斡旋金、要約書是什麼？買房出價前先看懂違約責任與風險

很多人第一次買房，看到喜歡的房子後，最常聽到房仲說：

「要不要出個價？」 「可以先寫斡旋。」 「也可以用要約書。」 「屋主接受後，就要準備簽約。」

這時候很多買方會緊張。

因為你可能會想：

• 斡旋金是什麼？
• 要約書不用先交錢，是不是比較安全？
• 如果我反悔，錢會不會被沒收？
• 如果房貸沒過，可以退嗎？
• 我只是想問問屋主可不可以便宜一點，這樣也算正式出價嗎？

這些問題很正常。

但買房出價不是買菜殺價。 當你簽了斡旋、議價委託書、要約書、購屋要約委託書或其他購買意願文件，後面就可能牽涉賣方接受、定金、簽約義務與違約責任。

所以，出價前最重要的不是急著往前衝，而是先看懂：

我簽的是什麼文件？ 我提出的是什麼條件？ 賣方接受後會發生什麼事？ 如果我反悔，可能要承擔什麼責任？

這篇用第一次買房也看得懂的方式，幫你把斡旋金、要約書與出價風險一次整理清楚。

一、出價不是問問價格，而是提出購買條件

買方出價，不是只問屋主願不願意便宜一點，而是用文件提出一組購買條件。

很多買方會以為：

「我只是出個價看看，屋主不一定會接受。」

這句話只對一半。

如果你只是口頭問：

「屋主願不願意降到多少？」

這比較像一般詢問。

但如果你已經簽了正式文件，例如：

• 斡旋金契約
• 議價委託書
• 要約書
• 購屋要約委託書
• 買賣議價委託書
• 其他表示購買意願的文件

那就不是單純聊天。

因為文件上通常會寫明：

• 買賣標的
• 出價金額
• 付款方式
• 有效期限
• 貸款條件
• 交屋時間
• 特殊約定
• 賣方接受後怎麼處理
• 買方反悔時的責任

所以買方出價前一定要先知道：

你不是只是在問價格，而是在提出一份有條件、有期限、有後果的購買意思。

真心想買，可以出價。 但還沒準備好，就不要急著簽正式出價文件。

二、斡旋金是什麼？

斡旋金不是契約名稱本身，而是買方在出價、議價或斡旋過程中，先交付的一筆款項。

依消費者保護處說明，買方透過房屋仲介購買房屋時，如果買方出價與賣方開價有差距，仲介業者通常會要求買方先付一定金額，作為與賣方斡旋差價之用。

當賣方同意買方出價時：

這筆價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約的義務。

這裡要特別注意：

斡旋金不是「先放一筆錢給房仲問看看」。 它的重點是買方用這筆款項表示購買誠意，並委託房仲依照約定條件向賣方洽談。

實務上，斡旋金常見是 10 萬或其他約定金額，實際仍依物件總價、出價條件、公司作業方式與文件約定為準。

斡旋金通常會搭配書面條件，例如：

• 承購總價
• 付款方式
• 簽約時間
• 交屋時間
• 貸款條件
• 設備是否保留
• 是否要求修繕
• 其他特殊約定

所以買方不要只問「要交多少斡旋金」，更要看清楚：

• 交付的款項是多少
• 款項由誰保管
• 賣方不接受時如何返還
• 賣方接受後是否轉為定金
• 買方反悔時如何處理
• 文件上的價格、期限與條件是什麼

斡旋金的風險比較直覺，因為買方一開始就先拿了一筆錢出來。

但真正重要的是： 賣方接受後，這筆錢會轉為定金，後面就不是單純「想不買就拿回來」這麼簡單。

三、要約書是什麼？

要約書不用先交斡旋金，但不代表沒有責任。

依消費者保護處說明，要約書是買方不給付斡旋金，而以書面提出購買房屋意思表示，交由仲介向賣方磋商。

當賣方同意買方要約內容時：

雙方有簽訂買賣契約完成交易的義務。

所以買方不能只用「有沒有先交錢」來判斷風險。

要約書一開始不用先拿錢出來，看起來比較沒有現金壓力。 但賣方接受後，如果買方反悔不買，就要回到自己簽的那份文件，看違約責任怎麼寫。

實務上，有些要約書或購屋要約委託書版本，會以成交總價 3% 作為違約金計算基準；但不同品牌、不同版本的契具，違約條款不一定完全相同，仍要看自己簽的那份文件。

例如成交總價 1,000 萬，如果違約金約定為 3%，金額就是：

1,000 萬 × 3% = 30 萬

但不同品牌、不同版本的契具，違約條款不一定完全相同，仍要看自己簽的那份文件。

所以買方不要只聽：

「要約書不用先交錢。」

還要看清楚：

• 賣方接受後，買方是否有簽約義務
• 買方反悔時，違約金怎麼算
• 違約金是固定金額，還是按成交總價比例計算
• 是否還有其他應給付或賠償的約定

要約書看起來比較輕，是因為一開始不用先拿錢出來；但賣方接受後，違約責任不一定比較輕。

四、斡旋金和要約書差在哪？

斡旋金和要約書的差異，不只是有沒有先交錢，而是賣方接受後，違約責任的金額與計算方式可能差很多。

很多買方會簡單理解成：

斡旋金要先交錢。 要約書不用先交錢。

這句話只講到表面。

不論是斡旋金或要約書，只要賣方同意買方提出的出價或要約內容，雙方就有簽訂買賣契約完成交易的義務。

真正差異在於：

簡單說：

斡旋金的風險比較看得到，因為錢已經先交出去；要約書的風險比較容易被低估，因為一開始不用先交錢。

但真正該問的不是：

「哪一種比較安全？」

而是：

• 賣方接受後，我是否準備好簽約？
• 如果我反悔，文件怎麼寫？
• 違約責任是沒收定金，還是按成交總價比例計算？
• 如果房貸不足或銀行鑑價不足，文件有沒有寫處理方式？
• 特殊條件有沒有用書面寫清楚？

斡旋金和要約書都不是不能用。 重點是買方要先看懂文件內容，再決定要不要簽。

五、賣方接受後，買方反悔會怎麼樣？

可以反悔，不代表沒有責任。

這是很多買方最在意的問題。

如果賣方還沒有接受買方條件，通常會依文件內容、有效期限與撤回規定來處理。

但如果賣方已經接受，就不是一句「我不想買了」可以輕鬆結束。

依消費者保護處說明，無論是繳納斡旋金或使用要約書，如果賣方已經同意出售，買方就有簽訂買賣契約的義務，否則會被視為違約。

1. 如果是斡旋金

當賣方同意買方出價時，斡旋金即轉為定金。

依民法定金規定，除當事人另有訂定外，如果契約因可歸責於付定金當事人的事由而不能履行，定金不得請求返還。

換成白話就是：

如果是買方自己的原因反悔不買，已經轉為定金的斡旋金，原則上不能要求返還。

這就是實務上常說的「定金被沒收」。

2. 如果是要約書

要約書不用先交斡旋金，所以買方比較容易忽略後果。

但如果賣方接受要約後，買方反悔不買，就要看要約書或購屋要約委託書的違約條款。

實務上，有些要約書或購屋要約委託書版本，會以成交總價 3% 作為違約金計算基準；但不同品牌、不同版本的契具，違約條款不一定完全相同，仍要看自己簽的那份文件。

例如成交總價 1,000 萬，若文件約定違約金為 3%，金額就是 30 萬。

但不同品牌、不同版本的契具，違約條款不一定相同，仍要以自己簽的那份文件為準。

3. 這就是差異的嚴重性

很多買方以為：

斡旋金有交錢，所以比較危險。 要約書不用先交錢，所以比較安全。

但實際上不一定。

斡旋金的風險常常是眼前這筆錢，例如 10 萬或其他約定金額。

要約書雖然一開始不用先交錢，但賣方接受後，違約金如果按成交總價比例計算，金額可能比斡旋金高很多。

所以買方出價前一定要看清楚：

不是哪個名字比較安全，而是哪份文件的違約責任你能不能承擔。

六、房貸沒過或鑑價不足，可以退斡旋金或不用負責嗎？

房貸沒過，不一定等於買方可以無條件退場。

很多買方會想：

「如果房貸沒過，應該不是我的錯吧？」

但實務上不能這樣簡單判斷。

房貸結果可能受到很多因素影響，例如：

• 買方收入
• 信用狀況
• 負債比
• 工作型態
• 銀行鑑價
• 物件屋齡
• 物件屋況
• 使用現況
• 銀行授信政策
• 主管機關規範

能不能退、能不能解除、會不會違約，要看出價文件或買賣契約裡有沒有寫清楚相關條件。

買方如果需要辦房貸，出價前就不要只看自己想貸幾成，也要先想清楚：

如果銀行核貸金額不如預期，中間差額能不能補上？

如果貸款成數、銀行鑑價或核貸結果會影響你能不能完成交易，相關條件就應該盡量寫進出價文件或買賣契約，不要只靠口頭說明。

例如可以先確認：

• 是否約定貸款成數
• 貸款不足時如何處理
• 銀行鑑價不足時如何處理
• 買方應如何配合送件
• 不能核貸時是否可解除
• 定金、斡旋金或違約責任如何處理

以新豐、湖口這類非六都區域來說，房貸估算也建議保守一點。

不要一開始就把 8 成貸款當成一定會發生。 比較穩的方式，是先用貸款 7 成、自備房價 3 成左右抓現金壓力，再視個人條件、銀行鑑價、物件條件與銀行政策確認實際核貸結果。

房貸不是簽約後才開始擔心，而是出價前就要先估過。

七、出價前至少確認這 6 件事

買方出價前，不要只問「屋主可不可以便宜」，要先確認自己能不能真的買。

1. 預算是否真的夠

不只是頭期款。

還要包含：

• 自備款
• 成交費用
• 貸款相關費用
• 搬家費
• 家具家電
• 修繕費
• 生活預備金

如果總價勉強追上去，但後面完全沒有緩衝，買到房子後也會很辛苦。

2. 房貸是否保守估過

出價前要先估：

• 每月房貸能不能負擔
• 銀行可能核貸幾成
• 鑑價不足時差額能不能補
• 如果只核 7 成，自己是否還能完成交易

不要只用最樂觀的貸款成數來出價。

3. 屋況疑問是否問清楚

出價前至少要先問：

• 有沒有漏水
• 有沒有壁癌
• 是否有增建
• 是否有占用
• 管線有沒有異常
• 停車怎麼處理
• 管理費多少
• 設備哪些會留下
• 是否有租約或使用現況特殊的地方

喜歡可以很快，但屋況要慢慢確認。

4. 家人是否已有共識

如果家人會一起出錢、一起住，或會影響你是否購買，出價前最好先討論。

很多買方不是房子不喜歡，而是賣方接受後，家人不同意才卡住。

這時候如果已經簽了正式出價文件，就可能牽涉違約責任。

5. 特殊條件是否寫清楚

重要條件不要只用口頭說。

例如：

• 貸款成數
• 鑑價不足處理
• 修繕項目
• 設備保留
• 交屋時間
• 租客搬離
• 車位使用
• 家具家電
• 稅費與管理費分算

口頭說過，不等於未來一定說得清楚。

用書面寫清楚，才比較能保護雙方。

6. 自己是否準備好賣方接受後要簽約

出價前請問自己一句：

如果屋主接受，我準備好簽約了嗎？

如果答案是還不確定，那就要先把不確定的地方釐清。

不要把正式出價當成試探。

八、出價前可以問房仲的 8 個問題

出價前，買方可以先把這 8 個問題問清楚：

1. 我現在簽的是斡旋單、議價委託書、要約書，還是購屋要約委託書？
2. 這份文件要不要先交錢？
3. 賣方不接受時，款項或文件效力怎麼處理？
4. 賣方接受後，如果我反悔會怎麼樣？
5. 文件裡的有效期限到什麼時候？
6. 房貸不足或銀行鑑價不足，有沒有寫處理方式？
7. 修繕、設備、交屋時間等特殊條件有沒有寫進去？
8. 這份文件的違約責任怎麼寫？

這些問題不是要刁難房仲，而是在保護自己。

買房不是只看喜不喜歡，也要看自己簽下去能不能承擔。

本文重點整理

1. 斡旋、要約與議價文件不是單純問價。
   一旦簽署，賣方接受後可能產生簽約與履約責任，應先看清楚文件內容。
2. 斡旋金與要約書的差異，不只在有沒有先付款。
   還要看賣方接受後是否轉為定金、違約責任如何計算，以及各家契據的具體約定。
3. 貸款與特殊交易條件應在出價前書面寫清楚。
   修繕、設備、交屋時間、貸款不足與租客搬離等事項，不宜只靠口頭承諾。

資料來源與參考依據

消費者保護與出價文件資料

• 行政院消費者保護會｜何謂「斡旋金」？何謂「要約書」？：斡旋金、要約書定義與出價後契約義務判斷依據。
• 行政院消費者保護會｜委託房屋仲介業者購買房屋，可以自己決定使用「要約書」或「斡旋金」嗎？：買方選擇要約書或斡旋金的消費者權益說明。
• 行政院消費者保護會｜委託仲介公司介紹房子，現在屋主要賣了，能不能取消不買？：屋主同意出售後，買方取消不買的違約風險說明。

民法定金與買賣責任資料

• 全國法規資料庫｜民法第 248 條：收受定金時推定契約成立的法源。
• 全國法規資料庫｜民法第 249 條：定金返還、沒收、加倍返還與不可歸責處理依據。

不動產經紀業文件簽章資料

• 全國法規資料庫｜不動產經紀業管理條例第 22 條：承購要約書、定金收據與買賣契約書經紀人簽章規範依據。