預售屋廣告說有溫泉泳池，交屋後不符可以求償嗎？

買預售屋時，很多人看到的不是已經完成的房子，而是一個被廣告、樣品屋、模型、接待中心和銷售說明包裝出來的未來生活。

有溫泉、有泳池、有景觀園林、有名師設計、有漂亮會館，這些特色都可能讓買方提高購買意願，也可能影響建案定價。

但問題是：

廣告說有，交屋後真的要一模一樣嗎？

如果廣告說有溫泉，實際上是人工加熱水，可以嗎？

如果廣告讓人以為有泳池，實際核准用途卻只是景觀水池，可以嗎？

如果銷售時強調名師園林，交屋後住戶覺得跟想像不同，可以求償嗎？

這篇整理的是最高法院 115 年度台上字第 22 號民事判決。

本案買方購買預售屋房地、停車位、公共設施與土地，總價約 3,029 萬 8,395 元。買方主張建案廣告宣稱有天然溫泉、戶外懸挑景觀泳池、知名地景設計大師 Peter Walker 設計園林，以及梯廳天然石材等內容，但實際交付後與廣告或契約不符。

高院原本認定溫泉瑕疵與泳池瑕疵成立，判建商給付 181 萬 7,904 元。

但最高法院沒有直接判定買方最後一定勝訴，也沒有直接判定建商完全不用負責，而是認為高院對契約違約金條款、溫泉價值減損比例、消保法懲罰性賠償適用範圍等問題仍有未盡詳查之處，因此將原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。

所以這篇不是要告訴你：

「廣告不符，買方一定可以求償。」

也不是要告訴你：

「建商只要說那是廣告，就一定不用負責。」

真正要提醒的是：

一、這件事一句話看懂

預售屋廣告如果已成為契約內容，建商交付內容就不能與廣告承諾落差太大；但買方能否請求減價、違約金或消保法懲罰性賠償，仍要看契約文字、瑕疵證據、鑑定結果、故意過失與法院最後認定。

這件判決真正要提醒的是：

二、判決速覽

三、發生什麼事？

這件案子裡，買方購買建商興建的預售屋建案。

買方與建商、土地出賣人簽訂預售屋買賣契約與土地預定買賣契約，合計買賣價金約 3,029 萬 8,395 元，買方也已經如數給付買賣價金。

後來交屋後，買方認為建商實際交付的公共設施，與當初廣告、契約承諾不一致。

買方主張，建商銷售時宣傳多項公設與特色，包含：

• 天然溫泉
• 戶外懸挑景觀泳池
• 由美國著名地景藝術建築設計大師 Peter Walker 設計之園林美景
• 梯廳牆面鋪設天然石材

買方認為，這些內容不是單純漂亮廣告，而是影響自己購買決定的重要資訊。如果廣告內容已經被契約納入，建商就應該依照廣告與契約履行。

因此買方向法院主張：

• 建商應負瑕疵擔保責任。
• 建商應負不完全給付責任。
• 建商應返還或減少部分價金。
• 建商應負契約違約金責任。
• 建商可能涉及消保法廣告責任與懲罰性賠償。

高院原本認定，溫泉與泳池部分成立瑕疵，並依鑑定結果判建商給付 181 萬 7,904 元。

但買方與建商都不服，雙方都上訴到最高法院。

最高法院最後認為，原判決仍有多項問題需要再查，因此將原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。

四、買方怎麼主張？

買方的主張，可以整理成四個重點。

1. 廣告內容不是單純參考

買方認為，建商廣告中宣傳的溫泉、泳池、園林與建材，不只是銷售話術，而是影響買方決定購買的重要內容。

如果廣告內容已經被契約納入，建商就應該照廣告內容履行。

站在買方角度，就是：

你當初用這些特色吸引我買，交屋時就不能說那只是廣告看看就好。

2. 實際交付的公設與廣告不符

買方認為，建商交付的設施與廣告落差很大。

尤其是：

• 廣告說有溫泉，但實際不是法規意義下的天然溫泉。
• 廣告讓人期待泳池功能，但實際水池依法不能合法作為游泳池使用。
• 園林設計與梯廳建材也與買方期待不符。

3. 房地價值因此減損

買方主張，這些公設與廣告不符，會影響房地價值。

因為買方購買預售屋時，公設、景觀、會館、溫泉、泳池等特色，往往都是建案定價與購買意願的重要因素。

如果交屋後才發現重要公設不能如廣告期待使用，買方就會認為房地價值受到影響。

4. 可能涉及消保法懲罰性賠償

買方也主張，建商若有廣告不實或未依廣告內容履行，可能涉及消費者保護法相關責任，甚至可能請求懲罰性賠償。

但這裡要先講清楚：

還要看廣告是否構成契約內容、是否違反消保法廣告規定、損害與因果關係、建商是故意或過失，以及法院最後如何認定。

五、建商怎麼抗辯？

建商主要抗辯方向，可以整理成四點。

1. 廣告只是要約引誘，不是契約內容

建商認為，廣告只是吸引消費者了解建案，不代表每一句廣告文字都成為契約義務。

換句話說，建商主張：

廣告是介紹，不是保證。

2. 契約沒有明確約定天然溫泉或無邊際泳池

建商認為，契約中並沒有明確約定要提供天然溫泉，也沒有保證提供無邊際、完全無遮蔽視野的泳池。

3. 公設已經依約交付

建商也主張，自己已經完成並交付公共設施給社區管理委員會，並沒有瑕疵或廣告不實問題。

4. 園林與梯廳部分不應認定瑕疵

建商認為，園林設計與梯廳建材部分，並未違反契約約定，也不應被認定為瑕疵。

這也是本案複雜的地方。

同一個建案、同一組廣告與公設，法院未必會把買方主張的每一項內容都認定成立。

法院會一項一項看：

• 廣告怎麼寫？
• 契約怎麼約定？
• 實際交付是什麼？
• 法規上能不能這樣使用？
• 瑕疵有沒有影響價值？
• 證據能不能支持主張？

六、法院認定的關鍵

1. 廣告有沒有成為契約內容？

本案很重要的一點，是原審認為，雙方簽訂的契約已約定廣告內容屬於建商契約義務的一部分。

這就讓廣告不只是「看看就好」的宣傳，而可能變成建商應履行的內容。

對預售屋來說，這一點特別重要。

因為買預售屋時，買方通常還看不到真正完成的房子，只能依靠：

• 廣告 DM
• 銷售簡報
• 樣品屋
• 模型
• 建材設備表
• 平面圖
• 公設規劃
• 契約附件

所以，廣告有沒有被契約納入，會直接影響日後爭議能不能主張。

放到交易現場來看：

2. 人工加熱水，不等於法規上的溫泉

高院原本認定，建商曾向主管機關申請開鑿溫泉井，但沒有通過審查，後來改用人工加熱並添加礦石離子的方式代替。

問題在於，法規上所稱的溫泉，不是只要水是熱的就叫溫泉。

溫泉法與溫泉標準會看：

• 是否符合溫泉基準
• 泉溫
• 泉質
• 是否屬地下自然湧出或人為抽取
• 是否符合相關成分標準

所以這裡的重點不是「水熱不熱」，而是：

廣告說的溫泉，與法規和契約上可被認定的溫泉，是不是同一件事。

如果買方是因為「天然溫泉」這個特色而提高購買意願或接受較高價格，交屋後卻發現實際不是那樣，就可能產生價值減損與契約責任爭議。

3. 景觀水池有水，不代表可以合法游泳

泳池部分也很關鍵。

高院原本認為，建商雖然有設置水池，也曾讓住戶使用，甚至開放期間有救生員，但該水池原本申請用途是植栽區，後來改為景觀水池，依法無法作為游泳使用。

這裡要抓住一個重點：

水池看起來像泳池，不代表法律上就是泳池。

在不動產實務裡，公設不能只看現場名稱或使用習慣，還要看：

• 建照圖說
• 使用執照
• 核准用途
• 建築管理規定
• 消防與安全條件
• 管委會移交資料

如果廣告讓買方以為那是可以合法游泳的泳池，但實際上只是景觀水池，這就不是小小名稱差異，而可能影響使用價值與交易期待。

4. 違約金條款不能只看一句話

高院原本認為，買方沒有解除契約，所以不能請求契約總價 15% 的違約金。

但最高法院認為，契約第 32 條的文字到底如何解釋，還需要更細緻判斷。

最高法院提醒，解釋契約時，如果契約文字已能表示當事人真意，就不能反過來曲解；如果文字仍有疑義，就要探求當事人真意。

這對買方與建商都重要：

違約金不是想請就一定能請，也不是一句「沒有解除契約」就一定不能請。要看契約條款怎麼寫、各條款之間怎麼連動，以及雙方當初約定的意思。

5. 價值減損比例不能沒有清楚理由

高院原本認定溫泉瑕疵減少價值 5.7%。

但最高法院指出，鑑定報告與補充鑑定報告中出現的比例似乎是 8.5% 或 5.5%，並不是 5.7%。高院沒有說明採 5.7% 的依據，也沒有說明為什麼不採其他鑑定比例。

這對文章寫法很重要。

因此，看到「5.7%」這類數字時，重點不是只記住比例，而是要看法院在個案中怎麼判斷廣告內容、契約記載與買方期待之間的落差。

比較穩的寫法是：

高院曾以溫泉與泳池瑕疵認定價值減損並判賠，但最高法院認為其中溫泉價值減損比例的認定理由仍有疑義，應再查明。

6. 消保法懲罰性賠償，未必只限於安全危害

這篇判決最值得注意的法律重點之一，是消保法第 51 條的適用範圍。

高院原本認為，消保法第 51 條懲罰性賠償，要以企業經營者違反商品或服務安全責任為前提。

但最高法院認為，消費者如果主張企業經營者違反消保法第 22 條廣告規定而提起損害賠償訴訟，也可能屬於消保法第 51 條所稱「依本法所提之訴訟」。

放到交易爭議來看：

消保法懲罰性賠償，未必只限於安全或衛生危害案件。

但這裡也不能講過頭。

能不能請求、能請求多少，仍要看：

• 廣告是否不實或未依廣告履行
• 買方是否因信賴廣告受有損害
• 損害金額如何計算
• 建商是故意、重大過失或一般過失
• 交易時點適用的消保法版本
• 法院最後怎麼認定

所以本文不直接替個案下結論。

因為這類案件，法條提供方向，能不能成立仍要回到證據與法院認定。

七、法院最後怎麼判？

最高法院的結論是：

原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。

也就是說，最高法院沒有直接判買方最後一定可以拿到多少錢，也沒有直接判建商最後完全不用負責。

最高法院認為，高院原判決有幾個地方需要再查清楚：

• 契約違約金條款是否解釋完整。
• 買方未解除契約時，是否仍可能依契約第 32 條請求違約金。
• 溫泉瑕疵的價值減損比例是否有充分理由。
• 消保法第 51 條懲罰性賠償的適用範圍是否被過度限縮。
• 建商未提供與廣告相符之公設，究竟是故意或過失，應再調查。
• 買方主張廣告不實、公設瑕疵與損害之間的關係，仍要具體審認。

所以本篇最重要的提醒不是「誰一定贏」。

而是：

預售屋廣告、公設瑕疵、契約責任與消保法賠償，不能只靠一句話判斷，要回到契約、圖說、法規、鑑定與證據。

八、法院看哪些法律？放到買房現場怎麼看

這裡要特別拆清楚：

預售屋廣告可能成為契約內容，但不是所有廣告字句都一定等於契約承諾。

公設落差可能構成瑕疵，但不是所有期待落差都一定能求償。

消保法懲罰性賠償可能進入討論，但不是廣告不符就自動成立。

法院最後會回到具體資料：

• 廣告怎麼寫
• 契約怎麼約定
• 附件有沒有納入
• 實際交付內容是什麼
• 核准用途是什麼
• 有沒有影響價值或效用
• 鑑定結果是否有充分理由
• 建商是故意或過失
• 買方是否有損害與因果關係

九、這篇判決最值得我們看懂的重點

1. 預售屋買的是未完成的房子，所以文件更重要

成屋至少看得到現場，預售屋很多時候看的是：

• 廣告
• 模型
• 樣品屋
• 平面圖
• 建材表
• 公設規劃
• 契約附件

所以買預售屋不能只問：

這個看起來漂不漂亮？

更要問：

這些內容有沒有寫進契約？交屋時能不能對得起來？

2. 廣告很美，不代表權利一定穩

廣告越漂亮，越要回頭看契約。

買方要確認：

• 廣告內容是否具體明確
• 契約是否載明廣告為契約一部分
• 建材設備表是否有對應內容
• 公設項目是否列入共有部分
• 圖說是否與使用執照一致
• 銷售人員說法是否有留下紀錄

如果只有口頭說得很美，契約裡卻沒有痕跡，日後爭議會比較辛苦。

3. 公設名稱不能只聽銷售話術

有些公設聽起來很高級：

• 溫泉會館
• 景觀泳池
• 空中花園
• 迎賓大廳
• 交誼會館
• 健身空間
• 多功能教室

但真正要看的是：

• 核准用途是什麼
• 建照圖說怎麼載
• 使用執照怎麼載
• 公設點交資料怎麼寫
• 管委會移交資料是否一致
• 能不能合法作為宣稱用途使用

名稱很漂亮，不代表功能一定合法。

4. 發現不符時，不要只停在生氣

交屋後如果發現公設或建材與廣告不符，買方第一時間常會很生氣。

但在爭議處理上，只生氣不夠。

要開始整理：

• 當初看到的廣告
• 銷售簡報
• 網頁截圖
• 樣品屋照片
• 建材設備表
• 預售屋買賣契約
• 契約附件
• 使用執照
• 公設點交資料
• 管委會移交資料
• 主管機關函文
• 專業鑑定報告

情緒可以理解，證據才有力量。

十、這個判例提醒買方什麼？

1. 買預售屋前，請把廣告拿來對契約

看到喜歡的建案，可以把廣告、DM、銷售簡報與契約放在一起看。

建議至少檢查：

不要只問銷售人員：

這個有嗎？

要改問：

這個在契約哪一條？附件哪一頁？交屋時怎麼確認？

這樣才是把風險關在門外，不是讓風險搬進新家。

2. 重要說法要留下紀錄

預售屋銷售現場很容易有很多口頭說明。

例如：

• 這裡以後會有泳池。
• 這是溫泉宅。
• 這個景觀一定不會被擋。
• 這個公設住戶都可以使用。
• 這個建材會用某某品牌。

這些如果很重要，建議保留：

• 書面資料
• 簡訊或通訊紀錄
• 官方網站截圖
• 銷售簡報
• 建材設備表
• 契約附件

不要只靠記憶。

記憶很溫柔，但真正發生爭議時，證據比較有力量。

3. 公設要看「能不能合法使用」

買方看公設，不要只看漂亮照片。

尤其是泳池、健身房、溫泉、餐飲空間、兒童遊戲室、頂樓花園等，最好確認：

• 是否列在共有部分
• 是否符合建管、消防、衛生或相關法規
• 是否能作為宣稱用途使用
• 是否需要額外許可、標章或檢驗
• 是否只是景觀設施，不具使用功能

如果不確定，可以請建商提供資料，也可以向建管、消保、地政或相關主管機關確認。

4. 交屋後發現不符，先整理時間軸

發現不符時，建議先整理一份簡單時間軸：

這樣做，不是要你一定走訴訟，而是先把事情看清楚。

有清楚資料，才知道下一步要協商、申訴、鑑定，還是請律師評估。

十一、這個判例提醒建商與賣方什麼？

1. 廣告文字不要只追求漂亮

預售屋銷售高度依賴想像力。

但廣告如果寫得太滿，日後實際交付又對不起來，就可能變成法律爭議。

建商與銷售方在廣告中應避免：

• 把不確定內容寫成確定承諾
• 把景觀水池包裝成可合法游泳的泳池
• 把人工設備包裝成法規意義下的天然溫泉
• 把設計意象寫成一定由名師親自監造施作
• 把可能變動的公設說成絕對不會改變

行銷可以有美感，但不能讓承諾失焦。

2. 廣告、契約、圖說與交付內容要一致

比較穩的做法是：

• 廣告內容與契約附件一致
• 建材設備表寫清楚
• 公設項目與共有部分一致
• 建照圖說與使用執照一致
• 銷售說明與實際交付標準一致
• 若有變更，應依法、依約說明並留下紀錄

房子可以有設計感，契約不能有想像空間太大的灰色地帶。

3. 公設用途要說清楚

如果是景觀水池，就不要讓消費者誤以為是合法泳池。

如果不是法規上的溫泉，就不要讓消費者形成天然溫泉的期待。

如果只是設計意象，就不要讓消費者以為是名師全程監造。

說清楚，不是降低銷售力，而是降低未來爭議成本。

4. 發生落差時，越早處理越好

如果施工、法規、主管機關審查或其他因素導致原廣告內容無法完全履行，建議及早：

• 書面通知買方
• 說明原因
• 提出替代方案
• 評估減價、補償或其他處理方式
• 留下協商紀錄
• 必要時請律師或專業單位協助

不要等交屋後才讓買方自己發現。

那時候，信任已經裂開，後面每一句話都會變得比較貴。

十二、買賣前，廣告與公設風險要怎麼說清楚？

這個判例雖然是買方與建商之間的預售屋廣告、公設與消保法爭議，但對一般買房、賣房、房仲與銷售端都很有提醒。

預售屋廣告不是不能相信。

但要把漂亮的廣告，拉回可以查核的文件。

1. 不要替建商保證廣告內容

房仲或銷售端可以協助說明建案資料，但不要替建商保證：

• 一定是天然溫泉
• 一定可以合法游泳
• 一定由某設計師親自監造
• 一定與廣告完全相同
• 一定不會有公設變更

比較穩的說法是：

這部分要以建商正式契約、建材設備表、核准圖說、使用執照與主管機關資料為準。

2. 遇到高價值公設，要提醒買方確認文件

如果買方明顯是因為溫泉、泳池、會館、景觀、名師設計等特色而購買，實務上應提醒買方：

• 看契約
• 看附件
• 看建材設備表
• 看公設項目
• 看使用執照
• 必要時問主管機關或專業人士

這不是讓買方害怕，而是讓買方買得更穩。

3. 重要提醒最好留下紀錄

如果曾提醒買方：

• 廣告內容要回到契約確認
• 公設用途要看核准資料
• 實際交付以契約附件與建商文件為準
• 如涉及法律責任應諮詢律師
• 如涉及建築或用途應詢問建築師、技師或主管機關

建議留下簡單紀錄。

專業不是把話說滿，而是把風險說清楚。

4. 遇到廣告或公設落差，先整理資料

如果買方發現預售屋廣告、公設內容或實際交付狀況有落差，不建議只停在：

感覺不一樣。

或：

當初不是這樣說。

比較穩的做法，是先把資料整理出來：

• 建案廣告 DM
• 官方網站截圖
• 銷售簡報
• 建材設備表
• 預售屋買賣契約
• 契約附件
• 平面圖與位置示意圖
• 使用執照或相關核准資料
• 公設點交或管委會移交資料
• 與建商、代銷或管委會的溝通紀錄

資料整理清楚後，再依問題性質判斷，是要先向建商反映、向主管機關詢問、申請調解，或請律師、建築師、技師、鑑定單位協助確認。

十三、如果交屋後發現廣告與實際不符，先整理哪些資料？

如果你已經購買預售屋，交屋後發現公設、建材或實際使用狀況與廣告不符，建議先整理以下資料。

1. 廣告與銷售資料

• 建案廣告 DM
• 官方網站截圖
• 社群貼文截圖
• 銷售簡報
• 接待中心展示資料
• 樣品屋照片
• 模型照片
• 銷售人員說明紀錄
• 通訊軟體對話紀錄

2. 契約與附件資料

• 預售屋買賣契約
• 土地買賣契約
• 建材設備表
• 房屋平面圖
• 停車位平面圖
• 位置示意圖
• 公設項目表
• 共有部分說明
• 契約變更文件
• 補充協議或附約

3. 建築與使用資料

• 建造執照
• 使用執照
• 竣工圖
• 核准用途
• 公設點交資料
• 管委會移交清冊
• 主管機關函文
• 是否有特定標章、許可或檢驗資料

4. 現場與溝通資料

• 交屋驗收紀錄
• 現場照片
• 現場影片
• 與建商溝通紀錄
• 與管委會溝通紀錄
• 與代銷或房仲溝通紀錄
• 存證信函或書面通知
• 建商回覆內容

5. 專業確認資料

• 建築師意見
• 技師意見
• 律師意見
• 鑑定報告
• 主管機關查詢結果
• 消保申訴或調解資料

6. 要問誰？

7. 先不要急著做什麼？

遇到廣告與公設落差，幾件事不要急：

• 不要只靠印象說「當初不是這樣」。
• 不要只截幾張照片就認定一定能求償。
• 不要把「最高法院廢棄發回」誤會成買方已經最終勝訴。
• 不要把「可能適用消保法第 51 條」誤會成一定可以拿懲罰性賠償。
• 不要把「廣告進入契約」誤會成所有廣告文字都一定能請求。
• 不要把「公設名稱好聽」當成合法用途證明。
• 不要還沒看契約、圖說、使用執照，就先下結論。

爭議不是不能處理，但要先把資料接起來。

十四、這個判例給不同角色的一句提醒

這張表，是傑穎房仲想留給正在看預售屋、準備簽約或遇到公設落差的人一個方向。

預售屋不是不能買，廣告也不是都不能信。

真正要避免的是：買的時候只看想像，交屋後才發現文件、用途和實際交付對不起來。

本文重點整理

1. 預售屋廣告可能成為契約內容，但要看契約、附件與具體承諾。
   不是所有廣告文字都會自動成為建商義務，仍須比對實際納入契約的內容。
2. 最高法院本案是廢棄發回，不是直接判買方最終勝訴。
   違約金條款、價值減損比例與消保法適用範圍，仍須由更審法院進一步查明。
3. 公設名稱、廣告說法與合法用途必須能相互對應。
   溫泉、泳池等主張要回到法規、核准用途、使用執照及點交資料確認。

資料來源與參考依據

裁判資料

• 最高法院 115 年度台上字第 22 號民事判決，案由：請求返還價金等，裁判日期：民國 115 年 02 月 05 日。
• 臺灣高等法院 111 年度消上字第 11 號民事判決，案由：返還價金等，裁判日期：民國 114 年 09 月 09 日。

法規與函釋依據

• 消費者保護法第 22 條：廣告內容與企業經營者義務相關規定。
• 消費者保護法第 51 條：懲罰性賠償相關規定。

交易文件與實務參考資料

• 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項：作為預售屋廣告、公設、交屋內容與契約義務比對的交易文件依據。
• 預售屋買賣契約書範本及其簽約注意事項：作為預售屋買賣契約條款與簽約注意事項的實務參考。
• 公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則：作為判斷不動產廣告表示是否影響交易判斷的實務參考。