買房後發現漏水，為什麼法院不一定判賠？

買房後發現漏水，很多人的第一個反應是：「房子有問題，對方應該要賠吧？」

如果是預售屋或新成屋，買方更容易覺得：「才剛交屋沒多久，怎麼可以漏水？」、「樓下都反映漏水了，怎麼會跟我家沒關係？」、「有照片、有對話紀錄，法院應該會支持吧？」

但進入法院後，事情通常不會只看感覺，也不會只看一句「有漏水」。法院主要會往下看誰主張、誰要舉證、漏水在哪裡、從哪裡來、房屋瑕疵是否存在、責任能不能連到建商或賣方、損害金額是否有憑證，以及主張權利的時間是否來得及。

這篇整理的是臺灣新竹地方法院 113 年度竹簡字第 510 號民事簡易判決。本案買方主張自己購買的新竹市預售屋有漏水瑕疵，向建商請求 29 萬 5,969 元。

但法院認為，買方提出的照片、對話紀錄與證人證述，仍不足以證明樓下漏水就是由買方所購買的房屋造成，因此駁回買方請求。

本文不是要說「漏水不能求償」。而是提醒：有漏水，不代表責任已經成立；要主張權利，必須把現象、來源、責任、金額與時間軸接起來。

一、這件事一句話看懂

買方購買新竹市一戶預售屋後，主張樓下住戶反映浴廁位置漏水，認為自己買的房屋有防水瑕疵，因此向建商請求 29 萬 5,969 元。

但法院認為，買方提出的照片、對話紀錄與證人證述，仍不足以證明樓下漏水就是由買方所購買的房屋造成，也不足以證明建商應負損害賠償責任，因此駁回買方請求。

二、判決速覽

三、發生什麼事？

這件案子裡，原告是買方，也是房屋所有權人；被告是建商。

買方在民國 108 年 8 月 23 日購買新竹市一戶預售屋。建商在民國 109 年 1 月 6 日交屋，雙方並簽立保固書，約定防水保固 3 年。

交屋後，同棟 2 樓住戶發現漏水，並反映 3 樓主臥室浴廁及客用浴廁疑似造成 2 樓天花板潮濕、水漬、油漆剝落與壁癌。

後來，建商曾在 111 年間將 3 樓客用浴廁全部打掉，重新施作衛浴防水工程。依買方主張，這部分處理後，2 樓漏水有改善，但 3 樓主臥室浴廁仍有漏水疑慮。

買方因此認為，自己購買的房屋存在防水瑕疵，漏水問題應該和建商施工品質或房屋本身瑕疵有關，所以向建商請求 29 萬 5,969 元。

但法院要看的不是誰比較委屈，而是證據能不能證明房屋本身有瑕疵、漏水來源和買方房屋有關、建商應該負責、請求金額和漏水責任有關。

如果這些環節接不起來，法院就未必會判賠。

四、買方怎麼主張？

買方主張的核心是，自己購買的房屋存在防水瑕疵，樓下住戶反映浴廁位置發生漏水，建商曾經重作部分浴廁防水，表示漏水疑慮並非空穴來風。

買方也主張，客用浴廁重作後雖有改善，但主臥室浴廁仍有漏水疑慮，因此建商應負瑕疵擔保或不完全給付責任，並請求建商給付 29 萬 5,969 元。

買方提出買賣契約、保固書、對話紀錄、照片與證人證述，希望證明房屋確實有漏水問題，也希望證明漏水和建商責任有關。

但在法院裡，主張不是說出來就成立，還要有足夠證據把事情接起來。

五、建商怎麼抗辯？

建商的抗辯方向，主要是認為買方提出的資料不足以證明房屋本身確實有買方主張的瑕疵，也不足以證明樓下漏水就是由買方所購買的房屋造成。

建商也認為，買方沒有把漏水來源和建商施工或防水缺失直接連起來，請求金額和建商責任之間是否有相當因果關係，也仍有疑問。

建商並抗辯，即使 2 樓有水漬或壁癌，也不當然等於買方自己的房屋損害，更不當然能直接連到建商責任。

站在建商角度，抗辯重點不是只說「沒有漏水」。建商更主要是在要求買方把三件事證明清楚：漏水從哪裡來、為什麼是建商要負責、29 萬 5,969 元為什麼應該由建商負擔。

六、法院為什麼駁回？

法院最後駁回買方請求，關鍵不是法院認定「漏水一定不存在」。

核心重點是：買方提出的證據，還不足以讓法院認定這間房屋確實有買方主張的漏水瑕疵，也不足以認定樓下漏水就是由買方房屋造成。

法院可以相信 2 樓確實有漏水反映，也看見建商曾經修繕部分浴廁防水。但法院仍然會往下追問：漏水究竟從哪裡來、是否可以證明是 3 樓房屋造成、照片能不能證明漏水來源、對話紀錄是否明確承認責任、證人證述能不能直接連到買方房屋，以及 29 萬 5,969 元的修繕金額是否能對應到建商應負責的瑕疵。

如果只有漏水現象，卻沒有辦法說清楚來源、責任和金額，法院就可能認為舉證不足。

這也是漏水案件最容易被忽略的地方。很多人會把「有漏水現象」直接等同於「對方一定要賠」，但法院會再問：誰造成？怎麼證明？損害怎麼算？

七、法院看的法律重點：舉證責任放到交易現場怎麼看

本案最重要的法律概念，是舉證責任。法院引用民事訴訟法第 277 條的方向：當事人主張有利於自己的事實，就要對這個事實負舉證責任。

放到交易現場來看，就是：你說房子有瑕疵，要準備資料；你說漏水是建商造成，也要把來源、責任與金額說清楚。

有法條，不代表請求一定成立。法條是主張權利的方向，時間限制是實務上的關鍵提醒；最後仍要回到事實、文件、紀錄與法院認定。

八、這篇判決最值得我們看懂的重點

1. 有漏水，不等於責任已經成立

漏水是一個現象，但法律上還要確認原因。樓下天花板有水痕，不代表樓上一定有責任；浴廁附近有潮濕，也不代表建商施工一定有瑕疵。

法院要看的，是漏水現象和責任對象之間的連結。

2. 照片很重要，但照片未必夠

遇到漏水第一時間拍照，是對的。但照片通常只能證明某個時間、某個位置看起來有水痕或潮濕，未必能證明水從哪裡來。

如果只有照片，沒有檢測、修繕紀錄、專業判斷、鑑定報告或完整時間軸，證據力可能還不夠。

3. 對話紀錄可以輔助，但未必能定責

LINE 對話、住戶反映、建商客服紀錄，這些都很重要。但法院通常還會看對話內容是否明確、對方是否承認瑕疵、是否確認漏水來源，以及有沒有專業單位判斷。

對話紀錄可以幫助還原過程，但不等於責任成立。

4. 建商曾經修繕，不一定等於承認全部責任

本案中，建商曾重作客用浴廁防水。站在買方角度，很自然會想：如果沒有問題，建商為什麼要修？

但法院並沒有直接把「曾經修繕」等同於「建商承認全部責任」。修繕可能是保固服務、協助處理、降低爭議，也可能只是處理部分問題。

5. 漏水案件最怕證據斷掉

漏水爭議通常需要一條證據線：發現漏水、拍照錄影、通知對方、保留對話、請專業人員檢查、確認原因、保存修繕報價與發票，再整理時間軸。

如果中間斷掉，法院就可能認為證據不足。

6. 不是不能爭取，而是要先準備好

這篇判決不是說買方不能主張權利。核心提醒是：

如果要主張房屋瑕疵、建商責任或損害賠償，不能只靠感覺與情緒，而要先把資料整理好。

法院不是看誰比較生氣，而是看誰能把事實說清楚。

九、進入法律程序前，先確認什麼？

漏水案件看似生活化，但一旦進入法律程序，會變成很多具體問題。

在進入求償、調解或訴訟前，建議先確認：

1. 瑕疵是否存在。
2. 漏水來源如何認定。
3. 責任歸屬是建商、賣方、樓上住戶，還是其他原因。
4. 請求權基礎要怎麼主張。
5. 損害金額如何證明。
6. 是否需要聲請鑑定。
7. 保固期間或瑕疵擔保期間是否仍可主張。
8. 對話紀錄、照片、證人證述是否足夠。

如果金額不大，當事人可能會考慮自行處理。但如果涉及建物瑕疵、施工責任、鑑定、訴訟策略，建議仍應諮詢律師或相關專業人士。

傑穎房仲的角色不是替代律師。我們可以協助客戶在交易前看懂風險、整理問題、提醒哪些資料要問；但法律主張、訴訟策略與權利請求，仍應由律師依個案判斷。

十、買方發現漏水後，應該先做什麼？

買方遇到漏水或疑似瑕疵時，建議先做幾件事：

十一、賣方與建商遇到漏水反映，應該注意什麼？

賣方或建商面對漏水爭議，也應謹慎處理。

• 接獲反映後，應留下完整處理紀錄。
• 若派員查看，應記錄查看時間、位置與初步判斷。
• 不要隨便口頭承認責任，除非已確認原因。
• 若願意協助修繕，應明確說明是協助處理，還是承認責任。
• 若問題涉及管線、防水、樓上樓下或公共管道，應釐清來源。
• 若買方提出金額，應確認項目是否和漏水原因有關。
• 交易前若已知有漏水、壁癌或修繕紀錄，應誠實揭露。
• 建商或賣方若有保固、修繕或報修制度，應保留每次處理資料。

界線說清楚，不代表不能成交；沒有說清楚，日後才容易變成爭議。

十二、買賣房屋時，漏水紀錄要怎麼說清楚？

這個判例雖然是買方與建商之間的爭議，但對中古屋買賣也很有提醒。

很多漏水爭議，不一定是在看屋當下就看得出來。房子可能已經重新油漆，牆面看起來乾淨；也可能以前曾經漏過，後來有修繕，但修繕前後照片、施工紀錄、收據或現況說明沒有留下來。

等到交屋後遇到下雨、樓上用水，或樓下反映漏水時，雙方才發現很難說清楚：以前到底漏在哪裡、怎麼修、修完後有沒有再發生。

傑穎房仲會建議，買賣房屋遇到疑似漏水、曾經漏水或曾經修繕過的情況，不要只用一句「現在沒漏」帶過，也不要只靠口頭說明。

1. 買方看屋時，可以多確認幾件事

買方可以留意：這間房子是否曾經漏水、漏水位置在哪裡、當時怎麼修、是否有修繕照片、收據或施工紀錄、修完後有沒有再發生，以及現況說明書是否有清楚記載。

這些問題不是找麻煩，而是讓交易前的資訊更清楚。買方多問一句，常常不是為了否定這間房子，而是為了知道後續是否需要再檢查、再確認，或在契約與現況說明中寫得更明白。

2. 賣方若曾經修繕過，建議把資料整理起來

如果房子曾經有漏水、壁癌、水痕或防水修繕，賣方可以先整理漏水發生時間、漏水位置、當時可能原因、修繕方式、修繕照片、施工收據或估價單、修完後是否再發生，以及是否有管委會、建商或鄰戶溝通紀錄。

這些資料不一定代表房子不能賣。相反地，資料整理得清楚，買方比較能理解房屋曾經發生什麼、後來怎麼處理，目前又是什麼狀態。

誠實揭露不是扣分，而是讓交易更安穩。

3. 有疑慮時，不要把話講滿

例如：「這一定不是漏水」、「這一定不用處理」、「修過就一定沒問題」、「沒看到水痕就一定安全」、「建商一定要負責」、「賣方一定沒責任」。

這類說法聽起來很肯定，但漏水責任常常要看實際位置、發生時間、檢測資料、修繕紀錄與個案狀況，不能只靠一句話定論。

比較穩妥的做法，是先把資料補齊：漏水位置、照片、影片、修繕紀錄、現況說明、保固書、通知時間與檢測結果。

如果雙方對原因或責任仍有爭議，再交由專業檢測、法律專業或法院依個案判斷。

傑穎房仲能做的，是陪買方與賣方把容易忽略的屋況細節整理清楚，讓該說的先說、該留下的先留。

房子有沒有問題，要看證據；交易能不能安心，往往從資訊透明開始。

十三、這個判例給不同角色的一句提醒

不同位置的人，焦慮不一樣，但第一步都一樣：先把資料整理清楚。

漏水問題不一定能靠一句話立刻解決，但只要先看清楚水從哪裡來、誰主張什麼、手上有哪些證據、下一步要問誰，事情就比較不會只剩下慌張與猜測。

本文重點整理

1. 買房後出現漏水，不等於責任已經成立。
   本案買方提出的照片、對話紀錄與證人證述，仍不足以證明樓下漏水是由所購房屋造成，因此請求遭駁回。
2. 法院看的不是只有水痕，而是完整的因果關係。
   瑕疵是否存在、漏水來源、責任歸屬與損害金額，都必須有可相互連結的證據。
3. 發現問題後應立即保存完整紀錄。
   照片、影片、報修與修繕單據、對話內容及時間軸，都是後續協商或法律程序的重要基礎。

資料來源與參考依據

裁判資料

• 臺灣新竹地方法院 113 年度竹簡字第 510 號民事判決，案由：損害賠償，裁判日期：民國 114 年 03 月 28 日。

法規與函釋依據

• 法務部全國法規資料庫｜民事訴訟法第 277 條：作為主張權利者應負舉證責任的法源依據。
• 法務部全國法規資料庫｜民法第 227 條：作為債務不履行損害賠償責任判斷的法源依據。
• 法務部全國法規資料庫｜民法第 354 條：作為買賣標的物瑕疵擔保責任判斷的法源依據。
• 法務部全國法規資料庫｜民法第 359 條：作為瑕疵發生時解除契約或減少價金判斷的法源依據。
• 法務部全國法規資料庫｜民法第 365 條：作為瑕疵通知與請求權行使期間判斷的法源依據。