買到共有土地持分，可以要求拆屋還地嗎？

買到共有土地持分後，看到別人的房子、雨棚或建物占在土地上，很多人第一個反應會是：

「這是共有土地，我也是共有人，那我可以要求對方拆屋還地嗎？」

答案不能只用「可以」或「不可以」回答。

共有土地案件裡，真正麻煩的地方，常常不是謄本上有沒有登記持分，而是：

• 這塊土地以前怎麼使用？
• 大家是不是長期各用各的？
• 有沒有家族分管的歷史？
• 土地上的房屋存在多久？
• 前手知不知道現況？
• 買受人買進持分時，是否看得出來土地上早已有房屋或長期使用狀態？

這篇整理的是臺灣新竹地方法院 114 年度重訴字第 48 號民事判決。

本案原告是共有土地的共有人，主張被告等人的建物占用共有土地，未經全體共有人同意，屬於無權占有，因此請求拆屋還地。

但法院最後駁回原告請求。

這篇不是要告訴你：

共有土地上有老屋，就一定不能拆。

也不是要告訴你：

買到共有土地持分，就一定可以要求拆屋還地。

真正要提醒的是：

共有土地不是只看持分比例，也要看現場多年來怎麼使用。

本文是法院判決案例整理與不動產交易風險提醒，不是法律意見，也不是訴訟結果保證。

一、這件事一句話看懂

原告買進共有土地持分後，主張被告房屋占用共有土地，請求拆屋還地；但法院認為本案土地長期由家族各房分別占有使用，已成立默示分管，原告買進時可得而知，應受拘束，因此駁回拆屋還地請求。

更精準地說：

二、判決速覽

三、發生什麼事？

這件案子裡，原告登記為新竹市多筆土地的共有人。

原告主張，被告等人所有或管領的多棟建物、鐵架雨棚，占用共有土地的特定部分。

原告認為，這些建物占用共有土地，沒有經過全體共有人同意，屬於無權占有，侵害原告及其他共有人對土地的所有權。

因此，原告依民法第 767 條第 1 項前段、第 821 條規定，請求被告拆除地上物，並將土地返還給原告及全體共有人。

換成交易現場來看，原告的意思是：

「我是共有人，所以可以為了全體共有人的利益，要求占用土地的人拆除建物，把土地返還出來。」

這個主張看起來很直覺。

但法院沒有只看謄本持分，也沒有只看建物有沒有全體共有人書面同意。

法院進一步看了土地來源、家族歷史、建物存在時間、各房使用狀況，以及原告買進持分時能不能知道這些現況。

四、原告怎麼主張？

原告主張的重點包括：

• 自己是本案土地的共有人。
• 被告的建物、雨棚占用共有土地特定位置。
• 被告沒有取得全體共有人同意。
• 被告沒有提出合法占用土地的權源。
• 其他共有人長期沒有表示異議，不等於已經同意使用。
• 共有人沒有行使權利的原因很多，不能只因為長期沉默，就認定有默示分管。
• 被告等人有些甚至不是每一筆土地的共有人，更不能當然主張有權占有。
• 因此，被告應拆除地上物，返還土地給原告及全體共有人。

原告的核心邏輯是：

共有土地未經全體共有人同意，占用特定範圍興建建物，就是無權占有。

但法院最後沒有採這個結論。

原因在於，法院認為本案不是單純有人突然跑來占地蓋房，而是牽涉長期家族土地使用與默示分管。

五、被告怎麼抗辯？

被告主要抗辯方向是：

• 本案土地原本是家族共有土地。
• 自日據時代或早期起，家族成員即已各自劃定範圍建屋使用。
• 各房子孫長期各自使用、修繕、居住，彼此沒有干涉。
• 多間房屋已存在數十年。
• 共有土地長期呈現家族各房分別使用的狀態。
• 原告購地時，現場房屋早已存在，原告應該知道土地實際使用狀況。
• 因此，本案土地共有人間存在默示分管協議。
• 原告受讓土地持分後，也應受該默示分管約定拘束。
• 被告並非無權占有，原告不能要求拆屋還地。

被告的核心意思是：

這不是突然占地，而是家族土地幾十年來本來就這樣分別使用；大家長期知道，也長期接受。

這也是共有土地案件很常見的爭議點。

一邊看謄本，認為自己有持分，可以主張權利。

另一邊看歷史，認為大家長期各自使用，已經形成分管狀態。

法院最後會把這些事實放在一起判斷。

六、法院先看：原告是不是土地共有人？

法院先確認，原告已經登記為本案土地的共有人。

被告雖然質疑原告取得土地持分的過程，涉及其他共有人優先承買權通知問題，但法院指出，土地法第 34 條之 1 第 4 項的優先承買權，主要是共有人間的權利義務關係。

如果共有人沒有踐行通知義務，逕行出售應有部分並辦畢移轉登記，對其他共有人可能產生是否負損害賠償責任的問題，但不當然影響出售、處分效力。

所以，原告既然登記為本案土地共有人，法院仍認定原告是土地所有權人之一。

不過，這只是第一步。

原告是共有人，不代表拆屋還地請求就一定成立。

下一步，法院要看的是：

被告占有使用土地，到底有沒有合法占有基礎。

七、法院怎麼看默示分管？

法院引用實務見解指出，共有物分管契約的成立，不一定要有書面，也不一定要用明確文字約定。

如果共有人之間實際上劃定使用範圍，並長期各自占有、使用、收益，對其他共有人使用特定部分也長期容忍、沒有干涉，依具體情況，可能認定存在默示分管契約。

默示分管可以先理解成：

大家雖然沒有正式寫下分管協議，但多年來實際使用方式，已經表現出彼此接受各用各的。

法院在這件案子中特別注意幾個事實：

• 本案土地源自早期同一家族共有。
• 土地共有人多為同一家族後代。
• 土地上有多間房屋，由家族各房子孫長期居住或使用。
• 部分房屋稅起課日期早在民國 39 年、45 年、57 年。
• 建物坐落土地上長達數十年。
• 各房子孫長期各自占有特定位置。
• 其他共有人長期未表示反對，也未要求拆除。
• 政府道路拓寬導致房屋拆除整建時，也未見其他共有人反對。
• 原告前手也是家族成員，亦在鄰近土地上有建物居住使用。
• 原告取得土地持分時，土地上建物早已存在多年。

法院綜合這些情況後，認為本案不是單純「有人無權占地蓋屋」。

依經驗法則與一般社會通念，法院認定各共有人間已存在默示分管契約。

八、為什麼後來買持分的人也可能受拘束？

這是本案最重要的交易提醒之一。

很多人會想：

「分管是以前家族的事，我是後來買持分的人，為什麼也要受影響？」

法院認為，原告及其前手取得土地應有部分時，本案土地上被告等人的建物早已建成，而且長期坐落在土地上。

原告購買或取得土地持分時，對土地現況應可得而知。

換句話說，原告不是在一片空地上買到持分，後來才突然發現有人占地。

原告取得的是一個早已有多棟建物、長期由家族各房分別使用的共有土地。

依司法院釋字第 349 號解釋與最高法院相關實務見解，共有人訂立分管契約後，即使應有部分讓與第三人，如果受讓人知悉或可得知悉分管契約，該分管關係仍可能對受讓人繼續發生拘束力。

也就是說：

你買持分時，如果現場已經明顯看得出土地長期各用各的，就不能買完後完全不管這段使用歷史，直接把對方當成單純無權占有人。

這個重點要保守理解。

不是所有後手都一定受拘束，而是要看後手是否知道，或依現場、文件、交易情形可以知道該分管狀態。

九、法院最後怎麼判？

法院最後認為：

1. 原告是本案土地共有人。
2. 但本案土地存在默示分管約定。
3. 被告等人或其前手長期依家族土地使用狀態占有特定範圍。
4. 原告取得土地持分時，對土地現況及默示分管約定可得而知。
5. 原告應受該默示分管及建屋使用土地約定拘束。
6. 被告並非無權占有。
7. 原告請求拆屋還地，沒有理由。

最後結果：

原告之訴駁回。

法院沒有否認原告是共有人。

但法院認為，被告有默示分管作為占有使用基礎，所以不能把被告當成單純無權占有人，直接要求拆屋還地。

十、法院看哪些法律？放到交易現場怎麼看

放到交易現場，重點是：

共有土地的權利判斷，不能只看登記持分，也要看是否存在分管使用關係。

十一、這篇判決最值得我們看懂的重點

1. 共有土地不是只看持分比例

很多人以為，只要自己買到共有土地持分，就可以對土地上任何占用物主張權利。

但如果土地長期存在分管使用狀態，特別是家族土地、老聚落、老屋區，法院可能會看實際使用歷史。

持分比例告訴你「權利有多少」。

分管狀態則可能影響你「能不能要求別人搬走或拆掉」。

2. 默示分管不一定有書面

很多共有土地的分管，根本沒有正式書面。

尤其家族土地常常是：

這一房住這裡。
那一房住那裡。
大家幾十年都這樣。

房子修了、整了、住了很多年，也沒有人反對。

這種長期狀態，如果足以推認共有人間已經彼此容忍並接受各自使用範圍，法院可能認定有默示分管。

3. 長期沉默不一定只是沉默

原告主張，共有人多年沒有反對，不代表同意。

這句話在法律上有它的道理。

但法院不是只看單純沉默，而是綜合很多事實：

• 建物存在幾十年。
• 土地源自家族共有。
• 各房長期各自占有。
• 房屋稅籍時間很早。
• 道路拓寬整建時也未見其他共有人反對。
• 原告前手也在附近使用土地。

這些事實累積起來，就可能讓法院從「沒有人說話」進一步推認「大家長期接受這樣使用」。

4. 買持分土地前，現場比想像中重要

買共有土地持分，不是只看價格與謄本。

現場有沒有房子、圍牆、雨棚、道路、長期占用狀態，非常重要。

如果現場已經有老屋存在數十年，買方不能完全假裝不知道。

法院可能認為：

你買的時候看得到，或應該可以知道，這塊土地不是沒有使用歷史的空地。

5. 拆屋還地不是持分買方的保證工具

有些人買共有土地持分時，可能想像：

「買進持分後，就可以用訴訟要求別人拆屋還地，再取得談判優勢。」

但這篇判決提醒我們：

如果對方有分管、租賃、使用借貸、地上權、默示同意或其他合法占有基礎，拆屋還地未必會成功。

買共有土地持分前，要先把法律風險算進去。

十二、這個判例提醒買方什麼？

如果你想買共有土地持分，請先確認：

1. 土地上是否有建物。
2. 建物是誰所有，或由誰管理使用。
3. 建物存在多久。
4. 建物是否有房屋稅籍資料。
5. 共有人之間是否長期各自使用特定範圍。
6. 是否可能存在明示或默示分管。
7. 前手是否知道分管或占用狀態。
8. 買受人是否可從現場看出土地使用狀態。
9. 買進後是否真的能要求拆屋還地。
10. 是否需要先請律師評估訴訟風險。

共有土地持分不是不能買。

但不能用「買了就能拆」當作預設前提。

買方真正要確認的是：

你買到的是單純持分，還是一段帶著使用歷史、建物占有與分管風險的土地關係。

買方下一步可以這樣做

如果你正在評估共有土地持分，可以照這個順序處理：

1. 先調土地謄本，確認共有人與應有部分比例。
2. 對照地籍圖與現場使用狀況。
3. 到現場看是否有老屋、鐵皮、雨棚、圍牆、道路或長期使用痕跡。
4. 查詢建物是否有房屋稅籍資料。
5. 詢問賣方土地使用歷史、家族分管狀況與是否曾有爭議。
6. 確認是否有分管協議、租約、使用借貸、地上權或其他使用基礎。
7. 確認買賣契約是否有揭露建物占用與分管風險。
8. 若買進後想主張拆屋還地，先請律師評估訴訟可行性。
9. 把可能訴訟成本、時間與不確定性納入價格評估。

買共有土地持分，不是只買一個比例。

你也可能一起接手一段土地使用歷史。

十三、這個判例提醒賣方什麼？

如果你要出售共有土地持分，尤其土地上有老屋、雨棚、鐵皮或他人建物，應該先說清楚：

1. 土地目前由誰使用。
2. 是否有建物占用。
3. 建物存在時間。
4. 是否有房屋稅籍。
5. 共有人之間是否有分管協議。
6. 是否有家族長期分管使用狀態。
7. 是否曾經發生拆屋還地或占用爭議。
8. 買方買進後是否可能無法立即排除占用。
9. 有無租約、借用、分管或其他使用基礎。
10. 是否建議買方自行請律師或地政士確認。

共有土地的價值，不只在坪數與持分比例。

也在於買方取得後，到底能不能使用、怎麼使用、會不會陷入糾紛。

賣方把現況說清楚，不一定會讓交易變差；但如果沒有說清楚，成交後很容易變成更大的爭議。

賣方不要把「買持分就能處理」講得太滿

如果土地上已有老屋、鐵皮、雨棚或長期使用狀態，賣方不能只說：

你買了持分，以後自己處理就好。

比較穩的說法是：

目前土地上有這些使用現況，後續能否排除、協議或訴訟處理，仍要看現場事實、文件、分管關係與法律判斷。

說清楚，不是讓交易變難。

是讓買方知道自己買進的是什麼。

十四、買賣前，共有土地與建物占用風險要怎麼說清楚？

共有土地交易最容易出現誤會的地方，是把「取得持分」和「可以排除占用」畫上等號。

這兩件事不能直接等同。

1. 取得持分，不代表一定能立即使用特定位置

共有土地是多人共同所有。

買到持分，代表你取得共有權的一部分。

但你能不能使用某個特定位置，仍要看：

• 共有人有沒有分管協議
• 現場是否長期各自使用
• 是否有建物占用
• 是否有租賃或借用關係
• 是否有地上權或其他權利
• 是否需要全體共有人或多數共有人同意
• 是否需要透過分割、協議或訴訟處理

不能只因為買到持分，就認定某一塊地一定可以拿來用。

2. 現場建物不是只看有沒有保存登記

共有土地上的老屋、鐵皮、雨棚，有時沒有完整保存登記。

但交易風險不只看有沒有建物登記。

還要看：

• 房屋稅籍
• 水電使用
• 門牌
• 修繕紀錄
• 家族居住歷史
• 是否長期由特定人管理
• 其他共有人是否曾經表示異議
• 是否曾發生訴訟或調解

這些資料都可能影響法院對「有沒有默示分管」的判斷。

3. 若想主張拆屋還地，要先評估占有基礎

在提到拆屋還地前，要先確認：

• 對方是不是共有人
• 對方是不是建物所有人或事實上處分權人
• 對方占用土地多久
• 是否有分管協議
• 是否有租賃、借用或地上權
• 是否有長期容忍與使用歷史
• 買受人取得持分時是否知道現況
• 訴訟請求是否可能被法院認為違反既有分管狀態

4. 交易說明要避免保證語氣

協助共有土地交易時，以下說法要避免：

• 買了持分一定可以拆。
• 對方沒有登記權利，一定是無權占有。
• 共有土地一定可以要求返還。
• 老屋沒有保存登記就一定沒權利。
• 分管沒有書面就一定不存在。
• 長期使用不用管，反正謄本最大。

比較穩的說法是：

共有土地上如果已有長期建物或使用狀態，後續能否排除、協議、分割或訴訟處理，仍要看文件、現場、使用歷史與法院認定。

十五、如果買共有土地持分前，先整理哪些資料？

如果你正在處理共有土地、持分土地、老屋占用或拆屋還地疑慮，建議先整理以下資料。

1. 土地與共有人資料

• 土地登記謄本
• 地籍圖
• 全部共有人名冊
• 各共有人應有部分比例
• 土地使用分區或使用地類別
• 是否曾分割、合併或重測
• 是否有共有物分割訴訟或調解紀錄

2. 現場使用資料

• 現場照片
• 空拍圖或現況圖
• 土地上是否有老屋、鐵皮、雨棚、圍牆、道路
• 各建物目前由誰使用
• 各範圍是否長期固定使用
• 是否有門牌、水電、排水或生活使用痕跡
• 是否有道路拓寬、整建或修繕紀錄

3. 建物與稅籍資料

• 建物謄本
• 建物測量成果圖
• 房屋稅籍資料
• 門牌資料
• 水電申請資料
• 修繕或整建資料
• 是否為未辦保存登記建物
• 建物事實上處分權人資料

4. 分管與占有基礎資料

• 是否有書面分管協議
• 是否有口頭分管紀錄
• 是否有家族分配資料
• 是否有租約
• 是否有使用借貸關係
• 是否有地上權或其他權利
• 是否曾有共有人反對或請求拆除
• 是否曾有訴訟、調解、存證信函

5. 交易與契約資料

• 買賣契約初稿
• 物件現況說明
• 賣方揭露資料
• 仲介說明紀錄
• 是否約定建物占用風險
• 是否約定分管風險
• 是否約定拆屋還地不保證
• 是否約定後續訴訟、協調、分割責任
• 是否建議買方自行請律師審閱

6. 要問誰？

7. 先不要急著做什麼？

遇到共有土地與建物占用問題，幾件事不要急：

• 不要只看持分比例就下訂。
• 不要把買持分當成一定能拆屋。
• 不要把沒有書面分管當成一定沒有分管。
• 不要把有老屋當成一定成立默示分管。
• 不要忽略房屋稅籍與使用歷史。
• 不要沒有現場查核就只看謄本。
• 不要把訴訟結果當成一定會照自己預期走。
• 不要沒有契約揭露就讓買方以為可以立即使用土地。

共有土地可以買賣，但要先把現場、歷史、文件與風險接起來。

十六、這個判例給不同角色的一句提醒

這張表，是傑穎房仲想留給正在處理共有土地的人一個方向。

共有土地不是不能買。

真正要避免的是：買的時候只看謄本，成交後才發現土地上的使用歷史比想像複雜。

本文重點整理

1. 買到共有土地持分，不代表一定可以要求現占用人拆屋還地。
   是否屬無權占有，還要看共有人之間既有的使用安排。
2. 法院可能依長期使用現況、建物歷史與共有人默許，認定存在默示分管。
   本案各房長期分別使用特定範圍，法院因此駁回拆屋還地請求。
3. 購買共有持分前應查清楚現場占用、分管歷史與既有建物資料。
   除了謄本與持分比例，也要確認實際使用者、房屋稅籍及契約揭露。

資料來源與參考依據

裁判資料

• 臺灣新竹地方法院 114 年度重訴字第 48 號民事判決，案由：拆屋還地，裁判日期：民國 114 年 09 月 19 日。

法規與函釋依據

• 民法第 767 條：所有權物上請求權相關規定。
• 民法第 821 條：共有人為全體共有人利益主張共有物相關權利之規定。
• 土地法第 34 條之 1：共有土地處分與優先承買權相關規定。
• 司法院釋字第 349 號解釋：作為共有土地處分、優先購買權與第三人效力判斷的解釋依據。