買房要繳哪些費用？

很多人第一次買房，最先想到的是：

「我頭期款準備夠了嗎？」

這個問題很重要。

但在實際買房流程裡，真正要擔心的不是只有頭期款。

更要先問自己：

除了頭期款，我還有沒有準備好後面會用到的現金？

因為買房從簽約、用印、完稅、過戶、辦貸款到交屋，中間會陸續出現成交費用、貸款費用、服務費和入住後支出。

這些錢不一定每一筆都很大，但如果一開始完全沒抓，等到簽約後一筆一筆出現，就會很有壓力。

這篇，傑穎房仲陪你把買方常見費用一步一步看懂。

不是要你一次背起來，而是讓你在出價前，心裡先有一個方向：

我不是只要準備頭期款，我要準備的是一筆能讓自己安心完成買房流程的現金。

一、先講結論：買房成本不是只有頭期款

很多買方會這樣估：

「房子 1,000 萬，如果貸 8 成，我準備 200 萬就可以了吧？」

這樣算，通常太樂觀。

因為頭期款只是買房現金的一部分，不是全部。

以新豐、湖口買房來說，傑穎房仲通常會建議先保守一點：

先用貸款 7 成、自備房價 3 成左右抓壓力，再另外加上成交費用與交屋後預備金。

例如房屋總價 1,000 萬元。

如果先用 7 成房貸估：

• 貸款：約 700 萬
• 自備房價差額：約 300 萬

但這 300 萬還不能全部都當成頭期款壓下去。

你還要留一部分現金，準備後面的成交費用、仲介服務費、貸款費用、保險費、入住費用與生活預備金。

所以買房前，比較安全的想法不是：

「我最多可以買到多少？」

而是：

買完之後，我手上的現金還能不能穩穩生活？

二、買方常見費用，可以先分成 6 大類

買房費用不用一開始全部背起來。

先分成 6 類來看，會比較不亂。

你可以先把這 6 類費用當成買房前的檢查表。

不是要你每一項都自己算到非常精準，而是出價前心裡要知道：

除了頭期款，後面還有哪些錢會出現。

先有概念，後面請地政士、銀行或仲介協助確認時，才不會聽到一堆陌生名詞就慌了。

三、出價前，哪些費用要先抓方向？

買房費用有些可以先估，有些要等資料比較完整後才能抓得準。

出價前，可以先這樣看：

第一次買房，不用要求自己一開始就把每一筆費用算到完全精準。

但至少要先知道：

• 哪些費用一定要問
• 哪些費用可以先估
• 哪些費用要等正式資料出來再確認
• 哪些費用不能全部壓到頭期款裡

先抓一個大方向，心裡比較不慌；等資料完整後，再把正式金額確認清楚。

這樣買房，會穩很多。

四、契稅怎麼估？不是成交價直接乘 6%

契稅是買房時很常見的一筆稅費。

買方先記住這個公式：

契稅＝核定契價 × 6%

但這裡最容易誤會的地方是：

核定契價不是買賣成交總價。

它通常是稅務機關依房屋評定標準價格、房屋現值等資料核定的金額。

所以不要看到「6%」就以為是成交價 1,000 萬直接乘 6%，變成 60 萬。

你可以先用下面這幾個例子抓感覺：

買方不用自己猜契價是多少。

比較實務的做法是：

1. 請地政士依房屋稅籍、房屋現值或稅務資料先估算。
2. 用核定契價乘以 6%，抓出契稅方向。
3. 最後仍以地方稅務機關核定金額為準。

如果屋主在委託銷售時已先提供近期房屋稅單，後續買方要估契稅與成交費用時，地政士通常能抓得更接近正式金額。

傑穎房仲想提醒你：

契稅不是不能估，而是要用對基礎估。不要用成交總價直接乘 6%。

五、印花稅怎麼估？1‰ 是千分之一

印花稅通常會和不動產移轉登記使用的公契有關。

簡單說，買賣雙方一般會先簽買賣契約，也就是俗稱私契。

後續辦理所有權移轉登記時，會有向地政機關申請登記使用的契據，也就是俗稱公契。

不動產移轉登記使用的公契，印花稅依法按契約金額 1‰ 計貼。

1‰ 這個符號平常比較少看到，可以先把它理解成：

千分之一，也就是 1,000 元裡面的 1 元。

例如：

這裡要注意，印花稅不是直接拿買賣私契成交價計算，而是看辦理所有權移轉登記時使用的公契所載買賣價款總金額。

公契金額不是買方自己猜，也不是為了省印花稅任意填低。建議由地政士依買賣契約、登記文件與稅務申報資料協助確認。

正式金額仍以實際登記資料與稅務資料為準。

六、地政規費、地政士服務費、實價登錄申報代辦費與潤筆費

買房不是付完房價，房子就自動變成你的名字。

中間還有稅務申報、完稅、用印、過戶、貸款設定與實價登錄等流程。

這些流程通常會由地政士協助處理。

1. 地政登記規費

常見會有：

• 所有權移轉登記規費
• 抵押權設定登記規費
• 書狀費
• 其他依登記項目產生的費用

你可以先把它想成：

只要要把房子登記到買方名下，或設定銀行抵押權，就可能會有地政登記費用。

其中，抵押權設定登記規費是辦理銀行房貸設定時常見會遇到的費用。

這筆費用是繳給地政機關的登記費，不是銀行收的手續費；只是因為辦房貸時要設定銀行抵押權，所以常會跟貸款流程一起出現。

實際金額通常由地政士依案件內容協助試算。

2. 地政士服務費，也就是一般常說的代書費

買房常聽到的「代書費」，比較正式的說法是地政士服務費。

地政士通常會協助處理：

• 契約文件
• 用印流程
• 稅務申報與完稅
• 所有權移轉登記
• 抵押權設定
• 銀行貸款配合文件
• 交屋前後相關文件流程

實務上，新豐、湖口一帶的買賣案件，地政士服務費，也就是一般常說的代書費，通常由買方負擔。

但買方仍應在簽約前確認：

• 地政士服務費是多少
• 包含哪些服務
• 過戶規費是否另計
• 貸款設定費用是否另計
• 有沒有其他代辦項目

不是每一筆費用都要自己背起來。

但簽約前看懂明細，會讓你安心很多。

3. 實價登錄申報代辦費

不動產買賣成交後，需要辦理實價登錄申報。

實務上，如果由地政士或相關單位協助申報，可能會產生實價登錄申報代辦費。

這筆費用通常不是最大筆，但買方在成交費用明細裡可能會看到。

看到時不用緊張，重點是確認：

• 是否有收
• 金額多少
• 由誰負擔
• 是否已包含在其他服務費裡

4. 潤筆費（契約書寫等文書作業費）

有些案件費用明細裡，會看到「潤筆費」或「簽約手續費」。

可以先理解為和買賣契約書製作、簽約文件處理、現場簽約手續等服務有關的費用。

以新豐、湖口一帶實務來看，簽約潤筆費通常是在買賣契約簽完後，當場付給地政士，也就是一般常說的代書。

常見負擔方式是買賣雙方各半。

以大家房屋目前常見作法來看，潤筆費為買方 2,000 元、賣方 2,000 元；實際仍以簽約當時的公司流程、地政士收費明細與個案約定為準。

這筆費用通常不是最大筆，但買方在簽約前還是要先確認：

• 費用名稱怎麼寫
• 金額是多少
• 由誰負擔
• 什麼時候付款
• 是否已包含在地政士服務費或其他服務費裡

先看懂，簽約當天就比較不會因為突然多一筆費用而緊張。

七、履約保證費：常見萬分之六，買賣雙方各半

不動產買賣金額大，買方會擔心錢付了、產權沒有順利移轉；賣方也會擔心房子過戶了、款項沒有順利到位。

所以實務上，買賣常會搭配履約保證機制。

你可以把履約保證想成：

讓買賣價金透過第三方專戶或相關機制控管，幫買賣雙方降低交易過程中的價金風險。

以常見實務來說，履約保證費約為成交總價萬分之六，通常由買賣雙方各半負擔。

也就是：

• 買方約負擔成交價萬分之三
• 賣方約負擔成交價萬分之三

例如成交價 1,000 萬元：

• 履約保證費合計約 6,000 元
• 若買賣雙方各半，買方約 3,000 元

這筆錢看起來不像頭期款那麼大，但它常常會出現在成交費用裡。

買方出價或簽約前，可以先確認：

• 本案是否使用履約保證
• 費率怎麼算
• 誰負擔
• 什麼時候付款
• 交易取消時費用怎麼處理

實際金額與負擔方式，仍要依履保機構、公司流程、買賣契約與個案條件確認。

八、仲介服務費：不是稅，但要列入現金準備

買房透過不動產經紀業成交時，買方可能需要支付仲介服務費，也常稱為買方服務報酬。

這筆費用不是政府稅費，也不是地政規費。

它是不動產經紀業依約提供居間、帶看、議價協調、文件提醒、交易流程協助等服務後，收取的服務報酬。

依內政部「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」，不動產仲介經紀業向買賣一方或雙方收取的服務報酬總額，合計不得超過該不動產實際成交價金 6%。

以新豐、湖口一帶買賣實務來看，服務報酬常見約定為：

• 賣方 4%
• 買方 2%

實際服務報酬比例、付款時間與收費方式，仍應依委託契約、出價文件、服務報酬約定與個案協議確認。

買方在出價或簽約前，可以先把服務報酬看清楚：

• 約定比例是多少
• 大約金額是多少
• 什麼時候付款
• 文件裡怎麼寫
• 服務內容是否說明清楚

這些先確認好，後面比較不會因為費用認知不同而產生誤會。

傑穎房仲想提醒你：

仲介服務費不是稅，但如果文件已經約定，就會是買方現金準備的一部分。

所以買房前，不要只算房價，也要把服務報酬一起放進預算裡。

九、房貸、保險與入住費用，也要一起抓

很多買方會把注意力放在每月房貸：

「我一個月繳得起嗎？」

這當然重要。

但辦房貸的過程中，從對保、設定到撥款，中間也可能會有一些一次性費用。

常見可以先抓這幾項：

舉例來說，如果貸款 700 萬元，銀行設定金額抓貸款金額的 1.2 倍：

• 設定金額：約 840 萬元
• 抵押權設定登記規費：840 萬 × 1‰，約 8,400 元

這筆 8,400 元是辦理抵押權設定登記時的地政登記規費，不是銀行收的手續費。

只是因為辦房貸時，銀行通常會要求把房子設定抵押權，所以這筆費用會跟貸款流程一起出現。

正式金額仍要依銀行、地政士、保險內容與個案條件確認。

但買方至少要知道：

房貸不是只有每月月付金，簽約到撥款中間，也會有一筆貸款相關費用要準備。

另外，交屋後的入住費用也要一起抓。

常見包含：

• 搬家
• 清潔
• 換鎖
• 窗簾
• 燈具
• 冷氣
• 家具
• 家電
• 簡單修繕
• 油漆整理
• 生活預備金

買房不是交屋就沒事。

如果所有現金都壓在頭期款和成交費用上，後面只要遇到修繕、家具家電或生活支出，就會很有壓力。

所以買方出價前，不只要算頭期款，也要把貸款相關費用、保險費與入住安全墊一起算進去。

十、用 1,000 萬房子抓一個方向

我們用 1,000 萬的房子來抓一個感覺。

不是要你死背每一個數字，而是讓你先知道：

頭期款之外，還有幾筆現金會一起影響買房壓力。

假設房屋總價 1,000 萬元。

如果先用保守 7 成房貸估算：

• 貸款：約 700 萬元
• 自備房價差額：約 300 萬元

很多人看到這裡，會直覺覺得：

「那我準備 300 萬，應該就差不多了吧？」

但實務上，這 300 萬不能全部壓成頭期款。

因為簽約、過戶、辦貸款到交屋，中間還會陸續有幾筆費用要準備。

以 1,000 萬的房子來看，買方可以先注意幾個比較有感的項目：

• 如果有使用履約保證，履約保證費常見約成交總價萬分之六。以 1,000 萬估算，合計約 6,000 元；若買賣雙方各半，買方約 3,000 元。
• 如果買方服務報酬依新豐、湖口常見 2% 約定，1,000 萬成交價的買方服務報酬約 20 萬。
• 契稅不能用成交價 1,000 萬直接乘 6%，要看核定契價。
• 印花稅要看公契所載買賣價款總金額。若公契所載買賣價款總金額為 1,000 萬，印花稅按 1‰ 估算，約 10,000 元。
• 如果貸款 700 萬、銀行設定金額抓貸款金額 1.2 倍，辦理抵押權設定登記時，地政登記規費約 8,400 元。

每一個案件的正式金額，還是要看房屋條件、銀行、地政士收費明細和契約約定。

但傑穎房仲希望你先有一個底：

買房最怕的不是費用很多，而是一開始完全沒抓，等到簽約後才一筆一筆冒出來。

所以買房前，不要只問：

「我有沒有 300 萬？」

也要再問自己：

扣掉成交費用、服務報酬、貸款相關費用、保險和入住預算後，我真正能拿來付房價的現金還剩多少？

先把大方向算進去，簽約前再請地政士、銀行和仲介把正式金額確認清楚。

這樣不是要讓你害怕買房，而是讓你在真的喜歡一間房子的時候，可以更安心地判斷：

這間房子，我是不是買得起，也買得穩。

十一、買房成交費用，可以併入房貸一起貸嗎？

不行。

買房成交費用要另外準備現金，不能直接併入一般房貸裡一起貸。

契稅、印花稅、登記規費、地政士服務費、履約保證費、仲介服務費、貸款設定費、保險費與入住費用，都不屬於房屋成交價本身。

銀行房貸主要會看：

• 物件價值
• 成交價格
• 銀行鑑價
• 買方收入與信用條件
• 銀行授信規定

所以買方出價前，要把成交費用另外抓成現金準備，不要以為銀行房貸會一起貸給你。

如果買方另外規劃信貸、理財型房貸或其他資金來源，那是另一種資金安排，不等於把買房成交費用直接併入一般房貸。

這一點先弄清楚，可以避免簽約後才發現：

房貸可以貸的，是房價的一部分； 但買房過程中會用到的其他現金，還是要自己先準備好。

出價前檢查清單

準備出價前，買方至少先確認這 6 件事：

1. 頭期款和成交費用有沒有分開算。 不要把所有現金都當成頭期款。

2. 房貸成數有沒有抓太樂觀。 新豐、湖口可先用 7 成保守估，壓力會看得比較清楚。

3. 稅費、規費與地政士服務費有沒有預留。 這些不一定都很大，但不能完全沒抓。

4. 履約保證費與仲介服務費有沒有算進去。 這兩筆不是房價本身，但會影響買方現金。

5. 貸款費用、保險與入住費有沒有估。 買房後還有搬家、家具家電、修繕與生活開銷。

6. 買完後還有沒有生活預備金。 現金不要壓到剛剛好。

先把錢算清楚，比事後到處補錢更重要。

本文重點整理

1. 買房除了頭期款，還要準備完整成交與入住成本。
   契稅、印花稅、服務費、履保、代辦、貸款、保險與入住預備金都可能需要現金。
2. 不同費用要用正確基礎計算。
   契稅看核定契價，印花稅看公契金額；其他費用則依契約、收費明細與實際辦理內容確認。
3. 成交費用通常不能直接併入一般房貸。
   出價前就應另外保留現金，避免簽約後才發現資金缺口。

資料來源與參考依據

稅費與地方申報資料

• 財政部稅務入口網｜契稅節稅手冊：契稅課徵、稅率與買方成交稅費判斷依據。
• 全國法規資料庫｜契稅條例：契稅稅率、納稅義務人與申報法源。
• 財政部稅務入口網｜印花稅節稅手冊：不動產移轉契約印花稅判斷依據。
• 全國法規資料庫｜印花稅法第 7 條：不動產契據印花稅稅率法源。
• 新竹縣政府稅務局｜契稅申報：新竹縣契稅申報窗口與應備文件。