共有土地出售沒通知共有人，一定要賠償嗎？

共有土地買賣，最常聽到的一句話是：

「其他共有人有優先承買權，要通知。」

這句話沒有錯。

但真正進到法院時，問題往往不是只有：

• 有沒有通知？
• 通知方式合不合法？
• 通知內容夠不夠清楚？
• 沒有檢附買賣契約，算不算沒通知？
• LINE 群組講過，算不算通知？
• 共有人真的有要買嗎？
• 共有人有沒有資力買？
• 如果說自己損失了價差，這個損失能不能證明？
• 通知有瑕疵，就一定能請求損害賠償嗎？

這篇整理的是臺灣高等法院 114 年度重上字第 267 號民事判決。

本案涉及共有土地多次買賣與土地法第 34 條之 1 優先承買權爭議。

法院認為，部分買賣在出售應有部分前，確實有未依法通知其他共有人行使優先承買權的問題。

但是，法院最後仍駁回共有人請求損害賠償的上訴。

關鍵原因在於：

即使通知程序有問題，主張賠償的一方仍要證明自己真的有購買意願、購買能力、購買計畫、客觀可期待利益、實際損害，以及通知瑕疵與損害之間的因果關係。

換成交易現場來看：

本文是法院判決案例整理與不動產交易風險提醒，不是法律意見，也不是訴訟結果保證。

一、這件事一句話看懂

共有土地多次買賣中，部分出賣人確實未依法通知其他共有人行使優先承買權；但法院認為主張賠償的一方沒有證明自己真的有購買意願、購買計畫、購買能力、客觀可期待利益與實際損害，因此沒有判賠。

這個案例不能簡化成：

「共有土地沒通知，買賣一定無效。」

也不能簡化成：

「共有土地沒通知，就一定要賠錢。」

更精準的理解是：

優先承買權通知很重要，但損害賠償還要看損害與因果關係能不能證明。

二、判決速覽

三、發生什麼事？

這件案子是共有土地買賣引發的優先承買權爭議。

相關當事人原本都曾是新竹市某筆土地的共有人。

後來，本案土地經歷數次買賣：

1. 第一次買賣：部分共有人將其應有部分出售並移轉登記給買受人。
2. 第二次買賣：另一批共有人將其應有部分出售並移轉登記給另一位買受人。
3. 第三次買賣：買受人再將自己取得的應有部分出售並移轉給其他多人。
4. 第四次買賣：後續由多數共有人以多數決方式，將本案土地全部出售並移轉給建設公司。

主張權利的共有人認為：

前面幾次買賣都沒有依法通知他們行使優先承買權。

後來第四次買賣雖有寄發存證信函，但沒有附上完整買賣契約，而且買賣條件中還有一些費用項目，讓他們無法正確判斷是否要行使優先承買權。

因此，主張權利的共有人認為：

因為部分出賣人及其他交易相關人沒有依法通知，或通知內容不完整，導致他們無法用較低價格買進土地、喪失價差利益，所以應負損害賠償責任。

換成交易現場來看，主張權利的共有人想表達的是：

如果當初你們有好好通知我，我就有機會用比較便宜的價格買到土地。現在我買不到，這個價差就是我的損失。

四、雙方怎麼主張？

1. 主張權利的共有人怎麼說？

主張權利的共有人認為：

• 相關當事人原本都是本案土地共有人。
• 出售應有部分的共有人，在出售前應依法通知其他共有人行使優先承買權。
• 第一、二、三次買賣前，沒有依法通知主張權利的共有人。
• 第四次買賣雖有存證信函，但沒有附買賣契約。
• 存證信函內容沒有完整揭露所有買賣條件。
• 買賣條件中另列代辦費用、建物補償費、土地開發整合費、拆除清運費、仲介費、律師諮詢費等項目，可能不合理墊高買賣條件。
• 這些情況妨礙主張權利的共有人以同一條件行使優先承買權。
• 主張權利的共有人因此無法以低於市價的價格取得土地，喪失預期利益。
• 所以相關出賣人及其他交易相關人應依民法侵權行為規定負損害賠償責任。

主張權利的共有人所說的損害，本質上是：

如果當初我能買到，之後土地價值比較高，中間價差就是我的損失。

2. 其他交易相關人怎麼回應？

其他交易相關人則回應：

• 有些共有人出售前，已經在 LINE 群組中告知土地出售事宜與價格。
• 主張權利的共有人知道土地出售資訊，也表示沒有購買意願。
• 主張權利的共有人實際上已拋棄優先承買權。
• 第四次買賣前，已經以存證信函通知主張權利的共有人是否行使優先承買權。
• 土地法第 34 條之 1 的通知，不一定要附完整買賣契約。
• 只要通知內容足以讓優先承買權人知道出賣條件，就可以判斷是否行使權利。
• 主張權利的共有人收到存證信函後，並沒有明確表示要行使優先承買權。
• 主張權利的共有人也沒有證明自己有足夠資力或已定計畫可以購買土地。
• 主張權利的共有人所主張的價差損害，並不是客觀確定的可得利益。

其他交易相關人的回應，可以整理成一句話：

你們不是不知道土地要賣，而且你們也沒有真的要買。現在事後說自己有價差損失，證據不足。

五、法院先看：有沒有依法通知？

法院把不同交易分開看。

1. 第一、二、三次買賣

法院認為，第一、二、三次買賣是共有人出售自己應有部分的情況。

土地法第 34 條之 1 第 4 項雖然規定，共有人出賣其應有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

但這一項規定，並不像土地法第 34 條之 1 第 2 項明文要求必須用書面通知。

因此，應有部分出售時，不一定非要用雙掛號或存證信函通知。

不過，法院進一步看本案 LINE 群組內容後認為：

雖然有人在 LINE 群組中提到有建設公司洽談買賣，也有告知出價，但內容不足以認定所有出賣人都已經清楚通知其他共有人要出售自己的應有部分。

再加上第三次買賣前，也未通知主張權利的共有人行使優先承買權。

所以法院認為：

第一、二、三次買賣前，確實有未依法通知主張權利的共有人行使優先承買權的問題。

2. 第四次買賣

第四次買賣不同。

法院認為，第四次買賣前已經寄發存證信函通知主張權利的共有人，詢問是否行使優先承買權。

雖然存證信函沒有附上完整買賣契約，但法院認為：

土地法第 34 條之 1 的書面通知，目的在於讓優先承買權人知道出賣條件，好決定是否行使優先承買權。

通知本身沒有固定格式，也不一定要附完整買賣契約。

只要通知內容已經載明土地標示、處分方式、價金分配、償付方法、期限、受通知人與通知人，以及其他相關買賣條件，就足以讓共有人判斷是否行使權利。

因此，法院認為第四次買賣前的存證信函雖未附買賣契約，但通知內容已足以使主張權利的共有人知悉出賣條件，屬於合法通知。

六、沒有附買賣契約，就一定不是合法通知嗎？

不一定。

這是本案一個很重要的地方。

很多人以為：

通知優先承買權，一定要把完整買賣契約附上。

但法院在本案採取的看法是：

重點不在於形式上有沒有附完整契約，而在於通知內容是否足以讓優先承買權人知道出賣條件。

如果通知已經清楚載明：

• 土地標示
• 處分方式
• 價金分配
• 償付方法
• 期限
• 通知人與受通知人
• 其他相關費用與買賣條件

即使沒有附完整買賣契約，也不當然等於沒有合法通知。

但這不代表實務上可以隨便通知。

比較穩妥的做法仍然是：

通知內容越清楚越好，重要條件能附就附，能用雙掛號或存證信函就不要只靠口頭或 LINE 訊息。

共有土地交易最怕的不是多做程序，而是事後大家對「到底有沒有講清楚」各說各話。

七、通知有問題，就一定能請求賠償嗎？

不一定。

法院接著看的是另一個層次：

就算通知有問題，有沒有造成可以賠償的損害？

損害賠償不是只要有程序瑕疵就成立。

依民法損害賠償原則，仍要有：

1. 責任原因。
2. 損害發生。
3. 責任原因與損害之間有相當因果關係。

如果主張的是「所失利益」，也就是本來可以取得但因對方行為而喪失的利益，還不能只是有希望或可能。

必須依通常情形，或依已定計畫、設備或其他特別情事，具有客觀確定性，才可以算是可得預期利益。

換成交易現場來看：

不能只說：

如果當初有通知我，我可能會賺到價差。

而是要能證明：

• 我當時真的要買。
• 我有能力買。
• 我有明確計畫。
• 我確實因對方沒有通知而買不到。
• 我損失的金額不是想像，而是客觀可確定。

這也是本案最後沒有判賠的關鍵。

八、法院為什麼認為主張權利的共有人沒有證明損害？

法院綜合案件資料後認為，主張權利的共有人沒有證明自己確實受有可以請求賠償的損害。

主要可以整理成五個重點。

1. 主張權利的共有人曾表示沒有購買意願

法院認為，案件資料顯示，曾有人詢問主張權利的共有人是否有意願購買本案土地應有部分，而對方當時表示沒有意願。

主張權利的共有人雖然後來否認或進一步說明，但法院認為，仍不足以推翻先前曾表示沒有購買意願的內容。

這讓法院認為：

主張權利的共有人是否真的有行使優先承買權的意願，已經有疑問。

2. 收到存證信函後，也沒有明確表示要行使優先承買權

第四次買賣前，主張權利的共有人收到存證信函後，是回覆對買賣條件有所質疑。

但法院認為，該回覆並沒有明確表達要行使優先承買權。

法院也指出，主張優先承買權的共有人自己承認，沒有以書面向其他交易相關人表明要行使優先承買權。

這點提醒共有土地共有人：

如果你真的要行使優先承買權，回覆不能只是質疑條件，要明確、及時、留下紀錄。

3. 買賣總價高達一億多元，資力與購買能力也有疑問

第四次買賣總價高達一億多元。

法院認為，這不是讀者短時間內容易籌措的金額。

因此，主張權利的共有人是否有足夠資力購買本案土地，也不是沒有疑問。

主張損害賠償時，如果說「我本來要買」，就不能只停在意願。

還要能說明資金來源、付款能力、購買計畫與可執行性。

4. 估價報告不足以直接證明價差損害

主張權利的共有人主張損害，是用估價報告推算土地市價與實際買賣價差。

但法院認為，估價報告的評估基礎與本案交易型態不完全相同。

例如：

• 估價報告是以完整產權土地評估。
• 本案前幾次交易是共有土地應有部分買賣。
• 土地上還有未辦保存登記建物。
• 估價報告把標的視為空地並以建築電梯華廈作最有效使用分析，可能高估土地價值。

因此，法院認為不能直接用該估價報告推算主張權利的共有人原本可能取得、但實際未取得的利益。

5. 價差不一定就是損害

法院也提醒，土地價格會受市場資金、政治經濟環境、預期心理、買賣雙方需求、談判能力等因素影響。

就算計算上看起來有價差，也不代表這個價差就一定是客觀確定的損害。

如果沒有證明買受後有轉售或開發的已定計畫，就難以直接認定為可得預期利益。

這點很重要。

土地案件常見的想法是：

當時買賣價格比較低，後來市價比較高，所以中間價差就是我的損失。

但法院不一定會接受。

因為法律上要賠的不是「想像中的機會」，而是能被證明的損害。

九、法院最後怎麼判？

法院最後認為：

1. 第一、二、三次買賣前，部分通知程序確有問題。
2. 第四次買賣前的存證信函雖未附完整買賣契約，但通知內容足以讓主張權利的共有人知悉出賣條件，屬合法通知。
3. 主張權利的共有人沒有證明自己有明確購買意願、購買計畫、足夠資力或客觀可期待利益。
4. 主張權利的共有人所主張的價差損害，欠缺客觀確定性。
5. 主張權利的共有人也沒有證明通知瑕疵與損害之間有相當因果關係。
6. 因此，主張權利的共有人的損害賠償請求沒有理由。

本案高院判決結果：

上訴駁回。

換成交易現場來看：

法院不是說通知不重要；法院是說，就算通知有瑕疵，要請求賠償，還是要把損害與因果關係證明出來。

十、法院看哪些法律？放到交易現場怎麼看

這裡最重要的觀念是：

土地法第 34 條之 1 保障共有人優先承買權，但如果要從「權利受侵害」走到「請求損害賠償」，仍要回到民法損害賠償的要件。

十一、這篇判決最值得我們看懂的重點

1. 共有土地買賣，通知真的很重要

共有土地或持分土地買賣，一定要把通知程序處理好。

尤其涉及土地法第 34 條之 1 時，買賣流程不能只靠口頭說明，也不能只用一句「大家都知道」帶過。

如果通知做得不完整，後續可能引發：

• 優先承買權爭議
• 損害賠償訴訟
• 登記程序爭議
• 交易延誤
• 買方疑慮
• 後續轉售困難

土地買賣金額大，程序越清楚，越能降低糾紛。

2. 沒有附買賣契約，不一定就等於沒有通知

本案法院認為，第四次買賣前的存證信函雖然沒有附完整買賣契約，但已經載明主要買賣條件，足以讓共有人知道出賣條件，因此屬合法通知。

這提醒賣方與交易服務端：

通知的重點在於讓對方能夠判斷是否行使權利。

但為了降低爭議，實務上仍建議通知內容要盡量完整，不要讓對方有「資訊不清楚」的空間。

3. LINE 可以輔助溝通，但不一定足以取代正式通知

本案中，有 LINE 群組討論土地買賣與出價資訊。

但法院仍認為，該 LINE 內容不足以認定第一、二次買賣已合法通知。

這提醒我們：

LINE 訊息不是完全不能作為證據。

但如果內容不夠具體，例如沒有清楚寫明：

• 誰要賣
• 賣哪一筆土地或哪一部分
• 價格多少
• 條件是什麼
• 期限多久
• 是否請對方行使優先承買權

事後就可能被認為不足以構成完整通知。

4. 通知有瑕疵，不代表一定賠償成功

這是本案最核心的重點。

法院確實認為部分買賣前的通知有問題。

但是，法院沒有因此直接判賠。

因為主張賠償的一方還要證明：

• 自己有購買意願
• 自己有購買資力
• 自己有明確購買計畫
• 自己因此真的買不到
• 自己因此受有客觀可確定的損害
• 對方的通知瑕疵與損害有因果關係

法律不是只看程序有沒有錯，也會看錯誤是否真的造成可賠償的損害。

5. 價差不一定就是損害

很多人會用這種邏輯想：

當時買賣價格比較低，後來市價比較高，所以中間價差就是我的損失。

但法院不一定會接受。

因為土地價格會受到很多因素影響，包括交易型態、完整產權或持分、是否有建物、土地開發條件、市場行情、買賣雙方議價能力等。

如果只是用估價報告推算，卻沒有證明自己真的可以買、真的會買、買了以後真的有確定可得利益，法院可能不會認定價差就是損害。

6. 共有土地買賣，流程要比一般買賣更謹慎

共有土地最麻煩的地方，不是只有價格。

還包括：

• 共有人比例
• 應有部分比例
• 是否符合多數決
• 是否要通知其他共有人
• 是否有優先承買權
• 通知方式是否完整
• 價金如何分配
• 其他共有人是否會爭執
• 買方能否順利取得權利
• 後續能否整合、開發或出售

共有土地不是不能買賣。

但流程不能省。

十二、這個判例提醒買方什麼？

如果你要買共有土地、持分土地或涉及土地法第 34 條之 1 的土地，請注意：

1. 確認出售人是否真有權出售。
2. 確認出售的是應有部分，還是共有土地全部。
3. 確認是否涉及其他共有人優先承買權。
4. 確認通知程序是否完成。
5. 確認通知內容是否足以讓其他共有人判斷條件。
6. 確認是否有共有人表示異議。
7. 確認價金、費用、補償、提存與分配方式。
8. 確認後續是否可能產生訴訟。
9. 確認買入後是否容易整合或處分。
10. 必要時請地政士、律師協助檢查文件。

買共有土地，不能只看價格漂亮。

便宜，有時候只是風險還沒算進去。

買方下一步可以這樣做

如果你正在評估共有土地或持分土地，可以先照這個順序處理：

1. 先調土地謄本，確認共有人與應有部分比例。
2. 確認賣方要出售的是持分，還是要處分共有土地全部。
3. 確認是否適用土地法第 34 條之 1。
4. 確認其他共有人是否有優先承買權。
5. 請賣方提供通知資料、存證信函、雙掛號回執、公告或提存資料。
6. 確認買賣價金、額外費用、付款條件與分配方式。
7. 確認是否已有共有人表示異議或保留權利。
8. 確認買入後是否能整合、分割、使用、出租、開發或轉售。
9. 若權利關係複雜，先請地政士或律師協助檢查流程。

共有土地不是不能買。

真正要避免的是：只看價格，沒看程序；只看持分，沒看共有人關係。

十三、這個判例提醒賣方什麼？

如果你是共有土地的共有人，想出售土地或應有部分，請注意：

1. 先確認自己出售的是應有部分，還是共有土地整體處分。
2. 釐清適用土地法第 34 條之 1 第幾項。
3. 若需要通知其他共有人，建議以書面方式處理。
4. 通知內容要載明土地標示、處分方式、價金、付款條件、分配方式、期限與相關費用。
5. 不要只用口頭或模糊訊息通知。
6. LINE 群組可以作為溝通輔助，但不一定足以取代正式通知。
7. 如果其他共有人不回覆，要保存通知證明。
8. 若要提存價金，也應保留完整資料。
9. 對外出售前，最好請地政士或律師檢查流程。
10. 若有建物補償費、開發整合費、拆除清運費等額外條件，要寫清楚。

共有土地交易最怕：

大家以為有講清楚，但法院看完卻覺得不夠清楚。

賣方不要把「群組有講」當成一定安全

LINE 群組、電話、口頭溝通，都可以是輔助紀錄。

但如果要降低爭議，仍建議：

• 重要通知用書面。
• 重要條件寫完整。
• 寄送與收受紀錄要保存。
• 對方是否回覆要留證。
• 期限要寫清楚。
• 額外費用與付款條件要明確。

通知不是形式而已。

通知做得清楚，是保護賣方、買方，也保護整筆交易。

十四、買賣前，優先承買權與通知風險要怎麼說清楚？

共有土地買賣，不是一般買賣加一個通知而已。

它牽涉到共有人比例、持分、處分方式、優先承買權、通知、提存、登記、後續整合與可能訴訟。

1. 先分清楚：賣的是持分，還是處分共有土地全部

不同交易型態，程序判斷不同。

要先問：

• 是單一共有人出售自己的應有部分？
• 還是多數共有人依土地法第 34 條之 1 處分共有土地全部？
• 是否涉及其他共有人應得對價或補償？
• 是否需要提存？
• 是否需要多數決門檻？
• 是否涉及優先承買權？

如果一開始沒有分清楚，後面通知怎麼做、文件怎麼準備，都會混在一起。

2. 通知內容不能模糊

通知不是只寫：

這塊地要賣，你要不要買？

比較完整的通知，至少要讓對方知道：

• 土地標示
• 出賣人
• 買受人或處分方式
• 出售範圍
• 價金
• 付款方式
• 費用負擔
• 相關補償或特約
• 回覆期限
• 如何表示是否行使權利

通知的目的，是讓共有人能判斷是否以同一條件承買。

資訊越模糊，事後越容易爭議。

3. 如果真的要行使權利，也要明確回覆

共有人如果收到優先承買權通知，不能只回覆：

• 我有疑問。
• 條件不合理。
• 請補資料。
• 我保留權利。

這些回覆不一定等於已經明確行使優先承買權。

比較穩的做法是：

• 明確表示是否行使優先承買權。
• 對哪些標的、哪些條件行使權利。
• 是否接受同一價格與同一條件。
• 若認為通知不完整，明確要求補正或提供文件。
• 保留寄送與收受紀錄。
• 同步評估付款能力與資金證明。

4. 損害賠償不是只看誰程序錯

如果程序確實有瑕疵，仍要看是否造成可賠償的損害。

主張賠償的一方，不能只說：

你沒通知我，所以你要賠價差。

還要進一步證明：

• 自己原本真的會買。
• 自己有能力買。
• 自己有具體計畫。
• 自己因通知瑕疵而喪失取得機會。
• 損害金額具有客觀確定性。
• 通知瑕疵和損害之間有因果關係。

這就是本案最重要的交易提醒。

十五、如果遇到共有土地優先承買權爭議，先整理哪些資料？

如果你正在處理共有土地、持分土地或土地法第 34 條之 1 案件，建議先整理以下資料。

1. 土地與權利資料

• 土地登記謄本
• 地籍圖
• 全部共有人名冊
• 各共有人應有部分比例
• 土地使用分區或使用地類別
• 是否有建物、占用、租賃或其他權利負擔
• 是否曾辦理共有物分割
• 是否曾有調解、訴訟或協議

2. 買賣與處分資料

• 買賣契約
• 出售標的與出售範圍
• 出售的是持分，還是共有土地全部
• 買賣價金
• 付款方式
• 費用負擔
• 建物補償、拆除清運、開發整合等特約
• 價金分配方式
• 提存資料
• 所有權移轉登記資料

3. 通知資料

• 存證信函
• 雙掛號通知
• 回執
• 公告資料
• LINE 對話紀錄
• 電子郵件
• 會議紀錄
• 共有人回覆內容
• 是否明確表示行使或不行使優先承買權
• 通知期限與期限屆滿資料

4. 優先承買權人資料

• 是否有購買意願
• 是否有明確回覆
• 是否有資力證明
• 是否有貸款或資金安排
• 是否有購買計畫
• 是否曾表示不買
• 是否曾提出異議
• 是否曾要求補充資料

5. 損害與因果關係資料

• 主張損害的計算方式
• 估價報告
• 實際成交價格
• 相近交易行情
• 是否為完整產權或持分交易
• 是否有建物或其他使用限制
• 是否已有轉售或開發計畫
• 是否能證明因通知瑕疵而喪失利益

6. 要問誰？

7. 先不要急著做什麼？

遇到共有土地優先承買權爭議，幾件事不要急：

• 不要只用口頭通知。
• 不要只靠 LINE 群組一句話。
• 不要把「大家都知道」當成合法通知。
• 不要沒有確認持分比例就簽約。
• 不要把沒通知直接等同買賣無效。
• 不要把沒通知直接等同一定可請求價差。
• 不要沒有資力或購買計畫，事後才主張自己一定會買。
• 不要只用估價報告就認定價差損害一定成立。

共有土地買賣不是不能做。

但程序、文件與證據不能省。

十六、這個判例給不同角色的一句提醒

這張表，是傑穎房仲想留給正在處理共有土地的人一個方向。

共有土地不是不能買賣。

本文重點整理

1. 共有土地出售前原則上要依法通知共有人，但通知方式不以雙掛號或存證信函為唯一形式。
   法院會看通知內容是否足以讓共有人知道出售條件並決定是否承買。
2. 通知有瑕疵，不代表損害賠償一定成立。
   主張賠償者仍須證明購買意願、購買計畫、資力、實際損害與因果關係。
3. 共有土地交易應完整保存出售條件、通知內容與送達證據。
   程序與文件越清楚，越能降低優先承買權爭議。

資料來源與參考依據

裁判資料

• 臺灣高等法院 114 年度重上字第 267 號民事判決，案由：損害賠償，裁判日期：民國 115 年 01 月 07 日。
• 臺灣新竹地方法院 111 年度訴字第 862 號民事裁定，案由：損害賠償，裁判日期：民國 114 年 08 月 06 日。

法規與函釋依據

• 土地法第 34 條之 1：共有土地處分、書面通知、優先承買權相關規定。
• 土地法第三十四條之一執行要點：共有土地處分通知與公告內容相關規定。
• 民法第 184 條：侵權行為損害賠償相關規定。
• 民法第 185 條：共同侵權行為相關規定。
• 民法第 216 條：所受損害與所失利益相關規定。