房子蓋越界，一定要拆屋還地嗎？

買房子、買土地時，很多人會先看現場。

圍牆在哪裡、車庫蓋到哪裡、鐵皮棚搭到哪裡、庭院用到哪裡、道路走到哪裡，看起來都很直覺。

但土地交易最容易出事的地方，就是：

現場看起來是這樣用，不代表法律上就是這樣分。

圍牆不一定等於地籍線。 車庫不一定蓋在自己土地上。 鐵皮或雨遮用了很多年，也不代表一定合法占有。 鄰居多年沒抗議，也不代表權利問題就消失。

這篇整理的是臺灣新竹地方法院 113 年度重訴字第 176 號民事判決。

本案涉及多戶房屋越界占用他人土地。過去土地所有權人曾經提起拆屋還地訴訟，但高等法院斟酌公共利益與當事人利益後，認為越界部分無須拆屋還地。

後來土地所有權人改依民法第 796 條之 1 規定，請求占用建物所有權人以相當價額購買越界占用部分土地。

法院最後採用不動產估價報告，認定越界土地每坪價格為 3 萬 5,600 元，並判占用建物所有權人應買受各自越界占用的土地。

這篇不是要告訴你：

房子越界一定不用拆。

也不是要告訴你：

房子越界一定會被拆。

真正要提醒的是：

一、這件事一句話看懂

多戶房屋長期越界占用他人土地。法院認為不必拆屋還地，但土地所有權人仍可依法請求占用建物的所有權人，以相當價額買下越界部分土地。

本案法院採估價結果，認定每坪價格為 3 萬 5,600 元，並判各占用人買受各自越界占用的土地。

這件判決真正要提醒的是：

二、判決速覽

三、發生什麼事？

這件案子裡，原告是土地所有權人，被告是多名房屋所有權人。

原告主張，被告等人的房屋長期越界占用原告土地。

這個爭議不是第一次進法院。

過去，原告配偶曾經提起拆屋還地訴訟。那一案曾由新竹地方法院判土地所有權人勝訴，但後來上訴到臺灣高等法院，高院斟酌公共利益與當事人利益後，認為被告越界部分無須拆屋還地，並駁回拆屋還地請求。

前一場訴訟處理的是：

土地被占用，所以請求對方拆除並返還土地。

但高院後來認為，不適合用拆除方式處理。

多年後，原告改依民法第 796 條之 1 規定，請求法院判定由被告等人以相當價額購買越界占用部分土地。

換成交易現場來看，這個案件真正要處理的是：

既然房子不用拆，那占用到的土地，是否應該用合理價格買下來？

這就是本案的核心問題。

四、土地所有權人怎麼主張？

土地所有權人的主張，可以整理成三個重點。

1. 被告房屋確實越界占用土地

原告認為，被告等人的房屋確實占用到原告土地，而且這不是單純口頭說法，而是可透過測量與過去訴訟資料確認。

土地糾紛最怕的，就是只靠現場感覺。

圍牆看起來在那裡，不代表地籍線就在那裡；房子用了很多年，也不代表權利範圍就自動變成那樣。

2. 不拆屋，不代表可以免費占用

過去拆屋還地請求雖然沒有成功，但原告認為，這不代表被告可以永遠無償使用他人土地。

這裡要先釐清一個重要觀念：

3. 應由占用人用相當價額買下越界土地

原告依民法第 796 條之 1，請求法院判定被告等人以相當價額購買越界占用土地。

也就是說，原告這次不是再請求拆除，而是請求：

既然房子繼續占用這塊土地，就應該用法院認定的合理價格買下來。

五、被告怎麼抗辯？

被告等人曾到庭表示有意願購買，但希望價格可以降低。

所以本案主要爭議，不是單純在吵「有沒有越界」，而是集中在：

越界土地到底應該用多少價格買下來？

這也是土地糾紛很常見的狀況。

雙方可能都知道現況有占用，但真正談不攏的是：

• 面積怎麼算？
• 單價怎麼算？
• 要用市價、公告現值，還是鑑價？
• 越界部分是否造成畸零地？
• 土地所有權人損失多少？
• 占用人要負擔到什麼程度？

最後，這些問題通常需要透過測量、估價與法院判斷來處理。

六、法院認定的關鍵

1. 建物確實越界占用土地

法院首先確認，被告等人所有建物確實占用原告土地。

土地糾紛最重要的第一步，不是感覺，也不是誰比較會講，而是：

實際界線在哪裡？占用面積是多少？

這通常要回到：

• 地籍資料
• 土地複丈成果圖
• 鑑界資料
• 建物資料
• 法院勘驗紀錄
• 過去判決資料

圍牆、車庫、鐵皮、庭院、排水溝，可能只是現場使用狀況，不等於真正地籍線。

2. 過去拆屋還地案件已認定不必拆除

過去的拆屋還地訴訟中，高等法院曾經斟酌公共利益與當事人利益，認為越界部分無須拆屋還地。

所以本案不是重新討論「到底要不要拆」而已，而是接著處理下一個問題：

如果不拆，土地所有權人的權益要怎麼補償？

這也是民法第 796 條之 1 在實務上很重要的地方。

法院不是只有「拆」或「不拆」兩個按鈕。

在符合條件時，也可能透過購買越界土地、支付償金等方式，平衡雙方利益。

3. 不拆除時，可以請求相當價額購買

民法第 796 條之 1 規定，土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院可以斟酌公共利益與當事人利益，免為全部或一部移去或變更。

同時，這個條文也準用民法第 796 條關於償金與購買越界土地的規定。

放到這個案件來看，就是：

如果法院認為房子不用拆，土地所有權人不只能被動接受；在符合條件時，仍可能請求占用人用相當價額買下越界部分土地。

這是本案法院支持原告請求的主要法律基礎。

4. 價格談不攏時，法院可以用判決定價

民法第 796 條第 2 項提到，越界部分土地的價額，原則上先由當事人協議；如果協議不成，可以請求法院以判決定之。

本案中，被告雖有購買意願，但希望價格降低，雙方無法就價格達成一致。

因此法院採用不動產估價報告作為判斷基礎，認定越界土地每坪價格為 3 萬 5,600 元。

這也提醒我們：

土地糾紛不是雙方各自喊價就好。進入法院後，專業估價常會成為價格判斷的重要依據。

5. 估價不是只看公告現值

本案判決中也提到，估價報告是依產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況，以及勘估標的最有效使用情況等因素，採比較法進行評估。

所以法院不是只看公告現值，也不是只聽某一方喊價。

越界土地價格會回到：

• 土地位置
• 面積
• 使用狀況
• 市場行情
• 個別條件
• 估價方法
• 鑑定過程可信度
• 法院是否採信

這也是為什麼本案最後採每坪 3 萬 5,600 元，而不是直接用單方主張價格。

七、法院最後怎麼判？

法院最後判決，被告等人應以每坪 3 萬 5,600 元，向原告買受各自越界占用的新竹市土地。

整理法院結果：

• 被告等人應依各自占用面積買受越界土地。
• 原告移轉越界土地所有權給各被告時，各被告應同時給付判決認定的價金。
• 價格依法院採用的不動產估價結果計算。
• 各被告依占用面積負擔各自價金。
• 訴訟費用由被告等人依附表比例負擔。

本案附表中的占用與價金，整理如下：

換成交易現場來看：

這個結果不能直接套用到每一個越界案件。

因為每一案仍要看越界原因、面積、建物狀況、公共利益、雙方利益、測量結果、估價結果與法院認定。

八、法院看哪些法律？放到交易現場怎麼看

這裡要特別拆清楚：

房子越界，不一定會被拆。

房子越界，也不代表一定不用拆。

法院不判拆，也不代表占用人可以免費使用土地。

要不要購買越界土地、價格是多少，仍要看個案資料與法院認定。

九、這篇判決最值得我們看懂的重點

1. 現場看起來的界線，不等於真正界線

很多人買房、買地時會直覺看現場。

例如：

• 圍牆在哪裡
• 車庫蓋到哪裡
• 鐵皮搭到哪裡
• 庭院用到哪裡
• 排水溝在哪裡
• 鄰居多年有沒有抗議

但這些都只是現況。

真正決定土地範圍的，還是：

• 土地登記謄本
• 地籍圖
• 測量成果
• 建物測量成果圖
• 鑑界結果
• 法院或主管機關認定

現況可以參考，但不能直接當成法律權利。

2. 越界建築未必會被拆掉

很多人以為：

房子蓋到別人土地上，一定要拆。

但實務上，法院會依具體情況判斷。

法院可能會看：

• 越界是不是故意
• 越界面積大小
• 建物使用多久
• 拆除是否會影響整體建物
• 拆除對雙方利益影響多大
• 是否涉及公共利益
• 土地所有權人是否可以透過金錢補償獲得平衡

所以遇到越界，不是只問「會不會拆」。

還要問：

如果不拆，土地所有權人可以怎麼補償？占用人需要付出什麼代價？

3. 不拆，不代表免費占用

這點很重要。

法院若認為不適合拆除，不代表土地所有權人就要永遠忍耐。

在符合條件時，土地所有權人可能請求：

• 損害償金
• 相當於租金的不當得利
• 購買越界土地
• 其他依法可主張的權利

本案就是透過購買越界土地的方式處理。

所以占用人不能以為：

反正法院不叫我拆，那就沒事了。

不拆只是處理方式之一，不是權利免費通行證。

4. 價格不是自己喊，估價報告很重要

本案雙方對越界土地價格有意見，法院最後採用不動產估價報告，認定每坪 3 萬 5,600 元。

這提醒買賣雙方：

土地價格不是只看誰喊得大聲。

進入訴訟或協商時，常會需要：

• 測量面積
• 評估土地位置
• 參考市場行情
• 分析土地使用情形
• 看是否形成畸零地
• 由不動產估價師提出估價報告

價格要站得住，不能只靠感覺。

5. 買房買地前，鑑界通常比事後訴訟便宜

越界問題常發生在：

• 老透天
• 舊社區
• 農地旁建物
• 建地旁舊屋
• 圍牆靠近地界
• 雨遮、鐵皮、車庫靠近鄰地
• 長期使用道路或空地
• 多年前未精準測量的房屋

買方不能只看現況。

如果地界不清楚，簽約前先確認，通常比成交後打官司便宜太多。

這句話很樸實，但很值錢。

十、這個判例提醒買方什麼？

1. 買房買地前，不要只看圍牆

圍牆、庭院、車庫、鐵皮棚，看起來很像界線，但不等於地籍線。

買方應該確認：

• 土地謄本
• 地籍圖
• 建物謄本
• 建物測量成果圖
• 使用範圍與登記範圍是否一致
• 有沒有增建、占用或鄰地糾紛
• 有沒有辦過鑑界

不要只問：

這裡是不是都你們在用？

要進一步問：

這個使用範圍，有沒有資料可以對得起來？

2. 老透天、土地、農地、建地更要注意界線

如果買的是中古大樓，界線問題通常比較少直接發生在個別買方身上。

但如果買的是：

• 透天
• 老屋
• 建地
• 農地
• 山坡地
• 工業地
• 有庭院的房子
• 有圍牆或鐵皮的土地

界線問題就要更小心。

因為這類物件常常會遇到：

• 現況使用多年
• 鄰居默默使用
• 圍牆不是照地籍線蓋
• 道路或排水溝位置不清
• 增建物靠近邊界
• 早年測量資料不精準

這不是不能買，而是要先查清楚。

3. 有疑慮時，簽約前先評估鑑界

如果地界不明，建議交易前評估是否鑑界。

尤其出現以下情況時，更要慎重：

如果鑑界前就簽約，最好把風險、責任、費用與處理方式寫清楚。

4. 買方下一步可以這樣做

如果你正在看一塊土地或一間老透天，擔心有越界問題，可以照這個順序處理：

1. 請仲介或賣方提供土地謄本、地籍圖、建物謄本、建物測量成果圖。
2. 對照現場圍牆、建物、道路、庭院與實際使用範圍。
3. 若現場與資料看起來不一致，先不要急著下決定。
4. 詢問賣方是否曾辦過鑑界，或是否曾有鄰地爭議。
5. 必要時洽地政事務所申請鑑界或土地複丈。
6. 若已知有越界，請地政士或律師協助確認契約條款。
7. 在買賣契約中寫清楚界線、瑕疵、費用、責任與後續處理方式。

買房買地不是不能有風險，但不能不知道風險在哪裡。

十一、這個判例提醒賣方什麼？

1. 界線問題不要等買方發現才處理

賣方如果知道房屋、圍牆、雨遮、鐵皮、庭院或道路使用有越界疑慮，建議不要輕忽。

應先確認：

• 土地界線是否清楚
• 建物是否有越界
• 有沒有鄰地占用或被占用
• 過去是否曾鑑界
• 是否曾發生鄰地糾紛
• 是否曾與鄰居協議使用
• 是否會影響貸款、過戶或後續使用

界線問題先講清楚，不代表不能賣。

但沒有講清楚，日後可能變成糾紛。

2. 不要把「多年都這樣用」說成「一定沒問題」

賣方常會說：

這裡我們用了幾十年，鄰居都沒意見。

這句話在實務上很常見，但不能直接等於法律保障。

比較穩的說法是：

目前現況是這樣使用，但實際權利範圍仍應以地籍資料、測量結果與相關文件為準。

這樣說比較保護自己，也比較不會讓買方誤會。

3. 已知越界或占用，要事前揭露

如果賣方已經知道有越界、占用、鄰地糾紛、通行爭議或鑑界結果，建議在交易前說清楚。

可以做的事情包括：

• 提供既有鑑界資料
• 提供鄰地協議文件
• 說明現況使用範圍
• 在契約中註明已知狀況
• 約定後續處理方式與費用負擔
• 必要時請地政士或律師協助文字

把事情說清楚，不是讓交易變難。

是讓成交後不要變成戰場。

十二、買賣前，土地界線風險要怎麼說清楚？

這個判例雖然是土地所有權人與越界建物所有權人之間的訴訟，但對一般買房、買地、賣屋與房仲服務都有提醒。

土地界線不是小細節。

尤其是土地、老屋、透天、農地、建地、工業地，只要現場使用範圍和登記範圍沒有對清楚，就可能變成交易後的大問題。

1. 現況使用不能直接講成權利保證

介紹土地、透天、老屋、農地、建地案件時，要特別注意地界問題。

可以說：

目前現場看起來是這樣使用。

但不要直接說：

這一整塊都是你的，絕對沒問題。

除非已經有足夠文件、測量或登記資料支持。

2. 看到邊界風險，要主動提醒查核

遇到明顯邊界風險時，不能視而不見。

例如：

• 圍牆歪斜或不規則
• 車庫蓋到邊界
• 鐵皮棚靠近鄰地
• 雨遮或陽台明顯突出
• 土地形狀與現場使用不一致
• 道路或排水溝界線不明
• 鄰居曾表達異議
• 賣方說「以前都這樣用」

這些都應提醒買賣雙方確認。

3. 重要提醒要留下紀錄

若曾提醒買方或賣方：

• 現況使用不等於權利範圍
• 圍牆不等於地籍線
• 必要時應申請鑑界
• 已知越界或占用應寫入契約
• 涉及法律責任應諮詢律師
• 涉及測量應洽地政機關或測量專業

建議留下紀錄。

這不是冷冰冰，是專業保護。

4. 遇到界線問題，先整理資料

如果買方、賣方或房仲發現土地界線不清楚，不建議只用口頭判斷，也不要只靠現場圍牆或使用習慣下結論。

比較穩的做法，是先把資料整理出來：

• 土地謄本
• 地籍圖
• 建物謄本
• 建物測量成果圖
• 現場照片
• 過去是否曾鑑界
• 是否曾有鄰地協議或糾紛紀錄

接著再依情況判斷，是要請地政機關鑑界、找地政士協助確認文件、請律師評估法律責任，或由不動產估價師評估補價金額。

十三、如果買房買地時發現界線不清，先整理哪些資料？

如果你正在看土地、老屋、透天、農地或建地，發現界線可能不清楚，建議先整理以下資料。

1. 登記與地籍資料

• 土地登記謄本
• 地籍圖
• 建物登記謄本
• 建物測量成果圖
• 土地使用分區資料
• 地籍異動資料
• 共有或持分資料

2. 測量與鑑界資料

• 是否曾申請鑑界
• 是否有土地複丈成果圖
• 是否有再鑑界資料
• 是否有法院囑託測量資料
• 是否有地政機關測量成果
• 是否有鄰地界址確認文件

3. 現場使用資料

• 圍牆位置
• 車庫位置
• 鐵皮棚位置
• 雨遮或陽台位置
• 庭院使用範圍
• 道路使用情形
• 排水溝位置
• 鄰地建物位置
• 現場照片與影片

4. 鄰地與爭議資料

• 是否曾有鄰地糾紛
• 是否曾簽使用協議
• 是否曾有通行協議
• 是否曾有訴訟或調解
• 是否有存證信函
• 鄰居是否曾表示異議
• 是否曾有拆除、補償或買受協議

5. 契約與交易資料

• 買賣契約初稿
• 物件現況說明書
• 賣方揭露資料
• 仲介說明紀錄
• 是否約定鑑界
• 是否約定越界責任
• 是否約定費用負擔
• 是否約定解除或補償條款

6. 要問誰？

7. 先不要急著做什麼？

遇到界線不清，幾件事不要急：

• 不要只看圍牆就認定土地範圍。
• 不要把「多年都這樣用」當成法律保證。
• 不要還沒看地籍圖和測量成果就下訂。
• 不要把鄰居沒抗議當成一定沒有問題。
• 不要把單一判決的每坪價格套用到自己的案件。
• 不要以為越界一定拆，也不要以為一定不用拆。
• 不要只靠口頭承諾處理越界問題。

土地界線問題不是不能處理，但要先把事實和文件整理清楚。

十四、這個判例給不同角色的一句提醒

這張表，是傑穎房仲想留給正在看土地、老透天、農地或建地的人一個方向。

土地不是不能買，老屋也不是不能碰。

真正要避免的是：買的時候只看現場，成交後才發現地籍、測量與實際使用對不起來。

本文重點整理

1. 越界建築未必一定拆除，但也不代表可以無償使用他人土地。
   本案法院判占用人應以相當價額買受各自越界占用的土地。
2. 越界範圍與買受價格要回到測量及估價證據。
   法院依不動產估價報告認定每坪 3 萬 5,600 元，合計評估總價為 133 萬 2,508 元。
3. 交易前應先確認地籍界線與現況使用是否一致。
   遇到圍牆、庭院或建物界線不明時，可評估鑑界，並在契約中寫清楚責任與費用。

資料來源與參考依據

裁判資料

• 臺灣新竹地方法院 113 年度重訴字第 176 號民事判決，案由：購買越界土地，裁判日期：民國 114 年 06 月 18 日。
• 臺灣新竹地方法院 89 年度訴字第 510 號民事判決，案由：拆屋還地，裁判日期：民國 89 年 12 月 21 日。
• 臺灣高等法院 高雄分院 90 年度上易字第 175 號民事判決，案由：塗銷土地所有權移轉登記等，裁判日期：民國 91 年 12 月 24 日。

法規與函釋依據

• 民法第 767 條：所有權物上請求權相關規定。
• 民法第 796 條：越界建築與鄰地所有人權利相關規定。
• 民法第 796 條之 1：法院斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部移去或變更之規定。
• 民法第 796 條之 2：越界建築規定準用於其他建築物之規定。
• 地籍測量實施規則第 204 條：土地複丈申請事項。
• 地籍測量實施規則第 205 條：土地複丈申請人相關規定。
• 地籍測量實施規則第 221 條：鑑界複丈、再鑑界與後續爭議處理相關規定。