買房除了頭期款，還有哪些成交費用？
資料更新：民國 115 年 9 月 21 日（2026/09/21）
頭期款準備好了還不夠，契稅、印花稅、登記、地政士、履保、服務費與銀行費用都會影響成交時要準備的現金。
很多人準備買房時，會先算：
「頭期款我有了，應該就可以了吧？」
實際走到簽約、過戶、貸款時，才會發現後面還有一筆一筆的費用。
契稅、印花稅、登記規費、代書費、履約保證、仲介服務費、銀行費用……
每一筆單看可能沒有房價那麼嚇人，但全部加起來，就會影響你實際要準備多少現金。
所以這篇不再算頭期款。
我們只回答一件事：
一、先把買方成交費用分成 6 類
一般中古屋交易，可以先看這六類：
| 類別 | 常見項目 |
|---|---|
| 稅費 | 契稅、印花稅 |
| 地政規費 | 所有權移轉登記、抵押權設定、書狀費 |
| 地政士費用 | 簽約、過戶、設定及其他代辦服務 |
| 履約保證 | 買賣價金履約保證費 |
| 仲介服務費 | 買方服務報酬 |
| 貸款相關費用 | 銀行手續費、保險及其他貸款相關支出 |
不是每一筆都用成交價計算。
也不是每一筆都有全國統一固定金額。
要注意的是：
有些有法定公式，有些只能依實際交易明細確認。
房價差額之外，買方通常還會遇到哪些錢？
二、契稅：6% 沒錯，但不是房價的 6%
這是最容易被誤會的一筆。
買賣房屋的契稅不是拿成交總價直接乘 6%。稅務機關會依房屋標準價格等資料核定一個課稅用的金額，這就是「核定契價」。
計算方式是：
契稅＝核定契價 × 6%
不是：
成交總價 × 6%。
例如房子成交 1,000 萬，不代表契稅就是：
1,000 萬 × 6%＝60 萬。
契稅的計算基礎是稅務機關核定的契價，實務上會依房屋標準價格等資料核定。
例如核定契價是 60 萬：
60 萬 × 6%＝36,000 元
這才是這個例子的契稅。
正式金額則由地方稅務機關依案件資料核定。
所以看到「契稅 6%」不用先嚇一跳。
先確認那個 6% 是乘在哪個數字上。
三、印花稅：看的是辦理移轉登記的契據金額
不動產買賣辦理所有權移轉時，會使用向地政機關申請登記的契據，也就是實務常說的「公契」。
這份不動產移轉契據的印花稅是：
契約金額 × 1‰
1‰ 就是千分之一。
例如公契金額是 500 萬：
500 萬 × 1‰＝5,000 元
如果是 1,000 萬：
1,000 萬 × 1‰＝10,000 元
但這裡同樣不要直接把私契上的成交總價，自動當成印花稅計算金額。
正式仍看辦理移轉登記所使用的契據內容。
四、過戶和辦房貸，還會有地政登記規費
買下房子後，要把土地、建物移轉到買方名下。
如果有辦房貸，銀行還會設定抵押權。
所以通常還會出現兩類登記規費。
所有權移轉登記
土地以申報地價、建物以稅捐機關核定的契稅價值為基礎，按：
1‰ 計收登記費
抵押權設定登記
如果辦房貸，銀行通常會設定抵押權。這時登記規費是看抵押權登記上記載的擔保金額，也就是法規所稱的「權利價值」：
設定金額 × 1‰
例如銀行抵押權設定金額為 840 萬：
840 萬 × 1‰＝8,400 元
這 8,400 元是繳給地政機關的抵押權設定登記費，不是銀行另外收的貸款手續費。
另外還可能有書狀費等規費。
五、地政士費用沒有一個全台統一固定價
買賣過程中，地政士通常會協助處理：
- 簽約相關文件
- 稅務申報
- 用印、完稅
- 所有權移轉登記
- 房貸抵押權設定
- 實價登錄及相關交易程序
這部分不是政府統一訂一個「所有買房都收多少」的價格。
案件的土地、建物筆數、貸款設定、權利狀況及辦理內容不同，費用也可能不同。
有些案件還會有簽約費、潤筆費、實價登錄代辦費或其他代辦項目。
這些費用在簽約時，地政士通常會一起向買賣雙方說明。
包含：
- 收哪些項目
- 金額是多少
- 哪一方負擔
- 哪些已包含在服務費裡
- 哪些需要另外計算
買方不用事前把每一個名目都背起來。
簽約時聽地政士把費用說明清楚，確認自己這筆交易實際要負擔哪些即可。
六、履約保證費可以怎麼抓？
中古屋交易如果使用買賣價金履約保證，會另外有履約保證費。
以目前常見的履保制度來說，可以先用：
成交總價 × 萬分之 6
抓整筆履保費。
例如成交價 1,000 萬：
1,000 萬 × 0.0006＝6,000 元
如果本案約定由買賣雙方平均負擔：
買方約 3,000 元
賣方約 3,000 元
這不是政府規定所有交易一律如此，而是市場上可見的收費與分攤方式之一。
因此，只有在本案確實約定雙方平均負擔的前提下，買方才適合用「成交價萬分之三」做自己的履保費預算試算。
實際履保費率、是否收費與分攤方式，仍依實際使用的履保機構、房仲／通路及契約約定為準。
七、仲介服務費不是稅，但不要漏掉
透過仲介成交，買方還要把服務報酬放進現金準備。
法規上規定的是：
仲介向買賣雙方收取的服務報酬總額，合計不得超過實際成交價金 6%。
這個 6% 是最高上限，不是政府規定買方或賣方各自一定要收多少。
但對買方來說，只知道買賣雙方合計最高 6%，還是不知道自己買房時大概要準備多少。
如果只是先做預算壓力測試，可以用「買方服務報酬以成交價 2% 試算」先抓一個假設值；這不是政府固定費率。
例如成交價 1,000 萬：
1,000 萬 × 2%＝20 萬元
這個 20 萬是預算情境中的試算值，不代表每一筆交易的買方服務報酬都固定為 2%。
實際應支付金額，依交易時正式簽署文件所載內容為準。
八、辦房貸本身也不是完全沒有費用
就算銀行核貸金額符合預期，從貸款核准到撥款，中間仍可能出現：
- 銀行開辦或相關手續費
- 房屋火災保險
- 住宅地震基本保險
- 抵押權設定登記規費
- 地政士辦理抵押權設定的服務費
- 個別銀行或案件產生的其他費用
這些項目不像契稅一樣有一個所有案件都適用的單一公式。
所以文章不需要替銀行公開一張「固定價目表」。
要知道的是：
銀行說可以貸多少，跟你為了完成這筆貸款還要另外支付多少，是兩件不同的事。
正式送貸後，再由銀行把貸款條件及相關費用確認清楚。
九、那一間 1,000 萬的房子，成交費用大概怎麼看？
這裡不再重算頭期款。
只看「房價差額以外」可能出現的成交成本。
假設成交價 1,000 萬，先用幾個可以試算的項目抓方向：
仲介服務費
1,000 萬 × 2%
＝ 約 20 萬
契稅
假設核定契價為 60 萬：
60 萬 × 6%
＝ 36,000 元
印花稅
假設公契金額為 500 萬：
500 萬 × 1‰
＝ 5,000 元
履約保證費
若先以成交總價萬分之 6 作常見估算方向：
1,000 萬 × 萬分之 6
＝整筆約 6,000 元
若本案約定雙方平均負擔：
買方約 3,000 元
光上面四項，買方就已經大約有：
20 萬＋3.6 萬＋0.5 萬＋0.3 萬＝24.4 萬元
而且這還沒有加入：
- 所有權移轉登記規費
- 房貸抵押權設定規費
- 地政士服務費
- 銀行相關費用
- 保險
- 其他個案才會產生的支出
所以如果你買的是 1,000 萬的房子：
不能只算房價減掉貸款，就是自己要準備的全部現金。
後面還會有成交成本。
十、這些成交費用可以一起塞進房貸嗎？
買房前在算自己要準備多少現金時，不要先把這些成交費用當成銀行也會一起貸給你。
一般購屋房貸核多少，銀行會依成交價格、鑑價、申貸人條件、政策限制及銀行授信標準決定。
契稅、仲介服務費、地政士費、履保費等，還是要另外準備現金。
如果個人另外有其他資金安排，那是另一件事，不應在買房前先把它當成一般房貸一定會涵蓋的金額。
傑穎提醒
成交費用最容易讓人有壓力的原因，不一定是金額很大。
而是：
「怎麼又有一筆？」
所以與其等到簽約後，一張一張費用單才開始算，不如在決定出價以前就先知道：
除了房價差額，我還有哪些錢一定會用到。
傑穎會先協助把交易中可能出現的費用項目與大約金額整理出來。
契稅、登記規費等正式金額，再由稅務機關及地政士依實際資料確認；房貸相關支出則由承辦銀行確認。
至於交屋以後要買多少家具、做多少整理、替自己的生活留下多少預備金，就依自己的安排決定。
交易需要多少錢，可以先算清楚；自己的生活要留多少空間，留給自己決定。
延伸閱讀
常見問題 Q&A
Q1：買房除了頭期款，還要準備哪些費用？
還要準備成交費用、仲介服務費、貸款相關費用、保險費，以及交屋後入住與生活預備金。
不要把所有現金都當成頭期款，否則後面容易卡住。
Q2：契稅是用成交總價計算嗎？
不是。
契稅＝核定契價 × 6%。
核定契價不是成交總價，通常要看房屋評定標準價格、房屋現值或稅務資料，最後以地方稅務機關核定為準。
Q3：契稅可以怎麼先估？
可以先請地政士依房屋稅籍、房屋現值或屋主提供的房屋稅單資料估算核定契價，再用核定契價乘以 6%。
例如核定契價 100 萬，契稅約 6 萬；核定契價 200 萬，契稅約 12 萬。
Q4：印花稅 1‰ 是什麼意思？
1‰ 是千分之一，也就是 1,000 元裡面的 1 元。
印花稅是看辦理所有權移轉登記時使用的公契所載買賣價款總金額，不是直接拿買賣私契成交價計算。
如果公契所載買賣價款總金額為 1,000 萬元，印花稅約 10,000 元；正式金額仍請地政士依登記文件與稅務資料確認。
Q5：地政士服務費是代書費嗎？
是。
一般口語常說的代書費，正式來說是地政士服務費。
實務上，新豐、湖口一帶買賣案件，地政士服務費通常由買方負擔，但仍要看收費明細與契約約定。
Q6：潤筆費是什麼？
潤筆費或簽約手續費，通常和買賣契約書製作、簽約文件處理、現場簽約手續等服務有關。
以新豐、湖口一帶實務來看，通常是在簽完買賣契約後，當場付給地政士，也就是一般常說的代書。
常見負擔方式是買賣雙方各半。以大家房屋目前常見作法來看，潤筆費為買方 2,000 元、賣方 2,000 元；實際仍以簽約當時的公司流程、地政士收費明細與個案約定為準。
實際仍以簽約當時的公司流程、地政士收費明細與個案約定為準。
Q7：履約保證費大概怎麼算？
若要先做預算試算，可以用成交總價約萬分之 6 作為常見估算方向。以成交價 1,000 萬為例，整筆先估約 6,000 元；如果本案確實約定由買賣雙方平均負擔，買方約 3,000 元。這不是法定固定費率；實際費率、是否收費與分攤方式，仍依履保機構、房仲／通路及買賣契約約定確認。
Q8：仲介服務費怎麼抓？
不動產仲介服務報酬，買賣雙方合計不得超過實際成交價金 6%。
以新豐、湖口一帶買賣實務來看，常見約定是賣方 4%、買方 2%。
實際仍要依委託契約、出價文件、服務報酬約定與個案協議確認。
Q9：買房成交費用可以列入房貸一起貸嗎？
不行。
買房成交費用要另外準備現金，不能直接併入一般房貸裡一起貸。
銀行房貸主要會看物件價值、成交價格、銀行鑑價、買方收入信用條件與銀行授信規定，不會把成交費用直接一起貸給你。
Q10：新豐、湖口買房，總預算怎麼抓比較安全？
建議先用保守 7 成房貸估算，也就是自備房價 3 成左右，再另外預留買方成交費用、仲介服務費、搬家修繕與生活預備金。
不是說每個人都只能貸 7 成，而是不要一開始就把 8 成當作通案。
Q11：試算工具算出來可以當正式金額嗎？
不可以。
試算工具是初步估算，目的是幫你先抓方向。
正式金額仍要依地方稅務機關、地政機關、銀行、地政士、契約文件與個案資料確認。
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