• 申貸金額
• 想申請的貸款成數
• 收入證明
• 財力證明
• 負債資料
• 聯徵或信用狀況
• 銀行初審結果
• 拒貸或核貸不足通知
• 是否詢問其他銀行

3. 溝通資料

• 與建商的對話紀錄
• 與代銷的對話紀錄
• 與房仲的對話紀錄
• 與銀行的對話紀錄
• 是否有書面協商
• 是否有提出展延
• 是否有提出補款方案
• 是否收到存證信函或書面催告

4. 資金補足資料

• 自備款餘額
• 親友借款可能性
• 其他資產
• 是否有其他貸款
• 是否能處分其他資產
• 每月房貸承擔能力
• 最壞情境下是否能補足

5. 要問誰？

6. 先不要急著做什麼？

遇到貸款問題，幾件事不要急：

• 不要只靠口頭詢問銀行就停止履約。
• 不要沒有正式申貸資料就主張一定貸不到。
• 不要收到催告信卻不處理。
• 不要只用「政策變了」取代證據。
• 不要把「可以請法院酌減」理解成一定會酌減。
• 不要把「建商還可以再賣」理解成建商一定沒有損害。
• 不要把單一判決直接套成每個案件都會一樣判。

貸款問題可以協商，也可以依法處理；但第一步不是只說自己很困難，而是把資料整理出來。

十四、這個判例給不同角色的一句提醒

這張表，是傑穎房仲想留給正在看預售屋、準備簽約或遇到貸款壓力的人一個方向。

預售屋不是不能買，貸款也不是不能談。

真正要避免的是：簽約前沒有把現金流算清楚，出問題後又沒有把證據留下來。

本文重點整理

1. 房貸未核准或成數不足，不代表買方當然可以無責解約。
   仍要看契約約定、是否正式申貸、銀行回覆，以及買方是否積極履行付款義務。
2. 違約金能否酌減，要看履約態度、證據與比例。
   本案買方未正式申貸，已繳 369 萬元約為總價一成，法院認為建商沒收並未過高。
3. 預售屋簽約前應先做貸款與資金壓力測試。
   除自備款外，也要預留貸款不足、利率變動、稅費與裝潢等支出，並保存正式申貸及協商紀錄。

資料來源與參考依據

裁判資料

• 臺灣新竹地方法院 114 年度訴字第 1476 號民事判決，案由：減少違約金，裁判日期：民國 115 年 04 月 24 日。

法規與函釋依據

• 民法第 179 條：不當得利相關規定。
• 民法第 250 條：違約金約定相關規定。
• 民法第 252 條：約定違約金過高時法院得酌減之規定。

交易文件與實務參考資料

• 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項：作為預售屋付款、貸款、解約與違約金約定檢核的交易文件依據。
• 預售屋買賣契約書範本及其簽約注意事項：作為預售屋簽約、付款條件與違約處理條款比對的實務參考。