買房自備款、頭期款與買房雜費怎麼抓？
資料更新：民國 115 年 9 月 21 日（2026/09/21）
買房不是只準備頭期款，還要把房價差額、成交費用、貸款支出與交屋後現金一起算進去。
很多人第一次買房，心裡都會先這樣算：
「如果這間房子 1,000 萬，銀行可以貸 8 成，那我準備 200 萬，應該就可以買了吧？」
這樣算沒有錯，但少算了一件很重要的事。
銀行最後實際貸多少，不一定跟你原本預期的一樣；而且買房除了房價差額，後面還有成交費用、貸款相關支出，以及交屋後要留下來的現金。
所以比起只問：
「頭期款夠不夠？」
更值得確認的是：
「全部付完之後，我手上的現金還撐不撐得住？」
一、自備款不是只有頭期款
很多人會把「自備款」直接理解成：
成交價－房貸＝自備款。
但準備實際買房時，現金不只有房價差額。
比較完整的抓法是：
買房現金準備＝房價差額＋成交費用＋貸款相關費用＋交屋後預備金
其中：
- 房價差額，是成交價扣掉銀行實際核貸金額後，買方要自己準備的部分。
- 成交費用，可能包含契稅、印花稅、仲介服務費、履約保證費、地政規費與地政士相關費用。
- 貸款相關費用，可能包含銀行手續費、抵押權設定、保險等。
- 交屋後預備金，則是搬家、家具家電、簡單整理或其他交屋後才會出現的支出。
所以「頭期款」只是其中一塊。
買房現金準備＝房價差額＋成交費用＋貸款相關費用＋交屋後預備金
二、房貸不要只算最順利的情況
假設房屋成交價是 1,000 萬。
如果銀行最後核貸 8 成：
- 貸款：約 800 萬
- 房價差額：約 200 萬
如果最後是 7.5 成：
- 貸款：約 750 萬
- 房價差額：約 250 萬
如果最後是 7 成：
- 貸款：約 700 萬
- 房價差額：約 300 萬
同樣一間 1,000 萬的房子，8 成跟 7 成之間，買方需要準備的現金就差了 100 萬。
這個試算不是在預測銀行最後會貸幾成。
這個試算是讓你在出價以前先知道：
如果核貸結果沒有落在最理想的情況，我還接不接得住？
銀行最後核多少，仍會依申貸人條件、房屋鑑價、物件條件、政策限制與銀行授信標準決定。
三、除了房價差額，還有哪些錢要先抓？
仲介服務費
仲介服務費也要算進買房現金準備。
例如成交價 1,000 萬：
1,000 萬 × 2%＝20 萬元
這個 20 萬是預算情境中的試算值，不代表每一筆交易的買方服務報酬都固定為 2%。
如果只是先做預算壓力測試，可以用「買方服務報酬以成交價 2% 試算」先抓一個假設值。這不是政府固定費率，實際應支付金額仍以交易時正式簽署文件所載內容為準。
契稅
買賣契稅不是直接拿成交總價來算。稅務機關會依房屋標準價格等資料核定一個課稅用的金額，這就是「核定契價」。
計算方式是：
核定契價 × 6%
例如核定契價為 60 萬：
60 萬 × 6%＝36,000 元
正式金額仍以稅務機關核定為準。
印花稅
不動產移轉契據的印花稅為：
契約金額 × 1‰
例如公契金額為 500 萬：
500 萬 × 1‰＝5,000 元
履約保證費
如果交易使用買賣價金履約保證，預算上可以先用「成交總價約萬分之 6」作為常見估算方向。
例如成交價 1,000 萬：
1,000 萬 × 萬分之 6＝6,000 元
履約保證費若先以常見估算方向抓成交總價萬分之 6，且本案約定由買賣雙方平均負擔：
買方約 3,000 元。
這不是政府規定所有交易一律適用的固定費率；實際履保費率、是否收費與買賣雙方如何分攤，仍應依實際使用的履保機構、房仲／通路及買賣契約約定確認。
貸款與登記相關費用
如果有辦房貸，還可能有銀行手續費、抵押權設定登記規費、保險及地政士相關費用。
例如抵押權設定金額為 840 萬：
840 萬 × 1‰＝8,400 元
這筆是地政登記規費，不是銀行另外收取的手續費。
詳細成交費用可以再看第 05 篇〈買房除了頭期款，還有哪些成交費用？〉。
四、1,000 萬的房子，到底要準備多少？
假設：
- 成交價：1,000 萬
- 房貸：800 萬
- 房價差額：200 萬
再先放入幾個可以估算的成交費用：
房價差額
約 200 萬
仲介服務費
若以買方服務報酬為成交價 2% 做預算試算：
約 20 萬
契稅
假設核定契價 60 萬：
約 3.6 萬
印花稅
假設公契金額 500 萬：
約 0.5 萬
履約保證費
如果本案約定由買賣雙方平均負擔：
買方約 0.3 萬
實際履保費率、是否收費與分攤方式，仍依履保機構、房仲／通路及契約約定為準。
這幾項加起來：
約 224.4 萬元
而且這還沒有加入：
- 地政士服務費
- 所有權移轉及抵押權設定規費
- 銀行相關費用
- 保險
- 交屋後可能需要的支出
如果最後銀行不是貸 8 成，而是只核 7.5 成，房價差額就會再增加 50 萬。
如果只核 7 成，就會再增加 100 萬。
所以買一間 1,000 萬的房子，「準備 200 萬就夠」這個判斷，只有在貸款、成交費用與其他現金需求都剛好符合原本預期時才成立。
五、買房前要留下的，不只是「成交的錢」
有些人把頭期款、服務費、稅費全部算完，發現帳戶裡剛好夠，就覺得可以買。
但交屋後，還可能有搬家、家具家電、冷氣、簡單修繕，甚至一些原本沒想到的支出。
所以買房現金不要只算到「剛好可以交屋」。
交易需要多少錢，可以先算清楚；至於交屋後要替自己留下多少生活緩衝，每個人的情況不同。
傑穎可以協助把房價差額、成交費用與貸款相關支出整理出來，讓你知道這筆交易大約會用掉多少現金。
剩下要不要再多留一些預備金，就可以依自己的生活安排來決定。
重點不是一定要留多少，而是不要買到最後，才發現所有現金都已經壓進房子裡。
傑穎房仲提醒
看到喜歡的房子時，很容易先想：
「差一點點，應該想辦法就可以了。」
真正需要小心的，往往就是這個「差一點點」。
差 20 萬、50 萬，甚至 100 萬，在看房時可能只是房價的一小部分；到了簽約後，卻會變成短時間內一定要補出來的現金。
所以出價以前，把可能貸多少、貸款差額可能到哪裡、成交還會用掉哪些錢先整理清楚，通常比成交之後再想辦法輕鬆很多。
房子買得起，不只是銀行願意借你多少。
而是所有錢付完以後，你還能安心生活。
傑穎房仲可以陪你先把成交價、可能貸款、房價差額與交易費用拆開來看；正式核貸仍由銀行審核，稅費與登記事項則由地政士、稅務機關依實際資料確認。
這樣你在決定要不要出價以前，就能先知道自己承擔的是什麼，而不是簽下去以後才發現現金不夠。
延伸閱讀
常見問題 Q&A
Q1：買房自備款跟頭期款一樣嗎？
不一樣。
頭期款通常是房價扣掉房貸後，買方自己要準備的房價差額。
但自備款範圍比較大，除了頭期款，還要包含契稅、仲介服務費、代書費、地政規費、履約保證費、潤筆費、實價登錄代辦費、貸款相關費用，以及交屋後預備金。
簡單說：
頭期款是其中一筆，自備款是整個買房過程要準備的現金。
Q2：買房一定要準備兩成頭期款嗎？
不一定只準備兩成。
以新豐、湖口這類非六都區域來說，估算時建議先保守一點，可以先用：
貸款 7 成、自備房價 3 成左右
來抓現金壓力。
例如買 1,000 萬的房子，先用貸款 7 成估，就是房貸約 700 萬，自備房價差額約 300 萬。
除此之外，還要另外準備契稅、仲介服務費、代書費、地政規費、履約保證費、潤筆費、實價登錄代辦費、貸款相關費用與交屋後預備金。
如果後來銀行核貸結果比較好，手上的現金壓力就會變小。
但如果一開始只抓兩成，最後核貸不如預期，中間差額就會變成買方要自己補的壓力。
Q3：房貸如果沒有貸到預期成數怎麼辦？
貸款不足的差額，通常要由買方自己補足。
所以出價前不要只用最樂觀的貸款成數來估。
比較穩的做法是：
- 先用保守貸款成數估算自備款
- 確認自己最多能補多少差額
- 出價前先評估每月房貸是否負擔得起
- 簽約前看清楚付款條件與違約責任
- 不要在資金還沒估清楚時，衝動追價
如果貸款落差太大，可能會影響簽約後的履約能力。
所以買房前先把貸款情境估過，不是多此一舉，而是保護自己。
Q4：買房除了頭期款，還有哪些費用？
常見還有：
- 契稅
- 仲介服務費
- 代書費
- 地政規費
- 履約保證費
- 潤筆費
- 實價登錄代辦費
- 貸款設定與銀行相關費用
- 搬家、修繕、家具家電與交屋後預備金
其中契稅是買方常見稅費，買賣契稅稅率是 6%，但不是用成交價直接乘 6%，而是以核定契價計算。
仲介服務費則是買賣雙方合計最高不得超過實際成交價金的 6%，實務上常見買方 2%、賣方 4%，仍要看契約與雙方約定。
履約保證費若要先做預算試算，可用成交總價約萬分之 6 作為常見估算方向。例如成交總價 1,000 萬，整筆先估約 6,000 元；如果本案約定由買賣雙方平均負擔，買方約 3,000 元。這不是法定固定費率；實際費率、是否收費與分攤方式，仍依履保機構、房仲／通路及買賣契約約定確認。
房貸相關費用則常見有銀行開辦費、帳務管理或徵信手續費、抵押權設定登記規費、設定代書費、火災保險與地震基本保險等。若以貸款 700 萬估算，設定金額常見約抓 840 萬，設定登記規費約 8,400 元，再加上銀行與保險相關費用，買方應另外預留數千元到數萬元不等。
Q5：第一次買房，要先看房還是先算錢？
建議先算錢，再看房。
第一次買房前，先估：
- 自備款可以準備多少
- 每月房貸可以負擔多少
- 貸款成數要抓幾成比較安全
- 成交費用與交屋後預備金要留多少
這樣才知道自己適合看多少總價的房子。
尤其新豐、湖口屬於非六都區域，估算時建議先用保守一點的貸款成數抓現金壓力。
先把預算抓穩，再去看房，才不會看到喜歡了，才發現錢不夠或負擔太吃力。
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