買房流程怎麼走？第一次買房 8 個步驟先看懂

很多人第一次買房，會以為流程大概就是：

看房子、喜歡、出價、簽約、交屋。

但真的開始走流程後，才會發現中間還有很多細節：

• 看屋前要不要先算預算？
• 看房子時要怎麼判斷適不適合？
• 出價前要準備什麼？
• 斡旋金跟要約書差在哪？
• 簽約前要看哪些文件？
• 房貸什麼時候送？
• 用印、完稅、過戶又是在做什麼？
• 交屋當天到底要確認什麼？

第一次買房，最重要的不是把每個名詞背起來，而是知道自己現在走到哪一步、下一步要確認什麼。

這篇先用 8 個步驟，陪你把買房流程走一遍。

一、先算預算：不要還沒算錢就開始追房子

買房第一步，建議先算錢，再看房。

第一次買房，不建議一開始就只問「哪裡有物件」。

比較穩的順序是先確認：

• 自備款可以準備多少
• 每月房貸大約能負擔多少
• 貸款成數要抓幾成比較安全
• 成交費用與交屋後預備金要預留多少
• 適合看的總價帶大約在哪裡

如果還沒算預算就直接看房，很容易出現一種狀況：

看到喜歡了，才發現錢不夠； 或是硬追上去，後面房貸壓力太大。

以新豐、湖口這類非六都區域來說，估算貸款時建議保守一點。不要一開始就把最高貸款成數當成一定會發生，可以先用貸款 7 成、自備房價 3 成左右抓現金壓力，再加上成交費用與交屋後預備金。

先知道自己能買多少，再去看房，才不會被喜歡的房子牽著走。

二、開始看屋：先分清楚「想要」跟「一定要」

第一次買房，不是把所有願望都放進去，而是先排出自己的優先順序。

看屋時，很多人會先看：

• 格局
• 採光
• 裝潢
• 價格
• 地點

這些當然重要，但買房最容易卡住的地方，是一開始把條件設定得太理想。

很多買方會希望地點好、屋齡新、室內大、車位方便、生活機能完整、總價又不要太高。 這些條件不是不能想，但如果預算沒有到那個位置，就很容易變成「每一間都差一點」，看了很多房子卻很難做決定。

所以看屋前，建議先把條件分成三類：

1. 一定要有 例如預算上限、房間數、通勤範圍、是否需要車位。

2. 希望有，但可以取捨 例如裝潢、屋齡、樓層、社區公設、生活機能距離。

3. 不能接受 例如明顯漏水、嚴重壁癌、產權複雜、貸款條件太差、生活負擔超出能力。

看屋時，也要一起確認：

• 上班、上學動線是否方便
• 停車是否好處理
• 附近生活機能是否符合習慣
• 屋齡與屋況是否能接受
• 有沒有明顯漏水、壁癌、傾斜或修繕痕跡
• 是否有增建、占用、使用現況特殊的地方
• 管理費、社區維護、公共設施狀況
• 未來每月房貸與生活支出能不能一起負擔

如果是中古屋，不要只被裝潢吸引。 裝潢可以整理，但屋況、位置、產權與貸款條件，才是買房後會長期影響生活的地方。

看屋時要問自己：這間房子不是只有今天喜歡，而是未來住起來、繳起來、整理起來，自己能不能承受。

三、出價前：先確認價格、屋況與貸款能力

出價前不要只問「可以少多少」，要先確認自己出得起、貸得到、條件寫得清楚。

看到喜歡的房子後，很多買方會急著問：

「屋主最低可以多少？」

但在出價前，建議先確認這幾件事：

1. 自己的預算有沒有算過 不只是頭期款，還要包含成交費用、貸款費用與交屋預備金。

2. 房貸成數有沒有保守估過 不要直接用最高貸款成數當作一定會核准。

3. 附近成交行情有沒有看過 可以參考實價登錄，但也要注意樓層、屋齡、屋況、臨路條件、車位、裝潢與交易時間不同，價格不一定能直接相比。

4. 屋況與設備有沒有先問清楚 例如是否漏水、是否有增建、設備哪些留下、是否有租約或占用問題。

5. 出價條件有沒有寫清楚 價格、付款方式、貸款條件、交屋時間、設備去留、特殊約定，都要盡量寫清楚。

出價不是喊一個喜歡的數字而已。 出價代表你開始進入交易談判，後面如果賣方同意，事情就會往簽約方向走。

出價前先把錢、條件、風險想清楚，才不會用感覺買房。

四、斡旋或要約：不是隨口問價，條件要寫清楚

斡旋金或要約書，重點不是形式名稱，而是你提出了什麼條件。

實務上，買方出價常見會用：

• 斡旋金
• 要約書

斡旋金與要約書的差異、出價後能不能反悔、斡旋金會不會被沒收，可以延伸閱讀第 03 篇〈斡旋金、要約書與出價風險〉。

這裡先提醒買方：

不要只看「有沒有付錢」，更要看你提出的價格、期限與條件寫了什麼。

買方在斡旋或要約前，至少要確認：

• 出價金額
• 出價有效期限
• 付款方式
• 貸款需求
• 是否需要履約保證
• 交屋時間
• 設備、家具、冷氣、熱水器等是否保留
• 若貸款不足，買方能不能補足差額
• 是否有特殊條件要寫入

買方最怕的是：
以為只是「先問看看」，但文件內容卻已經讓事情往正式買賣靠近。

只要進入書面出價，就不要把它當成聊天。

五、簽約前：契約、現況確認書與費用要看清楚

簽約前不要只看總價，契約條款、屋況揭露與付款節點都要看。

買賣雙方價格與主要條件談成後，接著會進入簽約。

簽約前，買方至少要確認這幾類文件與內容：

1. 買賣契約書 看清楚買賣標的、總價、付款方式、貸款約定、違約責任、交屋時間、稅費負擔與特殊約定。

2. 建物現況確認書 看清楚屋主揭露的屋況，例如是否漏水、是否曾修繕、是否有增建、是否有凶宅相關揭露、是否有占用或其他特殊情形。

3. 謄本與產權資料 確認所有權人、權利範圍、是否有抵押權或其他登記事項。

4. 費用負擔 包含仲介服務費、契稅、代書費、履約保證費、地政規費、潤筆費（契約書寫等文書作業費）、實價登錄代辦費、貸款設定相關費用等。

5. 交屋條件 包含是否點交現況、設備是否保留、水電瓦斯費用如何分算、鑰匙何時交付。

簽約前，買方一定要先看清楚買賣契約與建物現況確認書。

如果是向建商購買預售屋，或是建商銷售成屋這類定型化契約交易，契約審閱期至少 5 日，買方不應在還沒拿到契約、還沒看懂內容時就急著簽約。

如果是一般中古屋買賣，也不要因為不是建商契約就放鬆。雖然實務上常由房仲、代書協助準備契約，但買方仍要在簽約前確認買賣標的、付款方式、貸款約定、違約責任、建物現況確認書、設備去留與交屋條件。

簽約不是流程中的形式動作，而是買方責任真正變重的一步。

六、簽約後：貸款送件，確認核貸結果

簽約後，貸款能不能照預期核准，是買方一定要盯緊的關鍵。

簽約後，買方通常會開始準備貸款送件。

銀行會評估：

• 買方收入
• 負債狀況
• 信用紀錄
• 工作與還款能力
• 物件條件
• 銀行鑑價
• 當時授信政策與主管機關規範

買方要注意的是：

銀行核貸金額，不一定等於你原本想貸的金額。

例如你原本以為可以貸 8 成，但銀行最後只核 7 成，中間差額就要自己補足。

所以簽約前、出價前，就要先有保守估算。 簽約後，更要盡快配合銀行與代書準備資料，不要拖到交屋前才發現貸款結果跟想像不同。

常見需要準備的資料包括：

• 身分證明文件
• 收入證明
• 財力證明
• 買賣契約書
• 建物與土地資料
• 銀行要求的其他文件

貸款不是簽約後才開始擔心，而是出價前就要先估過。

七、用印、完稅與過戶：這一步是在完成產權移轉

用印、完稅、過戶，是把交易從契約往產權移轉推進。

簽約後，流程會進入用印、完稅與過戶階段。

這階段通常會由代書協助安排，買方不一定要自己跑每個程序，但一定要知道這一步在做什麼。

用印

用印通常是買賣雙方配合辦理過戶、稅務與登記文件所需的簽章作業。

買方要注意：

• 文件內容是否與買賣契約一致
• 金額、標的、姓名、身分資料是否正確
• 需要準備的印章與證件是否齊全

完稅

買賣不動產時，買方常見會遇到契稅。

買賣契稅稅率是 6%，納稅義務人是買受人；但契稅不是用成交價直接乘 6%，而是以核定契價計算。

實際金額會依地方稅務機關核定資料為準。

過戶

過戶是辦理所有權移轉登記，讓產權依法移轉到買方名下。

買賣案件實價登錄依法也要處理。依內政部實價登錄 FAQ，買賣案件應由買賣雙方共同申報，並於登記案件送件時一併申報；實務上多由代書協助買賣雙方辦理申報作業。

用印、完稅、過戶不是雜事，是房子真正準備移轉到你名下的關鍵階段。

八、撥款、尾款與交屋點交：確認房子真的交到你手上

交屋不是拿到鑰匙而已，而是確認錢、權利、費用與房屋現況都處理清楚。

當過戶、貸款撥款與尾款結算完成後，就會進入交屋點交。

交屋時，買方至少要確認：

• 權狀或產權移轉結果是否完成
• 貸款是否撥款
• 尾款是否結清
• 履約保證專戶款項是否依約撥付
• 鑰匙、門禁卡、遙控器是否點交
• 水電、瓦斯費用結算與過戶是否完成
• 管理費、稅費或其他費用是否分算清楚
• 設備與契約約定是否一致
• 屋況是否與簽約時認知相符
• 是否有交屋紀錄或點交清單

中古屋交屋不是新屋驗收，不一定要求每個地方都像新屋一樣完整無瑕。

但買方要確認的是：

契約約定的內容，有沒有真的交付；應分算的費用，有沒有處理清楚；交屋當天的狀況，有沒有留下紀錄。

這一步如果草草帶過，後面遇到水電、設備、鑰匙、費用或屋況爭議，就會比較麻煩。

交屋前多確認一點，交屋後就少一點爭議。

買房流程 8 步驟整理

1. 先算預算 自備款、月付金、貸款成數與成交費用先估清楚。

2. 看屋比較 先分清楚一定要有、希望有但可取捨、不能接受，再看地點、屋況、機能、交通與未來負擔。

3. 出價前確認 價格、貸款能力、屋況與條件先想清楚。

4. 斡旋或要約 書面出價要看價格、期限與條件，細節可延伸看第 03 篇〈斡旋金、要約書與出價風險〉。

5. 簽約 契約、建物現況確認書、費用與交屋條件要看清楚。

6. 貸款核貸 銀行鑑價與核貸結果不一定等於預期。

7. 用印完稅過戶 配合辦理稅務、登記與產權移轉。

8. 交屋點交 確認鑰匙、設備、水電瓦斯、費用分算與交屋紀錄。

本文重點整理

1. 買房流程應從預算與需求排序開始。
   先確認能承擔的總價，再分清楚一定要有、可以取捨與不能接受的條件。
2. 出價與簽約前，要把資金、屋況與交易條件確認清楚。
   契約、建物現況確認書、設備、貸款、違約與交屋條件，都不能只聽口頭說明。
3. 交屋不是只拿鑰匙。
   過戶、款項撥付、水電瓦斯結算、設備點交與交屋紀錄都要逐項完成。

資料來源與參考依據

契約、審閱與交易文件資料

• 行政院全球資訊網｜預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項：預售屋買賣契約條款、審閱與簽約風險提醒依據。
• 行政院全球資訊網｜成屋買賣契約書範本：成屋買賣文件、建物現況確認與交屋前資料確認依據。
• 行政院全球資訊網｜成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項：成屋買賣契約條款、簽約與交易節點判斷依據。
• 行政院消費者保護會｜定型化契約審閱期間彙整表：簽約前契約審閱期間提醒依據。

法規與稅務資料

• 全國法規資料庫｜民法第 345 條：買賣契約基本定義與交易法律關係依據。
• 財政部稅務入口網｜契稅節稅手冊：買房流程中契稅、申報與成交稅費判斷依據。

交易查詢與貸款資料

• 內政部不動產交易實價查詢服務網｜實價登錄查詢服務：看屋與出價前查詢周邊成交行情參考。
• 中央銀行｜中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答：買房流程中房貸成數、核貸條件與貸款限制參考。