袋地有通行權，就一定可以鋪水泥路嗎？

很多人看到土地沒有直接臨路，第一個反應會是：

「那應該可以主張袋地通行權，請前面的地主讓一條路吧？」

這句話只說對一半。

土地如果真的沒有適宜道路可以對外通行，法律上確實可能有袋地通行權的主張空間。

但袋地通行權不是讓地主取得一條最方便、最寬、最好走的路。

這篇整理的是臺灣新竹地方法院 115 年度訴字第 175 號民事判決。

本案法院確認原告所有土地屬於袋地，並確認原告對被告土地特定範圍有通行權存在。

但法院沒有照原告主張的 679.84 平方公尺範圍認定，也沒有准許原告在被告土地上鋪設柏油或水泥路面。

最後法院確認的是：原告就被告土地附圖所示綠色斜線部分，面積 204.17 平方公尺範圍內有通行權存在；被告不得在該通行範圍內禁止或妨礙原告通行；原告其餘請求則被駁回，訴訟費用由原告負擔。

也就是說，法院不是否定袋地通行權。

法院真正提醒的是：

有通行權，不代表可以照自己想要的範圍、寬度與方式鋪路。

本文是法院判決案例整理與不動產交易風險提醒，不是法律意見，也不是訴訟結果保證。

實際案件仍要回到土地現況、用途、地籍資料、測量結果、通行必要性、替代方案、農地使用限制與專業法律意見確認。

一、這件事一句話看懂

本案法院確認原告對鄰地 204.17 平方公尺範圍有通行權，被告不得妨礙通行；但法院沒有准許原告主張的較大通行範圍，也沒有准許在農牧用地上鋪設柏油或水泥路面。

這一點對土地買賣很重要。

因為買方常常不是完全沒看到路，而是看到一條「好像可以走」的路。

真正要問的是：

這條路在法律上能不能走？範圍多大？能不能鋪路？能不能長期使用？如果鄰地換人，還能不能繼續走？

二、判決速覽

這個判決不能簡化成：

「袋地可以通行，所以可以鋪水泥路。」

比較精準的理解是：

三、發生什麼事？

這件案子裡，原告所有的 264 地號土地四周被他人土地包圍，與公路沒有適宜聯絡。

原告主張，要到達外部道路，必須經過被告所有的 252-73 地號土地。

原告並主張，當初購地時，配偶曾向開發公司購買 264 地號土地及包含 252-73 地號土地在內的道路用地，但後續道路用地持分與道路開發並未如原本期待完成，造成 264 地號土地成為袋地。

因此，原告向法院請求：

1. 確認對被告 252-73 地號土地特定範圍有通行權。
2. 被告應容忍原告在通行範圍內鋪設柏油或水泥路面。
3. 被告不得禁止或妨礙原告通行。

這裡要注意，本案不是單純爭「能不能走」。

真正的爭點有三個：

• 原告土地是不是袋地？
• 如果有通行權，範圍應該多大？
• 有通行權後，能不能進一步要求鋪柏油或水泥路面？

四、雙方怎麼主張？

1. 原告怎麼主張？

原告主要主張：

• 自己的 264 地號土地沒有適宜道路可以對外通行。
• 252-73 地號土地是通往外部道路的必要路徑。
• 原告需要經由 252-73 地號土地連接到既有道路。
• 原告主張的方案一範圍，是必要通行範圍。
• 為了通行使用，被告應容忍原告鋪設柏油或水泥路面。
• 被告不得禁止或妨礙原告通行。

原告的核心想法是：

土地如果沒有適宜道路可以對外通行，不能讓它變成無法正常使用的土地。

這個方向本身有法律基礎。

但法院仍然會進一步看：主張的通行範圍與鋪路方式，是否真的都在必要範圍內。

2. 被告怎麼抗辯？

被告主要抗辯：

• 252-73 地號土地是山坡地保育區的農牧用地。
• 該土地不宜直接開發成道路。
• 原告主張的方案一範圍過大，超過 252-73 地號土地面積的一半。
• 方案一通行路線穿越土地中心，會使剩餘部分難以合理使用。
• 若另由 264-21 地號土地通行，可能也能連接到既有道路。
• 252-73 地號土地現況已有泥土路面可通行，沒有鋪柏油或水泥的必要。

被告的核心立場是：

原告不是完全不能通行，而且主張的範圍與鋪路方式，對被告土地負擔太重。

這也是袋地通行權案件中最常見的拉扯。

一邊是袋地要能使用。

另一邊是鄰地所有權不能被過度限制。

法院要在兩者之間找平衡。

五、法院怎麼看袋地通行權？

民法第 787 條是袋地通行權的核心。

條文重點可以拆成三層：

法院在本案認定，264 地號土地四周為他人土地包圍，與公路沒有適宜聯絡，屬於袋地。

所以原告主張有通行權，並不是完全沒有基礎。

但法院沒有照原告主張的方案一走。

原因是，方案一使用 252-73 地號土地面積過大，會造成被告土地利用上的不便；而法院認為，方案三綠色斜線範圍已可讓原告透過 252-73 地號土地連接到 252 地號土地上的道路，也不需要大幅變動 252-73 地號土地現狀，對鄰地損害較小。

因此法院確認的是方案三綠色斜線部分，面積 204.17 平方公尺的通行範圍。

這也是本案第一個重要提醒：

有通行權，不代表法院會照你主張的最大範圍認定。

六、為什麼法院確認通行權，卻不准鋪柏油或水泥路？

本案最值得注意的地方，就是法院一方面確認通行權，另一方面卻不准鋪柏油或水泥路面。

法院理由主要有幾個重點。

1. 252-73 地號土地是農牧用地

法院注意到，252-73 地號土地是農牧用地。

農牧用地不是完全不能通行，也不是一定不能作為道路使用的一部分。

但如果要在農牧用地上鋪設柏油、水泥等固定基礎設施，就不能只從「走起來比較方便」判斷。

還要考量：

• 是否影響農業使用
• 是否影響土地耕作利用
• 是否涉及農業設施容許使用
• 是否需要主管機關許可
• 是否有必要性
• 是否有對鄰地損害較小的方法

所以，農牧用地這個條件不是直接否定通行權，而是讓法院更審慎看待鋪路請求。

2. 原告土地本身也是農牧用地

法院也提到，原告所有的 264 地號土地使用地類別也是農牧用地。

因此，法院評估它的通常使用方式時，會以農牧使用作為主要觀察基礎。

法院認為，依照 264 地號土地的性質與使用情形，現況泥土路面已經可以供一般通行。

這裡的重點是：

土地用途會影響法院判斷「通行到什麼程度才算必要」。

如果土地是農牧用地，和住宅建地、工業用地、社區道路，對通行條件的需求不一定一樣。

3. 現況已有平緩泥土路面可通行

法院認定，252-73 地號土地現況為可供通行的平緩泥土路面。

換句話說，本案不是完全沒有路，也不是原告只能穿越荒地、陡坡或危險地形。

法院認為，以現況泥土路面方式通行，已足供一般通行。

因此，原告要求進一步鋪設柏油或水泥路面，法院認為尚未達到必要程度。

這一點很重要。

4. 鋪柏油或水泥可能影響耕作利用

法院也考量，如果在農牧用地上鋪設柏油或水泥，顯然會影響該土地耕作利用的可能性。

對鄰地所有權人來說，這不是單純讓路而已，而是可能改變土地使用狀態與農業利用完整性。

所以法院會衡量：

• 袋地所有權人是否真的有鋪路必要
• 鄰地所有權人是否因此承受過高負擔
• 現況通行是否已足夠
• 鋪設固定路面是否超過必要範圍

法院最後認為，本案沒有准許鋪柏油或水泥路面的必要。

5. 固定基礎設施可能涉及主管機關許可

法院也提到農業發展條例第 8 條之 1 第 2 項相關規定。

也就是說，在農牧用地上興建固定基礎設施，可能還要涉及農業設施容許使用等主管機關程序。

這也提醒買土地的人：

就算民事上有通行權，也不代表行政法規上任何施工都可以直接做。

土地交易裡常見的誤會，就是只看「鄰居可不可以讓我走」，卻忽略土地使用分區、使用地類別、水土保持、農業設施容許使用、建築管理等問題。

七、民法第 788 條說可以開設道路，為什麼仍要看必要性？

民法第 788 條規定，有通行權人於必要時，得開設道路。

這代表法律確實承認：在必要情況下，通行權可能不只是單純走過去，也可能包含開設道路。

但「必要時」三個字很重要。

不是有通行權，就可以直接自行鋪水泥、鋪柏油、拓寬、整地或施工。

法院仍會看：

1. 是否已經確認有通行權。
2. 現有通行方式是否真的不足。
3. 開設道路是否為土地通常使用所必要。
4. 道路寬度、材質、路線是否超過必要。
5. 對鄰地所有權人的損害是否過大。
6. 土地使用分區與使用地類別是否有其他限制。
7. 是否需要支付償金。
8. 是否需要主管機關許可或其他行政程序。

本案法院確認通行權，但不准鋪柏油或水泥路面，正好說明：

如果雙方對位置、寬度、材質或施工方式有爭議，貿然施工可能讓原本的道路問題變成新的民事、行政或鄰地衝突。

比較穩的做法，是先確認權利基礎，再確認位置、範圍、償金、施工方式與主管機關程序。

必要時，應透過協商、調解、測量、專業評估或法院確認來處理。

八、民法第 789 條為什麼也要一起看？

土地沒有路，不一定都只看民法第 787 條。

如果土地變成袋地，是因為土地一部讓與或分割造成，就要注意民法第 789 條。

這條的重點是：

如果袋地是因讓與或分割造成，通行對象可能會受到限制，原則上只能通行受讓人、讓與人或其他參與分割人的土地。

這在土地買賣裡很重要。

有些土地看起來只是「後方沒有路」，但真正原因可能是早年分割、家族分地、買賣切割或共有土地處分造成。

這時候就不能只問：

哪一條路最近？

還要問：

• 這塊土地是怎麼形成現在的位置？
• 以前是不是同一個所有權人？
• 是否因分割或讓與造成沒有路？
• 法律上應該通行哪一筆土地？
• 是否有既有通行約定或法院判決？

如果這些沒查，買方可能以為可以主張通行前方土地，後來才發現法律上未必能照自己想的路線走。

九、法院不是只保護袋地主，也要平衡鄰地所有權

袋地通行權是相鄰關係的一種平衡。

它不是單方面讓袋地主無限擴張使用，也不是讓鄰地所有權人完全拒絕合理通行。

法院會在兩件事之間拉平衡：

1. 袋地不能因為沒有適宜道路而失去正常使用價值。
2. 鄰地所有權人不能被迫承受超過必要範圍的損害。

本案裡，法院沒有讓原告採用 679.84 平方公尺的方案一，而是改採 204.17 平方公尺的方案三。

這就是在處理「讓袋地能通行」與「不要過度犧牲鄰地」之間的平衡。

如果要求鄰地讓出過大範圍，可能造成：

• 農地被切割
• 耕作動線受影響
• 排水或灌溉受影響
• 土地完整性下降
• 後續產生車輛通行、維護、償金或安全爭議

所以法院不會只因為袋地主比較不方便，就直接照袋地主主張的範圍判。

真正要看的是：

目前是否已經不能通常使用？主張的通行範圍是否必要？施工方式是否已經超過土地通常使用所需？

十、這篇判決最值得一般人看懂的重點

1. 有通行權，不代表有最大範圍

原告主張的通行範圍是 679.84 平方公尺。

法院最後認定的是 204.17 平方公尺。

差距很大。

這提醒買方和地主：

通行權不是自己畫一條最方便的路，法院就一定照准。

法院會看的是必要性與損害最小，而不是單純看哪一條路對袋地主最有利。

2. 有通行權，不代表一定能鋪水泥路

本案法院明確確認通行權，但沒有准許鋪設柏油或水泥。

這表示「通行」和「鋪路」要分開看。

通行權處理的是土地能不能對外通常使用。

鋪路則還要看：

• 是否必要
• 土地用途
• 現況路面是否已足夠
• 對鄰地損害
• 是否涉及行政許可
• 是否超過必要範圍

3. 泥土路面不一定代表不能通行

很多人會覺得：

沒有柏油路、水泥路，就是沒有路。

但法院在本案認為，252-73 地號土地現況為平緩泥土路面，依土地性質與使用情形，已足供一般通行。

也就是說，泥土路面是否足夠，要看土地用途與實際需求。

不能一概而論。

4. 農牧用地要特別看使用限制

農牧用地不是不能買，也不是不能通行。

但如果涉及鋪路、固定基礎設施、整地、排水、水土保持或農業設施容許使用，就不能只用一般住宅道路的想像來判斷。

買農地或山坡地時，道路問題往往不是只有民法問題，還會牽涉行政規定與主管機關審查。

5. 買土地前，道路要和用途一起看

買土地時，不能只問：

有沒有路？

還要問：

我要買這塊地做什麼？現在這條路能不能支撐這個用途？

如果只是農作通行，和要興建農舍、讓工程車進出、申請建築、接水電管線，要求條件完全不同。

土地用途不同，道路風險也不同。

十一、這個判例提醒買方什麼？

買土地前，不能只看現場有沒有一條可以走的路。

買方至少要確認：

1. 土地有沒有直接臨路。
2. 臨的是公有道路、既成道路、私設道路，還是他人土地。
3. 如果是他人土地，自己有沒有持分、通行約定或其他權利基礎。
4. 現場走的路是否和地籍圖、謄本一致。
5. 現況是柏油路、水泥路、泥土路，還是長期習慣通行的路徑。
6. 車輛、農機、工程車能否實際進出。
7. 是否能鋪路、整地、接水電或排水。
8. 土地是否為農牧用地、山坡地保育區或有其他使用限制。
9. 若主張袋地通行權，可能的路線、寬度、償金與爭議成本。
10. 契約是否有把道路狀況、通行風險與責任寫清楚。

買土地最怕的，不是看不到路。

更麻煩的是：

看得到路、走得到路，但法律上未必能照自己期待的方式使用。

買方下一步可以這樣做

如果你正在看土地、農地、老屋或透天，擔心道路或鋪路問題，可以照這個順序處理：

1. 先調土地謄本與地籍圖。
2. 確認土地是否直接臨公路。
3. 若現場有路，確認那條路的土地所有權。
4. 確認現況路面是泥土、水泥、柏油或只是路跡。
5. 確認土地使用分區與使用地類別。
6. 若是農牧用地、山坡地或非都市土地，進一步確認是否涉及容許使用、水土保持或其他主管機關規定。
7. 若需要鋪路、整地或接管線，先確認是否有權利基礎與必要性。
8. 將道路、鋪路、管線、鑑界、費用、責任與後續處理方式寫進契約。
9. 必要時請地政士、律師、測量專業、技師或主管機關協助確認。

買土地不是不能有風險。

但不能不知道風險在哪裡。

十二、這個判例提醒賣方什麼？

賣方如果要出售土地，尤其是農地、山坡地、老屋、袋地、非都市土地或道路權利不清楚的土地，建議先把道路資料整理好。

賣方可以先確認：

1. 土地是否直接臨路。
2. 臨路寬度與實際通行狀況。
3. 是否有道路持分。
4. 是否長期使用他人土地通行。
5. 是否曾有通行協議、鄰地同意書或法院判決。
6. 現況是泥土路、水泥路、柏油路或只是路跡。
7. 是否有被阻擋或封路紀錄。
8. 是否有管線、排水或車輛進出問題。
9. 是否涉及農牧用地、山坡地保育區或其他使用限制。
10. 是否需要在買賣契約中說明道路現況與買方已知情事項。

道路問題不是不能交易。

真正容易引發爭議的是：

買方簽約前以為沒問題，交屋後才發現不能照想像使用。

賣方早一點整理資料、說清楚現況，通常比成交後再解釋更穩。

不要把「目前可以走」講成「一定可以鋪路」

賣方常會說：

現在大家都這樣走。

這句話在實務上常見，但不能直接等於法律保障。

也不能直接說成：

以後要鋪水泥路也沒問題。

比較穩的說法是：

目前現況是這樣通行，但實際道路權利、通行範圍、鋪路可能性與土地使用限制，仍應以地籍資料、契約、協議、判決或主管機關資料確認。

這樣說，不是讓交易變難。

是讓成交後不要變成爭議。

十三、買賣前，道路與鋪路風險要怎麼說清楚？

這個判例雖然是土地所有權人與鄰地所有權人之間的袋地通行權訴訟，但對一般買土地、賣土地、老屋交易與房仲服務都有提醒。

土地道路不是小細節。

尤其是土地、老屋、透天、農地、建地、山坡地，只要道路與鋪路條件沒有查清楚，就可能變成交易後的大問題。

1. 現場有路，不能直接講成法律上有穩定道路權利

介紹土地、透天、老屋、農地、建地案件時，要特別注意道路權利。

可以說：

目前現場看起來有這條路可以通行。

但不要直接說：

這條路一定可以永久使用，也一定可以鋪水泥。

除非已經有足夠文件、登記、協議、判決、主管機關資料或其他正式資料支持。

2. 看到道路或鋪路風險，要主動提醒查核

遇到以下情況時，更要提醒買賣雙方確認：

• 土地未直接臨公路。
• 道路是私有土地。
• 只有現場小路，沒有道路持分。
• 現況只是泥土路或路跡。
• 買方未來想鋪水泥、鋪柏油或整地。
• 土地是農牧用地、山坡地或非都市土地。
• 路寬不足車輛或工程車進出。
• 鄰地有圍籬、堆置物或阻擋。
• 管線必須經過他人土地。
• 賣方說「以前都這樣走」。
• 地籍圖和現場道路位置看起來不一致。
• 土地分割歷史複雜。
• 曾經有通行、鑑界、封路或鄰地糾紛。

這些都不是一定不能買，而是要先查清楚。

3. 重要提醒要留下紀錄

若曾提醒買方或賣方：

• 現場通行不等於法律通行權。
• 私有道路要確認道路權利。
• 泥土路不等於一定可以鋪水泥。
• 袋地通行權要看個案。
• 開設道路要看必要性。
• 農牧用地涉及鋪路或固定設施時，可能要看主管機關規定。
• 必要時應查地籍圖、謄本、道路持分、協議或判決。
• 涉及法律責任應諮詢律師。
• 涉及測量或道路位置應洽地政機關或測量專業。
• 涉及施工、排水、水土保持或農業設施容許使用應洽技師或主管機關。

建議留下紀錄。

這不是冷冰冰，是專業保護。

4. 遇到道路或鋪路問題，先整理資料

如果買方、賣方或房仲發現土地道路不清楚，不建議只用口頭判斷，也不要只靠現場通行習慣下結論。

比較穩的做法，是先把資料整理出來：

• 土地謄本
• 地籍圖
• 道路用地謄本
• 道路持分資料
• 通行協議
• 既有判決或調解資料
• 使用分區與使用地類別
• 現況路面照片
• 是否曾有鄰地爭議或阻擋紀錄
• 買方未來想要的使用方式

接著再依情況判斷，是要請地政士協助確認文件、請律師評估通行權或開設道路可能、請測量專業確認位置，或請技師、主管機關確認鋪路、排水、水土保持與農業設施容許使用問題。

十四、如果買土地時發現道路或鋪路不清，先整理哪些資料？

如果你正在看土地、農地、山坡地、老屋或透天，發現道路或鋪路可能不清楚，建議先整理以下資料。

1. 土地與道路資料

• 土地登記謄本
• 地籍圖
• 道路用地謄本
• 道路持分資料
• 土地使用分區資料
• 使用地類別
• 是否臨接公路
• 是否為私設道路
• 是否為既成道路
• 是否有指定建築線資料

2. 通行權相關資料

• 是否有通行協議
• 是否有地役權登記
• 是否有袋地通行權判決
• 是否有調解紀錄
• 是否曾有存證信函
• 是否曾被鄰地阻擋
• 是否曾設置圍籬或障礙物
• 是否有道路使用習慣與歷史資料

3. 鋪路與土地使用資料

• 現況路面是泥土、水泥、柏油或路跡
• 是否需要鋪水泥或柏油
• 是否需要整地
• 是否涉及農牧用地
• 是否涉及山坡地保育區
• 是否涉及水土保持
• 是否需要農業設施容許使用
• 是否需要其他主管機關許可
• 是否會影響鄰地耕作、排水或土地完整性

4. 管線與排水資料

• 自來水管線位置
• 電力管線位置
• 排水管線位置
• 瓦斯管線位置
• 污水管線或化糞池位置
• 是否需經過他人土地
• 是否已有管線安設協議
• 是否需要額外工程或主管機關許可

5. 契約與交易資料

• 買賣契約初稿
• 物件現況說明書
• 賣方揭露資料
• 仲介說明紀錄
• 是否約定道路權利
• 是否約定鋪路責任
• 是否約定管線責任
• 是否約定鑑界或測量
• 是否約定解除、補償或違約責任

6. 要問誰？

7. 先不要急著做什麼？

遇到道路或鋪路不清，幾件事不要急：

• 不要只看現場有路就下訂。
• 不要把「大家都這樣走」當成法律保證。
• 不要把「有袋地通行權」當成一定能鋪路。
• 不要把「泥土路不好走」當成一定能鋪水泥。
• 不要沒有確認道路權利就簽約。
• 不要只聽口頭承諾，卻沒有寫進契約。
• 不要把單一判決直接套用到自己的土地。
• 不要還沒確認主管機關規定就自行鋪路或整地。

道路和鋪路問題不是不能處理，但要先把資料接起來。

十五、這個判例給不同角色的一句提醒

這張表，是傑穎房仲想留給正在看土地、農地、老屋或建地的人一個方向。

土地不是不能買。

真正要避免的是：買的時候只看現場，成交後才發現道路、用途、鋪路與契約對不起來。

本文重點整理

1. 法院確認有袋地通行權，不等於通行人可以任意決定路線與面積。
   本案法院未採原告主張的較大範圍，而選擇面積較小、損害較低的通行方案。
2. 有通行權，也不當然包含鋪設水泥或柏油。
   法院認為農牧用地現有平緩泥土路面已足供一般通行，因此未准鋪路請求。
3. 交易前應同時確認道路權利、土地使用類別與實際通行需求。
   需要開路、拓寬、鋪面或設管線時，應另由專業人員依個案確認。

資料來源與參考依據

裁判資料

• 臺灣新竹地方法院 115 年度訴字第 175 號民事判決，案由：確認通行權存在等，裁判日期：民國 115 年 03 月 27 日。

法規與函釋依據

• 民法第 787 條：袋地通行權相關規定。
• 民法第 788 條：有通行權人於必要時得開設道路之規定。
• 民法第 789 條：因土地讓與或分割所生袋地通行限制相關規定。
• 農業發展條例第 8 條之 1：農業用地興建固定基礎農業設施相關規定。