房仲遇到異常交易，要提醒到什麼程度？

買賣房屋時，很多人會以為：

「有房仲、有契約、有代書、有履保，應該就安全了吧？」

大部分正常交易裡，這些流程確實能降低風險。

但如果交易本身出現明顯異常，例如：

• 現場貼著「法院訴訟中」告示。
• 出賣人與實際使用人或真正權利人有爭議。
• 買方和仲介人員有特殊親屬關係。
• 買賣價格明顯低於常情。
• 契約點交條款前後矛盾。
• 交易資料先簽約後才補登系統。
• 買方明知有第三人占有，仍約定自行排除。
• 房屋後續又設定抵押權，造成真正權利人損害。

這時候，問題就不是只有：

「契約有沒有簽？」

而是要進一步問：

交易流程有沒有異常？房仲有沒有注意？有沒有提醒？有沒有查核？

這篇整理的是臺灣新竹地方法院 112 年度訴字第 1265 號民事判決。

法院最後判決仲介人員應賠償原告 1,903,615 元，加盟店、加盟總部與品牌公司也分別與仲介人員負連帶給付責任。

這篇不是要告訴你：

房仲只要交易出問題就一定要賠。

也不是要告訴你：

加盟總部或品牌公司在所有案件都一定要負責。

真正要提醒的是：

房仲不是保證交易一定安全的人，但遇到交易明顯異常時，不能完全不查不問。

本文是法院判決案例整理與不動產交易風險提醒，不是法律意見，也不是訴訟結果保證。

一、這件事一句話看懂

房仲人員明知或可預見房地有所有權糾紛，仍居間仲介一件交易價格、當事人關係、點交條款與登錄流程都明顯異常的買賣，導致房地移轉後設定抵押權，實際權利人為塗銷抵押權支出款項；法院因此判仲介人員與相關公司負賠償責任。

更精準地說：

二、判決速覽

三、發生什麼事？

本案房地原本登記在一位母親名下。

原告主張，該房地其實是自己所有，只是借名登記在母親名下。

後來，該房地以買賣為原因移轉登記給某位買受人，並在同日設定最高限額抵押權給銀行。

後續另案判決確認，該買賣債權行為及所有權移轉登記物權行為均無效，並要求將相關登記恢復原來狀態。

原告後來雖然取得房地所有權登記，但因房地上已經設定抵押權，為了塗銷抵押權、回復房地所有權完整狀態，原告代為清償抵押權所擔保的債權餘額，支出 1,903,615 元。

因此，原告提起本件損害賠償訴訟，主張仲介人員明知房地有糾紛，仍參與異常交易，造成原告損害。

本案特別的是：

• 買受人是仲介人員的弟弟。
• 房地現場曾有「法院訴訟中」告示。
• 仲介人員曾帶買方到現場看屋。
• 買賣價格與市場常情不符。
• 契約點交與「買方自行排除使用人」等約定前後矛盾。
• 委託銷售資料是簽約後才補登錄至平台。
• 所有權移轉後又設定抵押權，導致實際權利人須清償款項才能塗銷抵押權。

所以，法院不是只看這是一件普通買賣。

法院是把整個交易過程的異常狀況串起來看。

四、原告怎麼主張？

原告主張的重點包括：

• 自己是本案房地的實際所有權人。
• 房地只是借名登記在母親名下。
• 登記名義人與買受人之間的買賣，是通謀虛偽意思表示。
• 仲介人員知道或應該知道房地有所有權糾紛。
• 仲介人員仍居間仲介該異常買賣。
• 買受人又是仲介人員的弟弟。
• 房地移轉後設定抵押權，侵害原告所有權完整性。
• 原告為了塗銷抵押權，支出 1,903,615 元。
• 仲介人員應負侵權行為損害賠償責任。
• 加盟店、加盟總部與品牌公司也應負民法第 188 條僱用人責任。

原告的核心主張可以整理成一句話：

仲介人員不是單純疏忽，而是明知或可預見這是一件異常交易，仍然利用仲介職務完成交易，造成原告損害。

五、被告怎麼抗辯？

被告主要抗辯方向包括：

1. 仲介人員與加盟店的抗辯

仲介人員及加盟店主要主張：

• 仲介人員不知道該房地只是借名登記。
• 房地後來已經移轉登記給原告，原告沒有損失。
• 原告代償抵押權擔保債權，是原告與買受人之間的債權債務問題。
• 仲介人員不應負賠償責任。
• 原告曾出具聲明書撤回相關民刑事訴訟。

2. 加盟總部的抗辯

加盟總部主要主張：

• 加盟店雖然是加盟店，但加盟總部沒有指揮、監督加盟店的權限。
• 加盟店人員任用不是加盟總部可以干涉。
• 仲介人員不是加盟總部的受僱人。
• 即使發生損害，也是仲介人員個人行為。

3. 品牌公司的抗辯

品牌公司主要主張：

• 品牌公司沒有經營加盟事業。
• 品牌公司與加盟店沒有從屬或加盟關係。
• 品牌公司與仲介人員沒有僱傭關係。
• 不應負民法第 188 條僱用人責任。

這些抗辯的核心都是：

仲介人員或許參與交易，但公司或品牌不應因此負責；且原告損害與仲介行為之間沒有關係。

法院最後沒有全部採納。

六、法院怎麼看仲介人員責任？

法院認為，仲介人員應負損害賠償責任。

關鍵理由可以拆成幾個層次。

1. 現場已有明顯「法院訴訟中」告示

法院認定，原告曾在房屋門口鐵捲門旁懸掛黃色告示，內容大意為「本標的物法院訴訟中」。

法院認為，該告示位置與樣式明顯，一般人可輕易發現。

而仲介人員曾帶買受人到屋外看屋兩次。

因此，法院認為仲介人員對房地涉及法院訴訟或所有權糾紛，沒有不知道的道理。

這是本案最重要的異常訊號之一。

交易現場如果已經有明顯告示，房仲就不能當作沒看見。

2. 買方是仲介人員的弟弟

本案買受人是仲介人員的弟弟。

這個親屬關係本身不一定就代表交易一定有問題。

但當它和其他異常狀況疊在一起時，就會讓法院更嚴格看待交易真實性。

尤其本案還有所有權糾紛、價格異常、點交安排異常與平台登錄異常等情節。

法院不是只因為「弟弟買房」就認定有問題，而是把親屬關係放進整體異常交易脈絡裡判斷。

3. 契約點交條款前後矛盾

法院注意到，買賣契約中明確約定賣方應於尾款交付時騰空交屋。

但另有文件又寫到買方知悉房地目前有第三方使用中，並由買方自行排除使用人。

這兩者在交易意義上差異很大。

如果由賣方負責點交，代表買方取得的是可以交付使用的房地。

如果由買方自行排除占有人，代表買方承受很大的法律與使用風險。

法院認為，這種重大權利義務差異，應該在契約上清楚處理。

但本案相關約定前後矛盾，且處理方式輕率，顯然不合常情。

4. 買賣價格與市場常情不符

法院也注意到，本案房地多年以前的購入價格已經高於本案成交價。

以近年房地產價格趨勢來看，法院認為本案價格與市場行情有所差距。

仲介人員身為專業不動產仲介人員，卻說附近沒有成交行情可參考，但實價登錄資料其實可以查到多筆成交資料。

法院因此認為，仲介人員協助以低於多年以前買賣總價的價格出售給自己的弟弟，顯然對交易異常有所預見。

5. 簽約後才補登平台，也與一般流程不符

法院還注意到，買賣契約所載簽約日早於委託銷售資料登錄平台日期。

也就是說，交易看起來像是先簽約，後來才補登委託銷售資料。

法院認為，這與一般先登錄委託銷售資料、開始行銷、尋找買方、再成交的交易常情不符。

這也是法院認定交易異常的重要因素之一。

6. 法院認為仲介人員具有不確定故意

法院綜合以上因素後認為，仲介人員居間仲介一件具有重大異常的虛偽交易，對交易造成原告權利損害有所預見，並容任其發生。

因此，法院認定仲介人員具有以背於善良風俗方法加損害於原告的不確定故意。

這裡要注意：

本案不是法院單純認為房仲「少提醒一點」就要賠。

法院認定的是更嚴重的情況：

仲介人員面對一連串明顯異常，仍參與交易並容任損害發生。

七、法院怎麼看原告的損害？

被告曾抗辯，原告後來已經取得房地所有權，沒有損失。

但法院沒有採納。

法院認為，本案房地原本沒有該抵押權。

因為異常交易移轉登記後，房地被設定抵押權。

這個抵押權侵害原告所有權的完整狀態。

原告為了塗銷抵押權，代為清償抵押權所擔保的債權餘額，支出 1,903,615 元。

法院認為，這筆款項是回復原狀所必要的費用。

因此，原告可以請求仲介人員賠償。

交易現場常見的誤會是：

「房子最後登記回來了，應該就沒有損失。」

但這件判決提醒：

不是房子最後登記回來就一定沒有損害。如果房子中間被設定抵押權，真正權利人為了塗銷而支出費用，仍可能構成損害。

八、法院怎麼看加盟店、加盟總部與品牌公司責任？

這件判決另一個重要地方，是法院不只判仲介人員負責，也判相關公司分別負責。

1. 加盟店責任

法院認為，仲介人員是加盟店的受僱人。

她居間仲介本案買賣，是客觀上與執行仲介職務有關的行為。

加盟店也沒有舉證已盡選任與監督注意義務。

因此，法院判加盟店依民法第 188 條，與仲介人員負連帶賠償責任。

2. 加盟總部責任

法院進一步檢視加盟契約、品牌管理辦法與營業管理辦法。

法院認為，加盟總部對加盟店人員訓練、進用、交易安全、契據使用、業務稽核等事項有相當程度的約定與管理。

其中交易安全規範也要求加盟店建立異常客戶檔案，注意賣方委託銷售動機，確認賣方真正身分，查明是否有盜賣不動產或偽造證件等情事。

法院因此認為，加盟總部對仲介人員有實質上的指揮、監督關係，屬於事實上僱用人，也應負民法第 188 條責任。

3. 品牌公司責任

法院也從商標、招牌外觀、服裝儀容、品牌識別、共同網站與一般消費者信賴角度觀察。

法院認為，一般消費者客觀上會透過品牌識別，認為仲介人員是在該品牌體系下提供服務。

品牌公司授權使用品牌，藉由統一集團形象、共同網站與全國設點外觀擴張品牌利益，基於損益兼歸原則，也應負民法第 188 條責任。

法院在本案中，並不是把所有加盟總部或品牌公司都一律認定為應負責任。

法院是綜合本案的具體事實來判斷，包括加盟契約、品牌管理辦法、營業管理辦法、交易安全規範、商標使用、店面外觀、網站資訊，以及一般消費者對品牌服務體系的信賴。

也就是說，本案之所以會讓相關公司負起責任，關鍵不只是「加盟店出事」，而是法院認為這些公司在本案中，與仲介人員的服務、管理、品牌外觀及交易安全之間，具有足以評價責任的關聯。

因此，這篇判決不能簡化成：

只要加盟店人員出問題，加盟總部或品牌公司就一定要賠。

比較精準的理解是：

如果加盟總部或品牌公司在個案中，對加盟店人員的訓練、管理、交易安全、品牌使用或消費者信賴有一定程度的介入，法院可能會進一步審查其是否應負責任。

九、法院最後怎麼判？

法院最後判決：

1. 仲介人員應給付原告 1,903,615 元及利息。
2. 加盟店、加盟總部、品牌公司就該給付，分別與仲介人員負連帶給付責任。
3. 其中任一被告給付時，其他被告在給付範圍內免除責任。
4. 原告其餘請求未獲法院支持。
5. 訴訟費用由被告連帶負擔。
6. 勝訴部分在原告提供法院所定擔保後，可以先行執行；被告若提供法院所定擔保，也可以免受假執行。

本案法院真正看重的，不是一般交易過程中的單一疏失，而是一連串異常狀況同時出現。

包括現場已有訴訟告示、買方與仲介人員具有親屬關係、交易價格與流程不合常情、契約點交條款前後矛盾，以及後續設定抵押權造成實際權利人損害。

法院因此認為，這不是單純的買賣流程瑕疵，而是仲介人員利用職務機會參與重大異常交易，並造成實際權利人受損。

在這樣的具體事實下，相關公司也被法院認定應負相應責任。

十、法院看哪些法律？放到交易現場怎麼看

放到交易現場來看，這篇判決提醒的是：

不動產交易服務不能只停在「契約有沒有簽完」。

當交易標的、當事人關係、價格、點交條款、登錄流程或現場狀況出現明顯異常時，交易服務端就應該提高警覺，協助釐清資料、提醒風險，必要時也應建議當事人尋求律師、地政士或其他專業協助。

十一、這篇判決最值得我們看懂的重點

1. 房仲不是交易保證人，但不是完全沒有責任

房仲不能保證每一件交易都百分之百沒有風險。

很多法律爭議、產權爭議、借名登記、通謀虛偽意思表示，確實不是房仲單靠外觀就一定能完整判斷。

但如果交易現場已經出現明顯異常，例如現場告示、價格不合理、親屬交易、點交矛盾、流程異常，房仲就不能完全不查不問。

本案法院不是要求房仲變成法官。

法院重點是：

專業仲介人員看到異常訊號時，應該提高警覺。

2. 現場告示不是小事

本案現場掛有「法院訴訟中」類似告示。

法院認為該告示位置明顯，仲介人員帶看時應可知悉。

對買方來說，現場如果出現訴訟、查封、占用、封條、告示、爭議標語等訊號，不要只問能不能成交。

要先問：

這個爭議是什麼？誰在主張權利？文件在哪裡？能不能釐清？

對房仲來說，這類現場訊號不能當成背景雜訊。

3. 親屬交易不是一定有問題，但要更透明

買方是仲介人員的親屬，並不當然違法。

但如果又同時存在：

• 房屋訴訟中
• 價格異常
• 交屋條款矛盾
• 交易資料補登
• 第三人占有
• 後續設定抵押權

那麼，親屬交易就會成為法院判斷整體異常的一環。

交易越特殊，越要透明、留紀錄、講清楚。

4. 契約條款不能前後矛盾

買賣契約中，如果一邊寫賣方要點交、騰空交屋，另一邊又寫買方自行排除使用人，這對買方權利影響非常大。

這種條款如果沒有說清楚，日後很容易出問題。

對買方來說，看到「自行排除占有人」這類文字，要非常小心。

這通常代表你買到的不只是房子，也可能買到一段糾紛。

5. 品牌信任也可能帶來責任

本案法院從品牌外觀、商標、官網、加盟契約、管理辦法等角度，認為相關公司在具體事實下應負責。

這提醒品牌與加盟體系：

品牌不是只帶來流量和信任。

當品牌系統、教育訓練、交易安全規範與對外識別讓消費者產生信賴時，也可能帶來管理責任。

十二、這個判例提醒買方什麼？

如果你是買方，遇到下列情況，請先停下來確認，不要只急著簽約：

1. 現場貼有法院訴訟中、查封、爭議、抗議、禁止處分等告示。
2. 房屋由第三人占有或使用。
3. 賣方說不點交，要買方自行排除占有人。
4. 買方、賣方、仲介、代書之間有特殊親屬或利益關係。
5. 價格明顯低於周邊行情。
6. 房屋有所有權、借名登記、繼承、夫妻財產或家族糾紛。
7. 契約條款前後不一致。
8. 交易流程和一般買賣流程不同。
9. 仲介或賣方不願清楚說明原因。
10. 重要文件沒有留下紀錄。

買方不是不能買有風險的房子。

但要知道自己買的是什麼風險，並把責任、價金、點交、解除條件、瑕疵與後續處理寫清楚。

買方下一步可以這樣做

如果你看到交易有異常，可以照這個順序處理：

1. 先調謄本，確認所有權人、抵押權、查封、限制登記等狀況。
2. 請賣方說明現場告示或糾紛來源。
3. 要求提供訴訟資料、和解資料、權利證明或其他文件。
4. 確認房屋是否由第三人占有。
5. 確認契約是否明定點交責任。
6. 如果要由買方自行排除占有，先請律師評估。
7. 重要風險不要只聽口頭，要寫進契約。
8. 異常價格要追問原因，不要只覺得撿便宜。
9. 涉及訴訟或所有權爭議時，不要急著匯款或交付尾款。
10. 必要時請律師、地政士、銀行與房仲一起確認交易安全。

買房不是不能承擔風險。

但不能在不知道風險的情況下簽約。

十三、這個判例提醒賣方什麼？

如果你是賣方，房屋有下列狀況，要先說清楚：

1. 房屋有所有權爭議。
2. 房屋有借名登記或家族權利關係。
3. 房屋正在訴訟中。
4. 房屋由第三人占有或使用。
5. 無法正常點交。
6. 有抵押權、查封、假扣押或限制登記。
7. 有買賣契約以外的特殊約定。
8. 有其他人主張權利。
9. 有重大價格折讓原因。
10. 有可能影響買方取得、使用或貸款的狀況。

賣方不要把「有糾紛」包裝成「價格比較便宜」。

便宜可以談，但原因要講清楚。

如果買方願意承擔風險，也要把承擔範圍、價金調整、點交責任、解除條件與後續處理方式寫進契約。

賣方不要只想「有人買就好」

不動產交易金額大，後續權利影響也大。

如果賣方明知有爭議，卻沒有說清楚，交易不只可能破局，也可能衍生損害賠償或其他責任。

真正穩的成交，不是把問題藏起來。

而是先把問題說清楚，再讓買方決定是否接受。

十四、買賣前，異常交易風險要怎麼說清楚？

這個判例對房仲和交易服務端很有提醒。

房仲不能保證所有法律關係都沒有問題。

但房仲可以做一件重要的事：

1. 看得到的異常，要先問清楚

例如：

• 現場告示
• 第三人占用
• 房屋被鎖住無法看屋
• 鄰居表達爭議
• 賣方不願點交
• 價格異常
• 快速急售
• 親屬交易
• 買賣雙方關係不尋常
• 文件與現況不一致

這些都不是一定不能交易。

但要先查清楚。

2. 契約要把特殊狀況寫明

如果交易特殊，契約就不能只用一般條款帶過。

例如：

• 是否點交
• 誰負責排除占有人
• 有無訴訟中
• 有無第三人主張權利
• 是否承受現況
• 是否排除瑕疵擔保
• 是否有解除條件
• 尾款何時支付
• 抵押權何時塗銷
• 風險由誰承擔

一般條款不能解決特殊風險。

3. 異常交易要留下提醒紀錄

如果房仲已經提醒買賣雙方：

• 房屋有訴訟風險
• 有第三人占用
• 點交責任不明
• 需律師確認
• 需地政士確認產權
• 需銀行確認抵押權
• 需把特殊約定寫入契約

這些提醒最好留下紀錄。

不是為了推責，而是讓交易資訊透明。

4. 遇到重大異常，應該建議專業審查

房仲不是律師，也不是法院。

但遇到所有權糾紛、借名登記、通謀虛偽、第三人占有、訴訟中標的等問題時，應提醒客戶找律師或地政士審查。

有些案件，不是多寫幾個特約就能安全成交。

十五、如果遇到異常交易，先整理哪些資料？

如果你正在處理一件看起來不太普通的房地買賣，建議先整理以下資料。

1. 權利與登記資料

• 土地登記謄本
• 建物登記謄本
• 異動索引
• 抵押權資料
• 查封、假扣押或限制登記資料
• 所有權移轉歷史
• 是否有借名登記爭議
• 是否有第三人主張權利

2. 現場資料

• 現場照片
• 現場告示
• 門牌與實際使用狀況
• 是否有人居住或使用
• 是否有租客、占有人或第三人
• 是否能實際點交
• 鄰居或管理單位是否知道爭議

3. 契約資料

• 買賣契約初稿
• 特約條款
• 是否點交
• 是否由買方自行排除占有人
• 是否承受現況
• 是否排除瑕疵擔保
• 是否有解除條件
• 價金付款節點
• 履約保證資料
• 交屋與尾款條件

4. 交易流程資料

• 委託銷售契約
• 委託登錄時間
• 帶看紀錄
• 出價與議價紀錄
• 簽約時間
• 實價登錄參考資料
• 買方與賣方關係
• 仲介與買賣雙方是否有特殊關係
• 是否有私下補件或補登資料

5. 損害與後續處理資料

• 是否已設定抵押權
• 是否需代償貸款
• 是否需塗銷抵押權
• 是否已產生訴訟費、律師費或其他費用
• 是否有銀行清償證明
• 是否有塗銷登記資料
• 是否有判決或和解文件

6. 要問誰？

7. 先不要急著做什麼？

遇到異常交易，幾件事不要急：

• 不要只因價格便宜就急著簽約。
• 不要看到現場有訴訟告示還當作沒事。
• 不要接受口頭說「之後會處理」。
• 不要契約點交條款沒寫清楚就付尾款。
• 不要把「買方自行排除占有人」當成小事。
• 不要忽略買賣雙方或仲介之間的特殊關係。
• 不要沒有律師或地政士審查就承接重大法律風險。
• 不要把一般買賣契約拿來處理高度異常交易。

交易不是不能做。

但異常越多，資料越要完整。

十六、這個判例給不同角色的一句提醒

這張表，是傑穎房仲想留給正在買賣房屋的人一個方向。

房仲服務不是只把人帶到簽約桌前。

越是特殊的交易，越要把風險講清楚。

本文重點整理

1. 法院認定本案仲介面對多項異常訊號仍促成交易，應負損害賠償責任。
   訴訟中告示、親屬關係、交易價格與點交條款等異常情況，都被納入判斷。
2. 房仲責任不是只看契約有沒有簽。
   遇到重大異常交易時，是否進一步查核、提醒並留下紀錄，可能影響責任認定。
3. 訴訟中、第三人占用、低價、親屬或點交矛盾交易，應先把權利與風險查清楚。
   重要文件、查核結果與告知內容都應書面保存。

資料來源與參考依據

裁判資料

• 臺灣新竹地方法院 112 年度訴字第 1265 號民事判決，案由：損害賠償，裁判日期：民國 115 年 04 月 13 日。
• 臺灣新竹地方法院 110 年度訴字第 806 號民事判決，案由：所有權移轉登記，裁判日期：民國 113 年 01 月 02 日。
• 臺灣高等法院 113 年度重上字第 529 號民事判決，案由：所有權移轉登記，裁判日期：民國 114 年 06 月 03 日。

法規與函釋依據

• 民法第 184 條：侵權行為損害賠償相關規定。
• 民法第 188 條：僱用人責任相關規定。
• 民法第 213 條：回復原狀與回復原狀必要費用相關規定。