樓上漏水不處理怎麼辦？法院如何看鑑定、修復責任與漏水風險

房屋漏水，是不動產交易和居住生活裡很常見，也很容易拖成爭議的問題。

尤其是樓上、樓下之間的漏水。樓下住戶可能覺得：「水就是從樓上來的，樓上當然要負責。」樓上住戶可能覺得：「我又沒有動過地板，怎麼會是我的問題？」

雙方各說各話，最後就容易卡在同一個問題：漏水到底從哪裡來？

這篇整理的是一件真實法院判決。一審是臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 109 年度北簡字第 17528 號民事判決，二審是臺灣臺北地方法院 113 年度簡上字第 171 號民事判決。

本案不是單純「樓下說漏水，樓上就一定要賠」。法院主要重視的是漏水位置、漏水原因、專業鑑定、修復方式、樓下損害費用，以及雙方是否各自也有一部分原因。

漏水爭議裡，先把漏水來源、修復方式與責任範圍釐清，才有辦法判斷下一步怎麼處理。

一、這件事一句話看懂

本案法院依鑑定結果認定，樓下天花板漏水與樓上廚房排水管、廁所防水層破損有關，因此判樓上依鑑定報告修到不漏水，並負擔樓下天花板修繕費用的一半，也就是 3 萬 5,135 元。

但這個案例不能被簡化成「只要樓下漏水，樓上就一定要賠」。更精準的理解是：如果鑑定結果能把漏水原因、位置、修復方式與責任連起來，法院才比較有基礎判斷誰要修、怎麼修、費用怎麼分。

二、判決速覽

三、發生什麼事？

這件案子裡，樓下住戶發現自家天花板有漏水、滲水、潮濕與修繕問題，認為漏水來源和樓上房屋有關。

樓下住戶先通知樓上屋主處理，後來也寄發存證信函，要求樓上屋主在期限內把樓上房屋修復至不漏水狀態。雙方後續曾進入調解，但調解沒有成立，最後走進法院。

樓下主張自家天花板漏水，原因跟樓上有關；樓上則主張自己買房後沒有動過地板，也認為漏水不一定是自己造成，甚至進一步主張漏水可能和樓下倒吊熱水器的安裝方式有關。

所以這場官司的核心，不是單純「有沒有漏水」，而是漏水到底從哪裡來、誰要修、要怎麼修、修繕費用由誰負擔。

四、雙方主張

五、法院怎麼看

本案法院囑託專業單位進行鑑定。鑑定過程中，曾針對樓上房屋廁所進行積水檢測，也針對廚房進行放水與排水檢測，並檢測樓下天花板含水率與熱影像情形。

法院重視的重點包括：

1. 樓下天花板是否真的有漏水。
2. 漏水位置和樓上廚房、廁所位置是否有關。
3. 樓上廚房排水管是否有破損或裂縫。
4. 樓上廁所防水層是否有破損。
5. 樓下熱水器安裝是否足以成為主要漏水原因。
6. 樓上自行修繕後，是否真的已經不再漏水。
7. 鑑定報告所列修復方式，是否能作為法院要求修復的依據。

法院認定漏水原因是什麼？

法院最後認定，樓下房屋天花板漏水，與樓上房屋的廚房排水管破損或裂縫、廁所防水層破損有關。

樓上雖然主張是樓下熱水器倒吊安裝造成，但法院沒有把這個說法採為主要漏水原因。不過，法院也不是完全不看樓下熱水器因素；判決中提到，樓下熱水器膨脹釘鑽孔角度確有歪斜，也有導致漏水加重的情形。

漏水主因與樓上廚房排水管、廁所防水層有關；但樓下熱水器膨脹釘也有造成漏水加重，因此在樓下天花板修繕費用上，樓下也要負擔一部分責任。

這也是為什麼最後金額不是樓上全額負擔。

六、法院最後怎麼判

七、法院看哪些法律？放到交易現場怎麼看

這類漏水案件，不是誰比較委屈，法院就判誰贏。法院會把事實、證據、鑑定結果與法律規定串在一起判斷。

換成交易現場來看，法院不是因為「樓下很可憐」就判樓上負責，而是因為鑑定結果把漏水原因連到樓上廚房排水管與廁所防水層，法律責任才接得起來。

這些規定放到交易現場來看，重點很直接：漏水不是只看表面水痕，而是要把「誰的範圍、哪個原因、怎麼修復」說清楚，責任才有判斷基礎。

八、這篇判決最值得我們看懂的重點

為什麼打了將近 6 年，只賠 3 萬 5,135 元？

這是很多人看到判決後最容易疑惑的地方。

從民國 109 年發現漏水，到民國 115 年二審判決，這場漏水爭議前後將近 6 年。

但最後判賠金額看起來只有 3 萬 5,135 元，很多人可能會覺得：「打了這麼久，最後才 3 萬多？」

這裡要分清楚。

1. 3 萬 5,135 元不是全部漏水工程費

這筆錢是樓下天花板修繕費用的一半。

法院認定樓下天花板修繕費用為 7 萬 0,270 元，但因樓下熱水器膨脹釘鑽孔角度也有造成漏水加重，所以法院讓雙方各負擔一半。

7 萬 0,270 元的一半，也就是 3 萬 5,135 元。

2. 樓上還要把漏水源頭修好

除了判決樓上屋主給付樓下 3 萬 5,135 元外，法院也要求樓上屋主依鑑定報告所列的修復方式，將房屋修復至不漏水狀態。

也就是說，法院不是只判賠錢，而是要求先把漏水源頭修好，避免問題持續發生。

因此，法院最後的判決結果包括：

1. 樓上要修到不漏水。
2. 樓上要負擔樓下天花板修繕費的一半。
3. 樓下精神慰撫金請求未准。
4. 樓上反訴請求未准。
5. 二審主要維持漏水修復責任判斷，但修正部分利息計算。

這樣看，判決結果才完整。

這場官司的成本，不只是 3 萬 5,135 元

如果只看判賠金額，會低估這場官司真正的成本。

本案從發現漏水、通知修繕、調解未成，到一審、二審，前後走了將近 6 年。

中間可能牽涉：

• 時間成本。
• 情緒成本。
• 裁判費。
• 訴訟費用分擔。
• 鑑定程序。
• 補充鑑定。
• 律師費。
• 修繕安排。
• 居住品質影響。
• 鄰居關係惡化。

其中，判決書不一定會把每一筆實際支出都完整列出。所以本文不自行推測鑑定費或律師費實際金額。

漏水問題如果拖成訴訟，最後消耗的往往不只是錢，還有生活品質、情緒與時間。

九、遇到類似漏水，進入法律程序前要先確認什麼？

漏水案件進入法院後，重點通常不是「我家真的有漏水」而已，而是要把請求講得出來、資料接得起來。

建議先整理這幾件事：

1. 漏水位置、時間與發生頻率。
2. 通知對方、管委會或管理單位的紀錄。
3. 照片、影片、報價單、修繕紀錄與對話內容。
4. 漏水來源的初步檢查或專業判斷。
5. 希望對方怎麼修、要不要賠、金額怎麼算。
6. 爭議較大時，是否需要調解、鑑定或律師協助。

傑穎房仲可以協助你從不動產交易角度整理屋況與風險方向；至於法律主張、訴訟策略與權利請求，仍應由律師依個案判斷。

十、這個判例提醒買方什麼

買房時，如果看到天花板水痕、壁癌、油漆剝落、牆面潮濕，不能只當成小瑕疵。

漏水問題最麻煩的地方，是表面看起來可能只是局部水痕，但底層原因可能來自樓上廚房排水管、樓上浴廁防水層、外牆、窗框、屋頂、共同管線、冷氣排水、陽台排水、管道間或其他不明位置。

買方看屋時，建議特別留意：

• 天花板是否有水痕、壁癌或修補痕跡。
• 浴室、廚房附近牆面是否有潮濕、油漆膨起或剝落。
• 是否有明顯重新油漆但局部色差的地方。
• 賣方是否說明曾經漏水或修繕。
• 現況說明書是否有記載漏水、滲水或壁癌。
• 是否有修繕紀錄、照片、廠商保固或檢測資料。
• 交屋前是否需要再次確認屋況。

買房不是不能買有修繕紀錄的房子。關鍵在於修過哪裡、怎麼修、現在還會不會漏，要能講得清楚。

十一、這個判例提醒賣方什麼

賣方如果知道房屋有漏水、滲水、壁癌或曾經修繕紀錄，建議誠實揭露。

很多賣方會擔心：「一講漏水，買方就不買了。」但實務上，最容易變成糾紛的，往往不是房子曾經有問題，而是沒有交代清楚：什麼時候漏、怎麼修、交屋時現況如何。

如果問題已經修繕完成，可以整理修繕日期、修繕廠商、修繕項目、施工照片、報價單或收據、保固資料、後續是否仍有漏水，以及現況說明書如何記載。

把資料整理清楚，反而能降低買方疑慮，也能減少成交後爭議。不動產交易不是只看成交當下，也要看交屋後是否安心。

誠實揭露，不只是保護買方，也是在保護賣方自己。

十二、買賣房屋時，漏水紀錄要怎麼說清楚？

這個判例雖然發生在樓上、樓下住戶之間，但對中古屋買賣也很有提醒。

很多漏水爭議，不一定是在看屋當下就看得出來。房子可能已經重新油漆，牆面看起來乾淨；也可能以前曾經漏過，後來有修繕，但修繕前後照片、施工紀錄、收據或現況說明沒有留下來。

等到交屋後遇到下雨、樓上用水，或樓下反映漏水時，雙方才發現很難說清楚：以前到底漏在哪裡、怎麼修、修完後有沒有再發生。

傑穎房仲會建議，買賣房屋遇到疑似漏水、曾經漏水或曾經修繕過的情況，不要只用一句「現在沒漏」帶過，也不要只靠口頭說明。

把屋況與資料整理清楚，讓買方知道自己買的是什麼狀況，也讓賣方降低成交後被誤會或爭議的風險。

1. 買方看屋時，可以多確認幾件事

買方可以確認房子是否曾經漏水、漏水位置在哪裡、當時怎麼修、是否有修繕照片、收據或施工紀錄、修完後是否再發生、是否曾被樓上、樓下或鄰戶反映過漏水，以及現況說明書是否清楚記載。

這些問題不是找麻煩，而是讓交易前的資訊更清楚。買方多問一句，常常不是為了否定這間房子，而是為了知道後續是否需要再檢查、再確認，或在契約與現況說明中寫得更明白。

2. 賣方若曾經修繕過，建議把資料整理起來

如果房子曾經有漏水、壁癌、水痕或防水修繕，賣方可以先整理漏水發生時間、漏水位置、當時可能原因、修繕方式、修繕照片、施工收據或估價單、修完後是否再發生，以及是否有管委會、建商或鄰戶溝通紀錄。

這些資料不一定代表房子不能賣。相反地，資料整理得清楚，買方比較能理解房屋曾經發生什麼、後來怎麼處理，目前又是什麼狀態。

誠實揭露不是扣分，而是讓交易更安穩。

3. 有疑慮時，不要把話講滿

漏水爭議應避免在資料不足時急著判斷責任。

例如：「這一定不是漏水」、「這一定不用處理」、「修過就一定沒問題」、「沒看到水痕就一定安全」、「樓上一定要負責」、「賣方一定沒責任」。

這類說法聽起來很肯定，但漏水責任常常要看實際位置、發生時間、檢測資料、修繕紀錄與個案狀況，不能只靠一句話定論。

比較穩妥的做法，是先把漏水位置、照片、影片、修繕紀錄、現況說明、保固書、通知時間與檢測結果整理清楚。

如果雙方對原因或責任仍有爭議，再交由專業檢測、法律專業或法院依個案判斷。

傑穎房仲能做的，是陪買方與賣方把容易忽略的屋況細節整理清楚，讓該說的先說、該留下的先留。

房子有沒有問題，要看證據；交易能不能安心，往往從資訊透明開始。

十三、如果遇到這類問題，先整理哪些資料

如果你遇到樓上漏水、樓下反映漏水，或買賣房屋時發現疑似漏水紀錄，建議先整理以下資料。

要問誰？

先不要急著做什麼？

遇到漏水爭議，幾件事不要急：

• 不要只靠猜測認定責任。
• 不要沒有拍照錄影就直接修掉。
• 不要只用口頭通知，不留文字紀錄。
• 不要把「有水痕」直接等同於「對方一定有責任」。
• 不要把單一判例套成每個案件都會一樣判。
• 不要在沒有確認原因前，把話說得太滿。

漏水問題可以處理，但前提是資料要留住，原因要查清楚。

十四、這個判例給不同角色的一句提醒

你可能是樓下住戶，也可能是樓上屋主；你可能是買方，也可能是準備出售房子的賣方。不同角色的壓力不一樣，但第一步都一樣：不要急著下結論，先把現況、原因與文件整理清楚。

本文重點整理

1. 法院依鑑定結果確認漏水來源與責任。
   漏水與樓上廚房排水管、廁所防水層破損有關，樓上屋主應修復到不再漏水。
2. 賠償範圍仍要依證據與實際損害認定。
   法院判賠樓下天花板修繕費 3 萬 5,135 元，但未准精神慰撫金及樓上反訴請求。
3. 漏水爭議要先釐清來源、修復方式與責任範圍。
   專業鑑定、修繕紀錄與支出證明，往往比只看表面水痕或雙方說法更重要。

資料來源與參考依據

裁判資料

• 臺北簡易庭 109 年度北簡字第 17528 號民事判決，案由：修復漏水等，裁判日期：民國 112 年 12 月 29 日。
• 臺灣臺北地方法院 113 年度簡上字第 171 號民事判決，案由：修復漏水等，裁判日期：民國 115 年 01 月 28 日。

法規與函釋依據

• 法務部全國法規資料庫｜民法第 767 條：作為所有權人請求排除侵害、回復原狀與防止妨害的法源依據。
• 法務部全國法規資料庫｜民法第 184 條：作為侵權行為損害賠償責任的法源依據。
• 法務部全國法規資料庫｜民法第 191 條：作為建築物、工作物造成損害時責任判斷的法源依據。
• 法務部全國法規資料庫｜民法第 213 條：作為回復原狀與損害賠償方法判斷的法源依據。
• 法務部全國法規資料庫｜公寓大廈管理條例第 10 條：作為專有部分、共用部分修繕與管理責任判斷的法源依據。
• 法務部全國法規資料庫｜公寓大廈管理條例第 12 條：作為共用部分修繕、費用分擔與使用責任判斷的法源依據。