買土地沒有路，可以主張通行並鋪路設管線嗎？

買土地、買老屋、買透天，最怕遇到一句話：

「這塊地看起來有路，但路不是我的。」

很多土地現場看起來可以走，甚至多年都有人通行。

但到了買賣、建築、繼承、分割，或鄰地換人之後，才發現真正麻煩的是：

• 這條路到底有沒有法律上的通行基礎？
• 可以只是走路，還是可以開車？
• 可以鋪柏油、鋪水泥嗎？
• 水管、電線、排水管線能不能通過？
• 如果鄰地所有權人擋路，能不能請法院排除？

這篇整理的是臺灣新竹地方法院 114 年度訴字第 1551 號民事判決。

本案法院認為，原告所有土地屬於沒有適宜聯絡道路的袋地，因此確認原告對鄰地特定範圍有通行權存在。

更重要的是，法院也判被告應容忍原告在通行範圍內鋪設柏油或混凝土路面、設置管線，不得設置地上物或妨礙通行，並應移除妨礙通行的磚塊土石與圍籬。

這篇不是要告訴你：

土地沒有路，就一定可以走鄰居的地。

也不是要告訴你：

有袋地通行權，就一定可以任意鋪路、設管線。

真正要提醒的是：

土地不是現場看得到路，就代表法律上一定走得通。買土地前，要把道路、權利、管線與契約查清楚。

本文是交易風險提醒，不是法律意見，也不是訴訟教學。

一、這件事一句話看懂

原告土地沒有適宜道路可以對外通行，法院認為原告對被告土地特定範圍有袋地通行權，並判被告應容忍原告鋪設柏油或混凝土路面、設置管線，也不得以地上物或障礙物妨礙通行。

但這個案例不能被簡化成：

「只要土地沒有路，就一定可以走鄰地、鋪路、設管線。」

更精準的理解是：

如果土地確實沒有適宜道路可以通常使用，法院可能依個案確認通行範圍；至於能不能鋪路、設管線，仍要分別看必要性、損害最小原則、法律要件與法院認定。

二、判決速覽

三、發生什麼事？

這件案子裡，原告是數筆土地及其上建物的所有權人，被告則是鄰近土地的所有權人。

原告主張，自己所有的土地與建物沒有適宜道路可以直接對外通行，必須經過被告所有土地，才能連接到外面的道路。

原告也主張，被告土地是建物大門前方與外部道路相接、寬度不到 2 公尺的水泥空地，長期作為對外通行使用。

後來，被告在該處堆置磚塊土石、設置圍籬，阻礙原告通行。

因此，原告向法院請求：

1. 確認原告對被告土地特定範圍有通行權存在。
2. 被告應容忍原告在通行範圍內鋪設柏油或混凝土路面。
3. 被告應容忍原告設置管線。
4. 被告不得設置地上物或妨礙通行。
5. 被告應移除妨礙通行的磚塊土石與圍籬。

原告不是只說：

我要借路走。

而是主張：

這是土地對外通常使用所需要的通行路徑，並且為了正常使用土地與建物，需要鋪路、設管線，也需要排除阻擋通行的障礙物。

四、雙方怎麼主張？

1. 原告怎麼主張？

原告認為：

• 自己所有的土地屬於沒有適宜聯絡道路的袋地。
• 本案建物必須經由被告土地，才可以對外連接公路。
• 被告土地是通往外部道路最短、最直接的通行位置。
• 使用被告土地作為通行路徑，是對周圍地損害最小的方法。
• 被告堆置磚塊土石、設置圍籬，已經現實阻礙通行。
• 因此，有必要請法院確認通行權，並要求被告排除妨礙。

原告的核心邏輯是：

土地如果沒有適宜道路可以對外通行，法律不能讓它變成無法正常使用的土地。

2. 被告怎麼抗辯？

被告主要抗辯方向是：

原告土地之所以成為袋地，是因早年土地分割或讓與造成，應該回到民法第 789 條規定，只能通行特定分割或讓與關係中的土地，而不是通行被告土地。

被告也主張，原告不能任意要求通行被告土地。

被告的立場可以理解成：

你們土地沒有路，不一定應該由我這塊土地來負擔通行義務。

這種爭議在土地案件裡很常見。

一方認為自己沒有路，依法應可通行鄰地；另一方則認為自己的土地不該被迫提供通行，尤其當通行會影響使用、價值或安全時，衝突就更容易發生。

五、法院怎麼看袋地通行權？

法院先從袋地通行權的基本要件開始判斷。

依民法第 787 條，土地如果因與公路沒有適宜聯絡，導致不能為通常使用，除非是土地所有人任意行為造成，否則土地所有人可以通行周圍地到達公路。

但通行權不是無限制。

有通行權的人，應該在通行必要範圍內，選擇對周圍地損害最少的位置與方法；如果造成通行地損害，原則上也要支付償金。

本案法院審酌後，認為：

1. 原告土地與建物現況，確實沒有適宜聯絡可以到達公路。
2. 本案建物僅能經由被告土地對外通行。
3. 被告土地是通往鄰近公路的最短距離。
4. 被告土地也是對周圍地損害較小的通行位置。
5. 被告對通行有妨礙行為，原告可以請求排除。
6. 通行權存在後，被告在判決確認的通行範圍內，負有容忍義務。

因此，法院認為原告請求確認袋地通行權有理由。

這裡最重要的判斷，不是誰比較想走這條路。

而是法院會看：

這塊土地能不能通常使用、哪一條路最必要、對鄰地損害是不是比較小。

六、為什麼本案可以鋪路、設管線？

本案最值得注意的地方，不只是法院確認通行權。

法院還進一步准許原告在通行範圍內：

1. 鋪設柏油或混凝土路面。
2. 設置管線。
3. 要求被告不得設置地上物或妨礙通行。
4. 要求被告移除磚塊土石、圍籬等妨礙物。

這裡要分成三件事看。

1. 鋪路：回到通行是否能實際使用

民法第 788 條規定，有通行權人於必要時，得開設道路。

所以通行權不一定只是「人可以走過去」。

如果土地要正常使用，必要時可能需要讓通行路面達到基本使用狀態，例如鋪設柏油或混凝土路面。

但能不能鋪、怎麼鋪、鋪多寬，仍要看：

• 土地位置
• 土地用途
• 現況通行狀態
• 通行範圍大小
• 對鄰地影響
• 是否為必要範圍內、損害較小的方法

本案法院准許鋪路，是依本案具體事實判斷。

不能直接擴張成：

只要有袋地通行權，就一定可以鋪柏油或水泥。

2. 設管線：不能直接和通行權畫上等號

民法第 786 條處理的是管線安設權。

也就是土地所有人如果不通過他人土地，就不能設置電線、水管、瓦斯管或其他管線，或雖然可以設置但費用過高，才可能請求通過他人土地上下設置管線。

因此，有袋地通行權，不代表當然可以設管線。

法院仍要看管線設置是否符合民法第 786 條的要件，例如：

• 不通過他人土地是否無法設置管線
• 或雖然能設置但費用是否過高
• 管線位置是否必要
• 是否選擇對他人土地損害較小的方法
• 是否涉及償金或其他補償問題

本案法院准許設置管線，是依本案具體事實判斷。

不能把它擴張成：

只要有袋地通行權，就一定可以設管線。

比較安全的理解是：

3. 排除妨礙：有通行權，才有實際使用的意義

如果法院確認通行權存在，但鄰地所有權人仍然堆土石、設圍籬、放障礙物，讓通行權人不能通行，那通行權就會變成紙上權利。

因此，本案法院不只確認通行權，也一併判被告不得設置地上物或為任何禁止、妨礙通行之行為，並應將妨礙通行的磚塊土石、圍籬移除。

換成交易現場的理解：

通行權不是只寫在判決上，而是要讓土地能真正對外通行。

七、法院為什麼沒有採被告的民法第 789 條抗辯？

本案被告主張，原告土地是因為早年分割造成袋地，所以依民法第 789 條，只能通行當初分割或讓與關係中的土地，不能來通行被告土地。

這個抗辯很重要，因為土地案件常常不是單純問「現在有沒有路」，還要追溯土地怎麼分割、怎麼讓與、袋地狀態是怎麼形成的。

法院最後沒有採被告這個抗辯，理由大致可以整理成三層。

1. 法院認為袋地狀態不是被告說的那樣形成

被告主張，本案土地是因民國 52 年任意分割才成為袋地。

但法院檢視地籍分割沿革後認為，本案土地的袋地狀態，並不是單純因民國 52 年分割造成，而是源於更早之前土地所有人將南側臨路土地分割出去，後續再有部分讓與行為。

也就是說，法院沒有接受被告把問題全部推回 52 年分割這個說法。

2. 被告土地本身正是早年分割出的臨路土地

法院認為，被告土地是早年分割原土地時分出的南側臨路土地，屬於民法第 789 條所稱相關分割或讓與關係中的土地。

所以即使要回到民法第 789 條檢查，法院也認為原告通行被告土地仍有依據。

3. 通行負擔會隨土地存在

法院也指出，這類通行權限制屬於土地上的物上負擔，會隨土地存在，不會因為後來土地所有權人換人就消失。

換句話說，後來買到該土地的人，也可能要承受原本存在的通行負擔。

這對買土地的人非常重要：

八、法院最後怎麼判？

法院最後主要判決：

1. 確認原告張淵源就被告土地附圖編號 A、B 所示部分有通行權存在。
2. 確認原告蔡張秀琴就被告土地附圖編號 C 所示部分有通行權存在。
3. 被告應容忍原告在通行範圍內鋪設柏油或混凝土路面及設置管線使用。
4. 被告不得設置地上物或為任何禁止、妨礙通行的行為。
5. 被告應將妨礙原告通行的磚塊土石、圍籬移除。
6. 訴訟費用由被告負擔。

這個判決的重點，不只是：

原告可以通行。

更完整的重點是：

這條通行路徑在本案中要能實際使用，因此法院一併處理鋪路、設管線與排除障礙。

但這仍然是本案具體判斷。

其他案件能不能通行、能不能鋪路、能不能設管線，仍要回到土地位置、歷史分割、通行必要、損害最小、管線必要與法院認定。

九、法院看哪些法律？放到交易現場怎麼看

這些條文合在一起看，重點不是讓袋地所有權人無限制擴張權利。

真正的平衡是：

讓沒有適宜道路的土地能通常使用，同時盡量降低對鄰地所有權人的影響。

所以買土地時，不能只問：

這裡有沒有路？

還要問：

十、這篇判決最值得我們看懂的重點

1. 土地沒有路，不代表完全沒救

如果土地確實沒有適宜道路可以對外通行，且不是單純因現任所有權人任意行為造成，法律上可能有袋地通行權的主張空間。

但是，是否成立通行權、通行哪一塊土地、範圍多大、能不能鋪路、能不能設管線，都不是自己說了算。

最後仍要看土地現況、使用必要、鄰地損害程度與法院認定。

2. 通行權不是越大越好，而是必要就好

袋地通行權不是讓袋地所有權人任意選一條自己最方便的路。

法院會看哪一個通行位置對周圍土地損害較小，也會限制在必要範圍內。

所以就算有通行權，也不代表可以要求最寬、最直、最漂亮、最方便的道路。

法律要解決的是「通常使用」，不是讓一方取得超過必要範圍的利益。

3. 有些案件可以鋪路、設管線，但不能直接套用

本案法院准許原告鋪設柏油或混凝土路面及設置管線，代表袋地通行權相關爭議裡，法院可能一併處理實際使用需求。

但鋪路與管線都要看個案。

尤其管線安設權有自己的法律要件，不能直接用「有通行權」取代。

4. 鄰地所有權人不能任意擋路

如果法院確認通行權存在，鄰地所有權人在判決確認的通行範圍內，就有容忍義務。

若設置圍籬、堆放土石、放置障礙物，導致通行權人不能正常通行，法院可能命其移除或禁止妨礙。

5. 買土地前，道路與管線要一起查

很多人買土地只問：

有沒有路？

但更重要的是：

• 這條路是公路、既成道路、私設道路，還是別人的土地？
• 有沒有道路持分？
• 有沒有通行權基礎？
• 車子能不能進出？
• 管線能不能接？
• 排水怎麼處理？
• 鄰地所有權人會不會阻擋？
• 契約裡有沒有寫清楚？
• 是否有土地分割或讓與造成袋地的特殊限制？

土地買賣如果沒有先查清楚，道路問題常常會在成交後變成最大風險。

十一、這個判例提醒買方什麼？

買土地前，請不要只看現場能不能走。

買方應該確認：

1. 這條路是不是公有道路。
2. 如果是私有土地，自己有沒有持分。
3. 如果沒有持分，有沒有通行權基礎。
4. 是否需要其他土地所有權人同意。
5. 是否可能涉及袋地通行權。
6. 通行路寬是否足夠車輛進出。
7. 是否能鋪路或改善路面。
8. 是否能接水、電、排水等管線。
9. 是否有地上物、圍籬、堆置物阻擋。
10. 是否曾經發生道路糾紛或訴訟。

買土地最怕的，不是位置偏一點。

而是看得到路，卻用不得路。

買方下一步可以這樣做

如果你正在看一塊土地、老屋或透天，擔心道路不清楚，可以照這個順序處理：

1. 先調土地謄本與地籍圖。
2. 確認土地是否直接臨公路。
3. 若現場有路，確認那條路的土地所有權。
4. 若是私有道路，確認是否有道路持分或通行協議。
5. 若沒有明確道路權利，評估是否可能涉及袋地通行權。
6. 確認水、電、排水、瓦斯等管線是否需要經過他人土地。
7. 將道路、管線、鑑界、費用、責任與後續處理方式寫進契約。
8. 必要時請地政士、律師、測量專業或技師協助確認。

買土地不是不能有風險。

但不能不知道風險在哪裡。

十二、這個判例提醒賣方什麼？

賣方如果要出售土地，尤其是建地、農地、老屋或袋地附近土地，應先確認道路狀況。

賣方可以先整理：

1. 土地是否直接臨路。
2. 臨的是公路、私設道路，還是他人土地。
3. 是否有道路持分。
4. 是否有通行約定。
5. 是否曾經有通行糾紛。
6. 是否有管線通過他人土地。
7. 是否有鄰地阻擋、圍籬或堆置物。
8. 交易前是否需要向買方說明。

道路問題不是不能賣，但不能說不清楚。

說清楚，是降低交易糾紛的第一步。

不要把「大家都這樣走」講成「一定沒問題」

賣方常會說：

這條路大家走很久了。

這句話在實務上常見，但不能直接等於法律保障。

比較穩的說法是：

目前現況是這樣通行，但實際道路權利、通行基礎與管線使用，仍應以地籍資料、契約、協議、判決或主管機關資料確認。

這樣說，不是讓交易變難。

是讓成交後不要變成爭議。

十三、買賣前，道路與管線風險要怎麼說清楚？

這個判例雖然是土地所有權人與鄰地所有權人之間的袋地通行權訴訟，但對一般買土地、賣土地、老屋交易與房仲服務都有提醒。

土地道路不是小細節。

尤其是土地、老屋、透天、農地、建地、工業地，只要道路與管線沒有查清楚，就可能變成交易後的大問題。

1. 現場有路，不能直接講成法律上有路

介紹土地、透天、老屋、農地、建地案件時，要特別注意道路權利。

可以說：

目前現場看起來有這條路可以通行。

但不要直接說：

這條路一定可以永久使用。

除非已經有足夠文件、登記、協議、判決或其他正式資料支持。

2. 看到道路風險，要主動提醒查核

遇到以下情況時，更要提醒買賣雙方確認：

• 土地未直接臨公路。
• 道路是私有土地。
• 只有現場小路，沒有道路持分。
• 路寬不足車輛進出。
• 鄰地有圍籬、堆置物或阻擋。
• 管線必須經過他人土地。
• 賣方說「以前都這樣走」。
• 地籍圖和現場道路位置看起來不一致。
• 土地分割歷史複雜。
• 曾經有通行、拆屋還地、鑑界或鄰地糾紛。

這些都不是一定不能買，而是要先查清楚。

3. 重要提醒要留下紀錄

若曾提醒買方或賣方：

• 現場通行不等於法律通行權。
• 私有道路要確認道路權利。
• 袋地通行權要看個案。
• 管線安設權和通行權要分開看。
• 必要時應查地籍圖、謄本、道路持分、協議或判決。
• 涉及法律責任應諮詢律師。
• 涉及測量或道路位置應洽地政機關或測量專業。
• 涉及管線技術問題應洽技師或主管機關。

建議留下紀錄。

這不是冷冰冰，是專業保護。

4. 遇到道路或管線問題，先整理資料

如果買方、賣方或房仲發現土地道路不清楚，不建議只用口頭判斷，也不要只靠現場通行習慣下結論。

比較穩的做法，是先把資料整理出來：

• 土地謄本
• 地籍圖
• 道路用地謄本
• 道路持分資料
• 通行協議
• 既有判決或調解資料
• 管線位置資料
• 現場照片
• 是否曾有鄰地爭議或阻擋紀錄

接著再依情況判斷，是要請地政士協助確認文件、請律師評估通行權或管線安設權、請測量專業確認位置，或請技師、主管機關確認管線與排水。

十四、如果買土地時發現道路或管線不清，先整理哪些資料？

如果你正在看土地、老屋、透天、農地或建地，發現道路或管線可能不清楚，建議先整理以下資料。

1. 土地與道路資料

• 土地登記謄本
• 地籍圖
• 道路用地謄本
• 道路持分資料
• 土地使用分區資料
• 是否臨接公路
• 是否為私設道路
• 是否為既成道路
• 是否有指定建築線資料

2. 通行權相關資料

• 是否有通行協議
• 是否有地役權登記
• 是否有袋地通行權判決
• 是否有調解紀錄
• 是否曾有存證信函
• 是否曾被鄰地阻擋
• 是否曾設置圍籬或障礙物
• 是否有道路使用習慣與歷史資料

3. 管線資料

• 自來水管線位置
• 電力管線位置
• 排水管線位置
• 瓦斯管線位置
• 污水管線或化糞池位置
• 是否需經過他人土地
• 是否已有管線安設協議
• 是否需要額外工程或主管機關許可

4. 現場資料

• 出入口照片
• 道路寬度照片
• 車輛進出狀況
• 圍籬、堆置物、障礙物照片
• 鄰地位置
• 地籍圖與現場對照
• 空拍或現況圖
• 是否有鑑界或複丈資料

5. 契約與交易資料

• 買賣契約初稿
• 物件現況說明書
• 賣方揭露資料
• 仲介說明紀錄
• 是否約定道路權利
• 是否約定管線責任
• 是否約定鑑界或測量
• 是否約定解除、補償或違約責任

6. 要問誰？

7. 先不要急著做什麼？

遇到道路或管線不清，幾件事不要急：

• 不要只看現場有路就下訂。
• 不要把「大家都這樣走」當成法律保證。
• 不要把「有袋地通行權」當成一定能鋪路。
• 不要把「能走路」當成一定能接管線。
• 不要沒有確認道路權利就簽約。
• 不要只聽口頭承諾，卻沒有寫進契約。
• 不要把單一判決直接套用到自己的土地。

道路和管線問題不是不能處理，但要先把資料接起來。

十五、這個判例給不同角色的一句提醒

這張表，是傑穎房仲想留給正在看土地、老屋、農地或建地的人一個方向。

土地不是不能買。

真正要避免的是：買的時候只看現場，成交後才發現道路、權利、管線與契約對不起來。

本文重點整理

1. 袋地通行權的範圍，以必要且對周圍土地損害較小為原則。
   法院會比較可通往公路的路線、位置與實際使用需求，不是由一方任意決定。
2. 通行爭議可能連動鋪路、設管線與排除妨礙，但各項權利仍有不同要件。
   有通行權，不代表其他設施權利一定當然成立。
3. 買土地前不能只確認現場看得到路。
   還要查通行依據、道路範圍、管線條件、鄰地關係與契約文字。

資料來源與參考依據

裁判資料

• 臺灣新竹地方法院 114 年度訴字第 1551 號民事判決，案由：確認通行權存在等，裁判日期：民國 115 年 05 月 22 日。

法規與函釋依據

• 民法第 786 條：管線安設權相關規定。
• 民法第 787 條：袋地通行權相關規定。
• 民法第 788 條：有通行權人於必要時得開設道路之規定。
• 民法第 789 條：因土地讓與或分割所生袋地通行限制相關規定。