買到凶宅未揭露可以求償嗎？法院怎麼看現況說明書與價值減損

買房最怕的，不只是屋況不好、漏水、壁癌或貸款壓力。

有些資訊看不見、摸不到，卻可能深深影響買方的居住感受、心理安寧與未來轉售價值。

例如：

房屋是否曾發生非自然身故事件。

這篇判決要談的，不是用「凶宅」兩個字製造恐慌。

而是透過法院真實案例，看懂一個很重要的交易問題：

如果房屋曾發生非自然身故事件，賣方沒有在現況說明書揭露，買方事後可以請求減少價金嗎？

這件新竹地方法院判決提醒我們：

重大資訊不是一句「我覺得不算」就可以略過。

法院會看發生地點、實際生活使用情境、現況說明書記載、鑑定減損，以及這個資訊是否足以影響買方的交易判斷。

本文使用「凶宅」作為民眾常用搜尋語，但交易與法律判斷仍應回到客觀事實、現況說明書、契約、證據與法院認定。

所以這篇文章的重點不是：

「只要聽到凶宅就一定不能買。」

而是：

一、這件事一句話看懂

買方以 1,050 萬元購買竹北房地，事後才得知標的曾發生非自然身故事件，而且現況說明書勾選沒有凶宅、自殺等非自然身故紀錄。

法院認為，發生地點雖不在一般臥室或客廳內，但位於住戶每日出入無法繞行的門口與梯間區域，情節重大，足以影響交易價值，因此判賣方給付買方 157 萬 5,000 元。

這個案例要提醒的是：

二、判決速覽

三、發生什麼事？

這件案子裡，原告是買方，被告是賣方及其代理人。

買方透過房仲介紹，有意購買新竹縣竹北市某房地。

經過與賣方代理人確認買賣條件後，買方於民國 112 年 10 月 16 日簽署不動產買賣契約，總價金為 1,050 萬元，並完成所有權移轉登記。

後來，買方經由鄰人輾轉得知，該房屋曾發生非自然身故事件。

買方主張，現況說明書第 16 項勾選沒有發生過凶宅、自殺等非自然身故致死情形，導致自己在不知道重大資訊的情況下簽約。

因此，買方向法院請求賣方返還部分價金 157 萬 5,000 元。

站在交易現場看，買方的重點不是單純說：

「這間房子我不喜歡了。」

而是主張：

如果當初知道這個重大資訊，就會影響自己是否購買，以及願意用多少價格購買。

四、買方怎麼主張？

買方認為：

1. 自己購買房屋後，才從鄰人得知房屋曾發生非自然身故事件。
2. 死者與賣方方面有親屬關係。
3. 現況說明書卻勾選沒有凶宅、自殺等非自然身故致死情形。
4. 這個資訊會影響買方是否購買，以及願意用多少價格購買。
5. 因此請求賣方返還部分價金 157 萬 5,000 元。

買方的主張核心，是兩件事：

重大資訊未揭露。

以及：

交易價值減損。

這類案件裡，買方不能只說「我後來才知道，所以我覺得不舒服」。

如果進入法院，還要證明這個資訊足以影響交易判斷，也要提出價值減損的依據。

五、賣方與代理人怎麼抗辯？

賣方方面主要抗辯方向包括：

1. 不知道該非自然身故事件，或事後才得知可能知情。
2. 發生地點屬於屋外公共區域或短時間通行區域，不應等同於專有部分。
3. 買方已經裝潢並出租，應視為接受現況。
4. 若要計算價值減損，也不應比照專有部分凶宅。
5. 代理人並非買賣契約當事人，不應負債務返還責任。

換句話說，賣方方面想表達的是：

發生地點不在典型室內空間，不應直接認定為影響交易價值的重大瑕疵；代理人也不是出賣人，不應承擔返還價金責任。

這裡可以看出，凶宅爭議常常不只是在爭「有沒有發生事件」。

還會爭：

• 事件發生在哪裡？
• 是否屬於應揭露範圍？
• 是否重大到影響交易價值？
• 誰是契約責任主體？
• 應該返還多少？

六、法院認定的關鍵：不是只看形式地點

法院認為，本案非自然身故地點雖然不是典型「房間內死亡」的情況，但重點不只在形式上的產權區分，也要看實際生活使用情境。

法院調查後認定，發生地點位於整棟透天建物內部，並且在住戶門口附近，屬於該戶一開門就緊鄰、每日外出或返家無法繞行的必經路徑。

因此，法院認為這不是可以輕描淡寫為「公共梯間」或「短時間通行區域」的情況。

依一般生活經驗，該非自然身故事件足以影響居住者心理安寧與市場交易價值。

法院進一步認為，本案情節重大，實際影響程度堪比發生於專有部分。

這一點非常重要。

法院不是只看：

「發生地點形式上是不是在房間裡。」

而是更細緻地去看：

• 住戶每天會不會經過？
• 能不能避開？
• 是否就在家門口附近？
• 是否會影響日常居住感受？
• 是否會影響市場交易價格？

這就是本案值得拿出來看的地方。

七、鑑定怎麼看價值減損？

法院囑託不動產估價師進行鑑定。

估價報告認定：

法院認為，鑑定人與本案當事人沒有利害關係，鑑定報告是基於中立客觀立場及專業知識作成，因此採信鑑定結果。

雖然鑑定減損金額達 237 萬 6,988 元，但本案買方只請求 157 萬 5,000 元。

法院認為，在買方請求的 157 萬 5,000 元範圍內，請求減少價金有根據且無不妥。

這裡也提醒我們：

凶宅價值減損不是只靠一句「我覺得房價變低了」。

若進入訴訟，法院仍可能透過專業鑑定來判斷交易價值受到多少影響。

九、法院最後怎麼判？

法院最後判決：

1. 賣方應給付買方 157 萬 5,000 元。
2. 自民國 114 年 4 月 25 日起至清償日止，按年息 5% 計算利息。
3. 買方對代理人的請求被駁回。
4. 訴訟費用含鑑定費用 94,642 元，由賣方負擔。
5. 其中鑑定費用為 78,000 元。

這裡要特別注意：

法院不是判解除契約，也不是判返還全部買賣價金。

法院是依瑕疵擔保的減少價金概念，判賣方給付部分價金。

也就是說，本案重點不是：

「買賣整個推翻。」

而是：

法院認為房屋存在影響交易價值的重大瑕疵，因此在買方請求範圍內，支持減少價金。

十、法院看哪些法律？放到交易現場怎麼看

本案法院最後主要採用民法第 345 條第 1 項前段與第 359 條，認為買方依買賣物之瑕疵擔保規定，在 157 萬 5,000 元範圍內請求減少價金，為有理由。

這裡要提醒：

法院會依個案事實、揭露情形、證據資料、價值減損與買方請求範圍來判斷。

十一、這篇判決最值得我們看懂的重點

1. 凶宅判斷不是只看「發生在房間裡」

我們常以為，只有發生在屋內專有部分，才可能構成凶宅重大瑕疵。

但本案提醒我們：

如果非自然身故地點雖然不在臥室或客廳，卻位於住戶每日進出無法避開的門口、梯間或必經路徑，法院仍可能認為其影響程度重大。

這不是單純的形式判斷，而是回到實際生活經驗。

如果每天開門、出門、回家都必然經過該位置，對居住者心理安寧與市場交易價值的影響，就可能被法院認為相當重大。

2. 現況說明書不能隨便勾

現況說明書不是例行文件，也不是隨便勾一勾就好。

凶宅、自殺、非自然身故這類資訊，對買方交易判斷與市場價格可能有重大影響。

如果賣方知道或應該知道相關事實，卻沒有清楚揭露，日後可能產生減價、賠償或解除契約爭議。

這張紙看起來只是交易文件，實際上可能是未來訴訟中很重要的證據。

3. 價值減損不能只靠感覺

本案不是單純由買方主張：

「我覺得房子變便宜了。」

法院有囑託估價師鑑定，並以鑑定結果作為判斷價值減損的重要依據。

這也提醒買方：

如果要主張凶宅造成價值減損，除了知道事件本身，也要有合理的價值減損依據。

4. 代理人不等於出賣人本身

本案買方也對代理人提出請求，但法院最後駁回買方對代理人的請求。

這提醒我們，實務上要分清楚：

• 誰是買賣契約當事人？
• 誰是代理人？
• 誰負出賣人責任？
• 請求權基礎要向誰主張？

不動產交易中，簽約角色、代理關係與責任歸屬都很重要。

不能只憑「誰出面談」就直接認定誰一定要負全部責任。

十二、這件事給買方的提醒

買方購屋時，除了價格、屋況、格局與地點，也要把重大資訊揭露一起看。

建議買方：

1. 詳讀不動產現況說明書與契約附件。
2. 對「是否曾發生非自然身故」相關欄位特別留意。
3. 看屋時可詢問賣方、房仲、管委會或周邊住戶，但不要散布未證實傳聞。
4. 若有疑慮，重要問題應請賣方或房仲用文字說明。
5. 對於價格明顯低於行情的物件，要多問原因。
6. 重要對話、廣告資料、現況說明書與簽約文件要保存。
7. 若事後發現重大資訊未揭露，應盡快保存證據並諮詢律師或相關專業人士。

買方不是要疑神疑鬼，而是要知道：

十三、這件事給賣方的提醒

賣方如果知道房屋曾發生非自然身故事件，不要抱著：

「沒人問就不用說。」

也不要自行用一句：

「我覺得這不算。」

就完全不揭露。

這類資訊可能影響買方是否購買，以及願意用多少價格購買。

建議賣方：

1. 誠實填寫現況說明書。
2. 對凶宅、自殺、非自然身故等欄位慎重確認。
3. 若不確定如何記載，先揭露已知的客觀事實，再請地政士、律師或相關專業人士協助判斷。
4. 若涉及共有部分、門口、梯間、庭院或公共空間，不要只用「不在室內」自行帶過。
5. 若曾有鄰里傳聞、警方紀錄、親屬知情或其他可確認資料，也應謹慎面對。
6. 重要說明最好留下文字紀錄，避免成交後各說各話。

誠實揭露不代表交易一定走不下去；隱瞞重大資訊，反而可能讓交易成本變高。

有些資訊說在前面，是讓買方做選擇；沒說清楚，可能就變成日後訴訟。

十四、這件事給代理人與家人的提醒

這個案子裡，代理人是賣方的女兒。法院最後沒有判代理人要和賣方一起負返還價金責任。

但這不代表代理人可以隨便簽、隨便勾。

代理人最容易卡在一個位置：自己不是屋主，但又幫忙簽約、陪同處理、填寫或確認現況說明。

這時候要特別小心。

如果你是代理人，協助父母、配偶或家人出售房屋，建議先確認：

• 房屋過去誰住過？
• 有沒有長期出租或空置？
• 家族裡是否有人知道重大事故？
• 是否曾有非自然身故、火災、嚴重漏水或鄰損？
• 現況說明書每一題，是自己知道，還是聽別人說？
• 如果不知道，是否要先向真正屋主或相關人確認？

不確定的事情，不要急著替屋主回答。

本案法院駁回買方對代理人的請求，理由包括代理人不是買賣契約的出賣人，也未證明代理人取得不當利益。

但在交易過程中，代理人的說法、勾選、簽名與溝通紀錄，仍可能成為後續爭議的重要資料。

所以，代家人處理交易時，最安全的做法不是把話講滿，而是把資料確認清楚。

十五、買賣前，這類重大資訊要怎麼說清楚？

這個判例雖然是凶宅未揭露爭議，但它真正提醒的是：買賣房屋時，重大資訊要在簽約前說清楚。

1. 買方可以把在意的事項明確問出來

買方如果很在意非自然身故或重大事故，可以不要只問一句「是不是凶宅」。

可以再問得更具體：

• 是否曾發生非自然身故？
• 發生地點是否包含專有部分、共有部分、門口、梯間、停車位或頂樓？
• 是否曾有鄰居、管委會或前住戶反映過相關事件？
• 賣方是否知道任何可能影響居住安心或交易價格的事？
• 現況說明書的回答是否包含賣方知道的全部範圍？

越具體，越不容易事後各說各話。

2. 賣方如果知道或可能知道，就不要含糊

賣方如果知道房屋曾發生重大事件，不建議用模糊說法帶過。

例如：

• 「應該沒事。」
• 「那是很久以前。」
• 「不是在房子裡面。」
• 「大家都知道。」
• 「你去問鄰居就知道。」
• 「我只是代賣，不清楚。」

這些話都可能讓交易變得更不穩。

比較安全的是，把自己知道的時間、地點、事件範圍與資料來源說清楚，必要時寫在補充說明或契約附件中。

3. 房仲可以協助整理，但不能替任何一方保證結果

傑穎房仲在這類案件中能做的，不是替任何一方決定法律責任，而是協助買方與賣方把問題問清楚、資料留清楚。

例如：

• 協助買方把在意事項整理成明確問題。
• 提醒賣方現況說明書不能隨便勾。
• 協助雙方把補充說明寫進文件。
• 遇到不確定或有爭議的事件，提醒雙方找律師或相關專業確認。
• 不用一句「應該沒問題」取代正式查證。

買賣房屋不是比誰比較會說服對方，而是看資訊能不能透明，文件能不能對得起來。

十六、如果買到後才知道，先整理哪些資料？

如果你買房後才聽說房屋曾有非自然身故、重大事故或其他未揭露資訊，先不要只靠情緒處理。

可以先整理以下資料。

1. 交易資料

• 買賣契約
• 現況說明書
• 不動產說明書
• 斡旋書或要約書
• 補充約定
• 簽約日期
• 交屋日期
• 付款紀錄
• 所有權移轉登記資料

2. 事件資料

• 事件大約時間
• 事件發生位置
• 消息來源
• 鄰居或管委會說法
• 警方、消防、法院、相驗或其他正式資料
• 是否與買賣標的專有部分或共有部分有關
• 是否位於出入口、梯間、門口或必經路徑

3. 溝通資料

• 與賣方的對話紀錄
• 與代理人的對話紀錄
• 與房仲的對話紀錄
• 看屋時是否曾詢問
• 對方當時如何回答
• 是否有書面、訊息或錄音紀錄
• 是否曾協商減價或回購

4. 價值影響資料

• 當初成交價格
• 同社區或附近實價登錄
• 房屋目前使用狀況
• 是否已裝潢或出租
• 是否影響轉售
• 是否需要估價師鑑定
• 是否有市場價值減損

5. 要問誰？

6. 先不要急著做什麼？

遇到這類狀況，幾件事先不要急：

• 不要只靠鄰居傳聞就直接認定。
• 不要只靠網路說法判斷是不是凶宅。
• 不要還沒看契約與現況說明，就急著下結論。
• 不要把所有共有部分事件都直接套成同一種結果。
• 不要在沒有整理證據前，只靠情緒與對方爭執。
• 不要把單一判例當成每個案件都會一樣判。

先把資料整理出來，才知道下一步是協商、調解、估價、法律諮詢，還是暫時無法主張。

十七、這個判例給不同角色的一句提醒

這張表，是傑穎房仲想留給正在看屋、賣屋或協助家人處理房產的人一個方向。

你可能是買方，也可能是賣方；你可能只是幫家人處理房子，也可能是事後才發現有狀況的人。不同角色的壓力不一樣，但共同點都是：不要讓重大資訊只留在口頭、印象或猜測裡。

房屋交易金額高，影響也長。 說清楚，不是讓交易變困難，而是讓交易更安全。

本文重點整理

1. 非自然身故事項是否影響交易，不只看事件發生在房間內外。
   法院也會考量事件位置是否為住戶日常無法迴避的區域，以及對居住心理與市場價值的實際影響。
2. 現況說明書若否認重大事件，可能引發減少價金責任。
   本案法院依事件情節與鑑價結果，判賣方給付買方 157 萬 5,000 元及利息。
3. 重大資訊揭露應回到實際生活影響與可證明資料。
   賣方應誠實說明，買方也應保存現況說明書、詢問紀錄與估價等證據。

資料來源與參考依據

裁判資料

• 臺灣新竹地方法院 113 年度訴字第 1340 號民事判決，案由：損害賠償等，裁判日期：民國 114 年 09 月 24 日。

法規與函釋依據

• 法務部全國法規資料庫｜民法第 345 條：作為買賣契約成立與當事人權利義務判斷的法源依據。
• 法務部全國法規資料庫｜民法第 354 條：作為買賣標的物瑕疵擔保責任判斷的法源依據。
• 法務部全國法規資料庫｜民法第 359 條：作為瑕疵發生時解除契約或減少價金判斷的法源依據。
• 法務部全國法規資料庫｜民法第 179 條：作為不當得利返還請求判斷的法源依據。
• 法務部全國法規資料庫｜民法第 182 條：作為不當得利返還範圍判斷的法源依據。
• 法務部全國法規資料庫｜民法第 226 條：作為給付不能損害賠償責任判斷的法源依據。
• 法務部全國法規資料庫｜民法第 227 條：作為債務不履行損害賠償責任判斷的法源依據。

交易文件與實務參考資料

• 內政部主管法規查詢系統｜不動產說明書應記載及不得記載事項：作為重要交易資訊、現況說明與揭露義務檢核的交易文件依據。